中國(guó)房產(chǎn)或進(jìn)入全球估值體系

近日，住建部、商務(wù)部、發(fā)改委等六部門聯(lián)合發(fā)文，放寬房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入門檻，外商投資房地產(chǎn)企業(yè)在辦理境內(nèi)貸款、境外貸款、外匯借款結(jié)匯時(shí)，不再需要全部繳付注冊(cè)資本金；只要是符合資格的境外機(jī)構(gòu)以及在中國(guó)境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)的境外個(gè)人就可以購(gòu)買符合實(shí)際需要的自用、自住商品房。在當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)金融日益融入全球并發(fā)揮重要影響之時(shí)，樓市“限外令”在執(zhí)行十年后的松綁，將促使我國(guó)房產(chǎn)進(jìn)入全球資產(chǎn)估值體系。

隨著我國(guó)對(duì)全球經(jīng)濟(jì)金融運(yùn)行影響力日益提升，國(guó)際金融市場(chǎng)投資者高度關(guān)注中國(guó)經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)與政策調(diào)整，此次松綁已執(zhí)行十年的樓市“限外令”也會(huì)如此。“限外令”松綁的意義不僅僅在于便利外商日常起居與商務(wù)活動(dòng)和促進(jìn)國(guó)內(nèi)住宅消費(fèi)，更重要的是我國(guó)房產(chǎn)或從此時(shí)起進(jìn)入國(guó)際投資投機(jī)者視野，從而被納入全球資產(chǎn)估值體系，這意味著國(guó)內(nèi)住宅不動(dòng)產(chǎn)估值基準(zhǔn)和估值范圍將發(fā)生重大變化。

長(zhǎng)期以來(lái)，國(guó)內(nèi)住宅不動(dòng)產(chǎn)估值幾乎沒(méi)有基準(zhǔn)，國(guó)際上通用的房?jī)r(jià)收入比和住房租售比這兩大估值基準(zhǔn)到國(guó)內(nèi)均失去了校準(zhǔn)方向。無(wú)論是按照房?jī)r(jià)收入比測(cè)算，還是按照住房租售比估值，合理房?jī)r(jià)均低于市場(chǎng)價(jià)格。雖然“限外令”松綁后境外個(gè)人購(gòu)買住房規(guī)模不會(huì)馬上增加很多，但國(guó)內(nèi)住宅將因此成為全球資產(chǎn)配置重要標(biāo)的，國(guó)際通用住宅估值基準(zhǔn)和理念將被逐步引入，促使國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)理性運(yùn)行。

國(guó)內(nèi)住宅估值范圍也將出現(xiàn)重大調(diào)整。過(guò)去，“限外令”在限制境外個(gè)人購(gòu)房同時(shí)，也限制了國(guó)內(nèi)住宅估值范圍，住宅交易主要集中于境內(nèi)個(gè)人。“限外令”松綁后，國(guó)內(nèi)住宅估值范圍面向全球投資者。當(dāng)然，雖然市場(chǎng)需求主體可能會(huì)有所增加，境外個(gè)人的套利活動(dòng)也無(wú)處不在，但目前較難推動(dòng)熱點(diǎn)一線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。就國(guó)際比較而言，當(dāng)前部分熱點(diǎn)一線城市房?jī)r(jià)水平已經(jīng)與熱點(diǎn)國(guó)際都市比肩，投資價(jià)值相當(dāng)有限。

應(yīng)該看到，在松綁“限外令”后，隨著我國(guó)住宅不動(dòng)產(chǎn)逐步進(jìn)入全球資產(chǎn)估值體系，有可能推動(dòng)國(guó)內(nèi)住宅不動(dòng)產(chǎn)整體估值抬升。即使當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中樞下移，但依然是全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最快的經(jīng)濟(jì)體之一，深化改革和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型也會(huì)進(jìn)一步釋放增長(zhǎng)動(dòng)能，都將逐步推動(dòng)國(guó)內(nèi)住宅成為全球資產(chǎn)配置重要標(biāo)的，一定程度上抬升國(guó)內(nèi)潛在國(guó)際都市住宅估值水平。

綜合來(lái)看，“限外令”松綁后，無(wú)論境外個(gè)人購(gòu)買國(guó)內(nèi)住宅，還是境內(nèi)個(gè)人投資境外房產(chǎn)，已沒(méi)有太多限制。這實(shí)際上已經(jīng)打通了國(guó)內(nèi)住宅進(jìn)入全球資產(chǎn)估值的新通道。隨著國(guó)內(nèi)住宅市場(chǎng)參與主體的多元化，在推動(dòng)本地城市國(guó)際化發(fā)展同時(shí)，也對(duì)現(xiàn)行與房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)的管理體制、管理能力、管理方式提出了新挑戰(zhàn)。