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“新國五條”的出臺，在我國房地產(chǎn)市場中“一石激起千層浪”，特別是對于住房轉(zhuǎn)讓要征收房價差額的20%作為個人所得稅的條款，引起了廣泛關(guān)注。有人認(rèn)為此舉將進一步剔除房地產(chǎn)市場的投機投資屬性，亦有人表示此舉再次誤傷了改善性住房需求和“剛需”人群……一時間眾說紛紜。
那么，此次進行調(diào)控的指向何在，又將在市場中引起哪些連鎖反應(yīng)？就此，記者采訪了住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹、清華大學(xué)恒隆房地產(chǎn)研究中心主任劉洪玉以及中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會副會長兼秘書長柴強。
思路不變 調(diào)控力促市場穩(wěn)定
今年“兩會”期間，國務(wù)院總理溫家寶在政府工作報告中再次明確，要加強房地產(chǎn)市場調(diào)控和保障性安居工程建設(shè)。堅決抑制投機投資性需求，抓緊完善穩(wěn)定房價工作責(zé)任制和房地產(chǎn)市場調(diào)控政策體系，健全房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展長效機制。秦虹表示，結(jié)合此次“新國五條”出臺的背景不難看出，抑制房地產(chǎn)市場投機投資、支持自住需求、促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的調(diào)控思路沒有改變。
柴強也認(rèn)為，受“翹尾”因素(上年年末的上漲因素對第二年的影響)的影響，房價在今年年初呈現(xiàn)上揚勢頭，此時，政府果斷出手干預(yù)樓市，時機把握恰當(dāng)。就“新國五條”的內(nèi)容來看，繼續(xù)抑制房價過快上漲的政策信號十分明顯，保持市場有序、平穩(wěn)、健康發(fā)展的政策方向沒有改變。
對于“新國五條”給市場帶來的影響，秦虹認(rèn)為，新政出臺后二手房市場會出現(xiàn)明顯波動，特別是二手房交易規(guī)模較大的一線城市和部分二線城市。“政策剛出臺時，大家因為恐慌，爭相交易，導(dǎo)致交易量上升，隨著政策落實，可能會出現(xiàn)觀望，成交量下降。但短期看，成交量的變動將大于價格的變化。”
對此，劉洪玉接受記者采訪時表示：“至于是否影響二手房流通、影響市場供應(yīng)，我覺得從長期看沒必要擔(dān)心，但必須關(guān)注短期內(nèi)可能產(chǎn)生的負(fù)面影響。從長期看，買賣是流動的，租賃也是流動的，將住房賣出或租出都會形成市場供應(yīng)，均可滿足住房需求，所以只對流動或供應(yīng)方式和結(jié)構(gòu)產(chǎn)生了影響。但從短期看，可能出現(xiàn)政策實施前的加速流動和實施初期的流動減少等現(xiàn)象，還可能在短期內(nèi)將住房需求轉(zhuǎn)移到新建商品住房市場，影響其穩(wěn)定。近期，資本市場對‘新國五條’的異常反應(yīng)，相信也是在‘影響市場供應(yīng)’這個邏輯下的短期效應(yīng)。因此，應(yīng)盡快出臺實施細(xì)則或征管細(xì)則，盡量縮短政策銜接的過渡期，促進市場穩(wěn)定。”
此外，柴強還專門提醒記者注意，隨著房屋估價方式方法的逐漸調(diào)整，今后房屋評估的價格會更貼近市場價格，過低的房屋報價可能無法通過稅務(wù)機關(guān)的價格評估。“在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員執(zhí)業(yè)管理方面，對于教唆、協(xié)助買賣雙方偽造購房證明材料、騙取購房資格等違法違規(guī)行為，有關(guān)部門將嚴(yán)厲查處，必要時會責(zé)令有關(guān)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)停業(yè)整頓，取消有關(guān)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)資格，并追究其法律責(zé)任。”
稅制解讀 5年以上自用住房可免征
就市場普遍反應(yīng)強烈的房價增益部分征收20%個人所得稅的措施，秦虹表示，該政策自2006年便已出臺，但由于購房者對該措施的具體內(nèi)容知之甚少，導(dǎo)致市場反應(yīng)強烈。
“在2006年國稅總局的相關(guān)文件中就明確提出，對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關(guān)系，全部或部分退還納稅保證金；對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。要不折不扣地執(zhí)行上述優(yōu)惠政策，確保維護納稅人的合法權(quán)益。”秦虹說，“從長遠(yuǎn)看，對所得征稅是調(diào)節(jié)收入差距的重要工具，并長期存在，關(guān)鍵是稅制要合理，才能實現(xiàn)抑制投機投資性需求、支持合理性住房需求的目標(biāo)。”
劉洪玉向記者表示，由于2006年以前的房價年均漲幅相對較低，所以按轉(zhuǎn)讓價格1%～3%或轉(zhuǎn)讓所得20%兩種計稅方式征收個人所得稅稅額差異不大。但從2006年1月到2012年12月，全國40個主要城市的房價平均上漲了1.5倍，個別熱點城市的房價上漲了3倍多，此時再按住房轉(zhuǎn)讓價格1%計算個人所得稅，則失去了讓房地產(chǎn)增值在投資者與社會大眾之間共享和調(diào)節(jié)收入分配的功能，產(chǎn)生了嚴(yán)重的公平性問題。
對于市場普遍關(guān)心的稅收是否會轉(zhuǎn)嫁給購房者的問題，劉洪玉認(rèn)為，目前下結(jié)論為時尚早。“是否全由買房者承擔(dān)此次增加的稅負(fù)，要依各城市的住房市場供求關(guān)系、新建住房供給水平等情況而定。此外，在購房人住房支付能力約束下，如果稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁到購房人身上會抑制其住房需求，從而緩解當(dāng)前的住房供求矛盾。如果稅負(fù)主要由賣方承擔(dān)，則會抑制其轉(zhuǎn)讓行為，可能轉(zhuǎn)而將住房用于出租，增加租賃市場上的住房供應(yīng)。”
自住剛需 調(diào)控政策將逐步細(xì)化
對于“新國五條”落地后，可能對改善性住房需求及剛需帶來的負(fù)面影響，秦虹表示，由于住房消費有梯級改善的特點，人的一生中會有多次換房需求，對正常的改善性需求不應(yīng)限制。但由于改善性住房需求涉及先賣后買、以小換大、二次購房等諸多問題，在當(dāng)前調(diào)控中難以界定，在一定程度上也要求今后的調(diào)控政策要更科學(xué)、更精細(xì)。
劉洪玉也認(rèn)為，因為住房具有自住和投資的雙重屬性，所以在當(dāng)前的調(diào)控手段中，很難有效區(qū)分改善型需求和投資型需求。這也就是為何“政策的出臺難以讓所有人都滿意”。“從全面建成小康社會的中長期發(fā)展目標(biāo)要求來看，將來肯定要對改善型需求采取支持性政策。但就目前住房市場供求現(xiàn)狀而言，對于改善型的需求，政策取向保持中性甚至是短期內(nèi)不鼓勵。”劉洪玉說，“住房市場上真正需要遏制的是投機性購房，即購房的目的既不是自住、也不是出租，而是長期閑置、等待升值后轉(zhuǎn)售牟利。這種投機型購房既推高了房價，又造成了寶貴住房資源的浪費，應(yīng)該成為重點打擊的對象。”
對于今后樓市調(diào)控的政策走向，秦虹表示，房地產(chǎn)市場平衡健康發(fā)展還需建立長效機制，政策僅靠“堵”不是長久辦法，整體設(shè)計、系統(tǒng)改革、“疏”“堵”結(jié)合才能解決涉及面廣、復(fù)雜程度高的房地產(chǎn)市場問題。劉洪玉認(rèn)為，目前調(diào)控偏向從需求端入手，增加供應(yīng)的手段卻不多，而當(dāng)前熱點城市住房市場仍然供不應(yīng)求，所以今后的調(diào)控除了進行更加嚴(yán)格的需求管理，還要通過多種渠道增加土地供應(yīng)，同時加強對土地出讓合同中有關(guān)開發(fā)周期條款的執(zhí)行力度等，來改善住房市場上的供應(yīng)緊張狀況。
摘自《中國建設(shè)報》2013.03.07 記者 張際達
