房地產(chǎn)調(diào)整多大程度拖累經(jīng)濟(jì)？

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近年來(lái)，許多房地產(chǎn)企業(yè)難以在國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)獲得融資，因而不得不借助信托等高利率融資渠道，房地產(chǎn)銷(xiāo)售的下降將嚴(yán)重挑戰(zhàn)某些高負(fù)債率房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流。但總體上看，房地產(chǎn)調(diào)整帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)是可控的；全年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍能維持在合理運(yùn)行區(qū)間。應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的要?jiǎng)?wù)是避免房地產(chǎn)大起大落。

今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了較大變化，資金、供求和預(yù)期等因素都出現(xiàn)了明顯轉(zhuǎn)向。無(wú)論是商品房?jī)r(jià)格、房地產(chǎn)銷(xiāo)售量、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源、新開(kāi)工以及土地成交量均出現(xiàn)明顯下滑，市場(chǎng)整體趨向下行，引發(fā)市場(chǎng)擔(dān)心房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整將帶來(lái)金融風(fēng)險(xiǎn)，并拖累經(jīng)濟(jì)。那么，房地產(chǎn)調(diào)整帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)有多大？對(duì)經(jīng)濟(jì)的拖累程度有多深？

“總體上看，房地產(chǎn)調(diào)整帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)是可控的；全年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍能維持在合理運(yùn)行區(qū)間。應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的要?jiǎng)?wù)是避免房地產(chǎn)大起大落。”有關(guān)專(zhuān)家回答。

針對(duì)目前普遍擔(dān)心的房地產(chǎn)調(diào)整帶來(lái)金融業(yè)不良資產(chǎn)增加的問(wèn)題，交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平表示，目前我國(guó)商業(yè)銀行以房產(chǎn)和土地為主要抵押物的抵押貸款占比高達(dá)30%至40%，房產(chǎn)和土地價(jià)格的大幅波動(dòng)不僅會(huì)影響房地產(chǎn)貸款的質(zhì)量，也會(huì)因抵押物價(jià)值的下降對(duì)其他抵押貸款產(chǎn)生一定負(fù)面影響。“當(dāng)前，尤其要關(guān)注房地產(chǎn)信托的違約風(fēng)險(xiǎn)。”他說(shuō)。

對(duì)于這一問(wèn)題，高盛私人財(cái)富管理中國(guó)區(qū)副主席暨首席投資策略師哈繼銘認(rèn)為，中國(guó)家庭儲(chǔ)蓄率和按揭貸款首付比例較高，房地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)未必集中表現(xiàn)在家庭按揭貸款的違約。但是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)以及與之相關(guān)的上、下游行業(yè)不乏高負(fù)債企業(yè)，而且這些行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響甚至超過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)本身。房地產(chǎn)調(diào)整對(duì)這些相關(guān)行業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)不能低估。他說(shuō)：“房地產(chǎn)企業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步表現(xiàn)在其較高的債務(wù)融資成本上。”近年來(lái)，許多房地產(chǎn)企業(yè)難以在國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)獲得融資，因而不得不借助信托等高利率融資渠道；房地產(chǎn)銷(xiāo)售的下降將嚴(yán)重挑戰(zhàn)某些高負(fù)債率企業(yè)的現(xiàn)金流。

哈繼銘認(rèn)為，房地產(chǎn)面臨的最大問(wèn)題是供應(yīng)過(guò)大。他說(shuō)，房地產(chǎn)經(jīng)歷了十幾年的快速發(fā)展，在建商品住宅面積于2013年年底達(dá)到48.63億平方米，相當(dāng)于當(dāng)年商品房需求量的4.2倍(包括來(lái)自城鎮(zhèn)新增人口和現(xiàn)有人口的需求)，高于其長(zhǎng)期3.3倍的平均值。未來(lái)幾年，隨著人口結(jié)構(gòu)拐點(diǎn)在2015年到來(lái)，需求可能下滑，這一倍數(shù)可能繼續(xù)提高。

“城鎮(zhèn)化也無(wú)法提振中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。”對(duì)推進(jìn)城鎮(zhèn)化是否利好房地產(chǎn)行業(yè)的提問(wèn)，哈繼銘如是回答。他算了一筆賬——即使中國(guó)可能保持目前較快的城鎮(zhèn)化速度(每年1900萬(wàn)新增城鎮(zhèn)人口)，目前的在建商品住宅也足以滿足未來(lái)8年城鎮(zhèn)新增人口的需求(參照住建部2012年公布的人均居住面積32.7平方米計(jì)算)。此外，大多數(shù)城鎮(zhèn)新增人口為外來(lái)農(nóng)民工，無(wú)法承受當(dāng)前主要城市的房?jī)r(jià)水平，他們的住房需求主要由保障性住房來(lái)解決。

房屋供給過(guò)剩也體現(xiàn)在住宅投資占GDP的比重過(guò)高上。哈繼銘說(shuō)，這一比例在中國(guó)已達(dá)到8.5%，高于大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家的歷史峰值，美國(guó)2005年達(dá)到峰值，為6.5%；日本1980年達(dá)到峰值，為6.7%；英國(guó)2006年達(dá)到峰值，為4.6%，同時(shí)也接近西班牙2006年的峰值9.5%(西班牙于2007年房地產(chǎn)泡沫破滅，房?jī)r(jià)自此下降了40%多)。

但從總體上看，房地產(chǎn)調(diào)整帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)是可控的。連平認(rèn)為，近年來(lái)房地產(chǎn)貸款政策相對(duì)偏緊，目前房地產(chǎn)貸款約占商業(yè)銀行人民幣貸款的20%，其中風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低的個(gè)人購(gòu)房貸款占比約為2/3，并且抵押物比率一般不高于70%，這為銀行貸款提供了較大的安全邊際。其余1/3的開(kāi)發(fā)商貸款通常也是投放給資質(zhì)較好、實(shí)力雄厚的大型房企，且有十分嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)控制流程。經(jīng)過(guò)多年的整頓，商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的準(zhǔn)入要求不斷提高，貸款歸還有較好的保障，即使有個(gè)別開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)貸款的總體質(zhì)量也不會(huì)產(chǎn)生大的影響。目前，房地產(chǎn)貸款不良率明顯低于行業(yè)1.08%的平均不良率，約為0.5%左右。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行壓力較大的情況下，行業(yè)不良資產(chǎn)未見(jiàn)明顯反彈的跡象。

房地產(chǎn)調(diào)整必然會(huì)拖累經(jīng)濟(jì)。連平預(yù)測(cè)，全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速有可能下滑至12%左右，直接拉低整個(gè)投資增速。房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、關(guān)聯(lián)度大，房地產(chǎn)下行將影響相關(guān)制造業(yè)行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整還會(huì)影響到與住房相關(guān)的家具、家電、建筑裝修材料等系列商品的需求，拖累消費(fèi)增長(zhǎng)。

具體到拖累GDP的程度，哈繼銘認(rèn)為，包括住宅和商業(yè)地產(chǎn)在內(nèi)，中國(guó)房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的直接影響高達(dá)12%，但由于房地產(chǎn)的上、下游產(chǎn)業(yè)鏈很長(zhǎng)，對(duì)經(jīng)濟(jì)的間接影響更大。他引用香港金融管理局2014年上半年報(bào)告表示，根據(jù)投入產(chǎn)出分析，中國(guó)房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的總體影響高達(dá)32%，即房地產(chǎn)投資下降3個(gè)百分點(diǎn)將拖累GDP增長(zhǎng)近1個(gè)百分點(diǎn)。

連平認(rèn)為，從短期看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行帶來(lái)了巨大壓力。但從中長(zhǎng)期看，合理的房地產(chǎn)調(diào)整利大于弊，因此不能“葉公好龍”。房地產(chǎn)市場(chǎng)合理調(diào)整，一是有助于抑制市場(chǎng)上長(zhǎng)期存在的投機(jī)性需求，擠掉市場(chǎng)泡沫，降低行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)有利于經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展；二是有助于改變以往經(jīng)濟(jì)粗放式擴(kuò)張模式，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和增長(zhǎng)質(zhì)量的提升；三是有助于改善融資結(jié)構(gòu)，降低市場(chǎng)融資成本；四是當(dāng)前市場(chǎng)調(diào)整有利于未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)制度性建設(shè)的推進(jìn)與完善，為行業(yè)改革鋪平道路。當(dāng)前的要?jiǎng)?wù)是促使房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整處在合理和適度狀態(tài)，避免大起大落。下一步宏觀政策仍應(yīng)堅(jiān)持總量穩(wěn)定、定向調(diào)控的總體思路，結(jié)構(gòu)性支持力度可進(jìn)一步加大。