立足養(yǎng)老產(chǎn)業(yè) 做活養(yǎng)老地產(chǎn)

中國老齡化發(fā)展很快，2013年老年人口占到14.8%，人口規(guī)模超過2億。2050年，老年人口比例將超過30%，規(guī)模接近5億。以3年、5年為一個周期，看人口結構變化，很快從三角形變成一個紡錘形，老齡化速度很快，規(guī)模也是很大的。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)涉及老年用品、養(yǎng)老服務、養(yǎng)老設施、老年金融等與一、二、三產(chǎn)業(yè)都有關系。養(yǎng)老服務是整個養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中的一部分，養(yǎng)老設施跟我們關系很大。機構養(yǎng)老直接影響?zhàn)B老設施的需求，居家養(yǎng)老當然也影響到機構養(yǎng)老，關系更大。這里面有人口結構、家庭結構，就是421。隨著年齡的增長，以后有可能是8421。養(yǎng)老觀念和老年收入情況的變化，必將導致養(yǎng)老模式的變化。這說明9073和北京的9064這是動態(tài)的數(shù)字，9064不是固化死了，而且必將隨著變化，不會局限在9064的概念之上。

目前，如果讓老人自己選擇，沒有老人愿意去養(yǎng)老院，日本、美國等國的老人，都是愿意在家里養(yǎng)老，這是人之常情。中國人的觀念還格外重，養(yǎng)老機構“開始不得已”，最典型的問題就是421。你可以想象，當老齡一個人對著父母、爺爺、奶奶、姥姥、姥爺，就會變成六個老人，這不是錢的問題，而是沒辦法照顧。開始是不得已。老人在家里缺乏社交，需要心理慰藉。另外是生活質量，沒有人照顧老人，他們的生活質量就得不到保障。隨著這種變化，老人會慢慢樂意去養(yǎng)老機構。

據(jù)統(tǒng)計，北京市現(xiàn)在機構養(yǎng)老的比例是2.8%，但日本是5%，國際上平均是6%。此外，還有一個調研顯示，老人說愿意或者說可以考慮去機構養(yǎng)老的，達到24.5%，遠遠高于現(xiàn)在實際的不到3%。因此，從機構養(yǎng)老的角度上，未來的市場是可以期待的。

從市場供需來看，2014年中國養(yǎng)老機構總數(shù)達到45600個，養(yǎng)老機構床位總數(shù)大概是570萬張。如果是在9073的模式下，市場需求是640萬張，缺口是11%。如果是在9064的模式下，市場需求大概是850萬張，缺口是33%。這就說明近兩年，整個機構養(yǎng)老的床位數(shù)量是迅猛增長的，但是，截至2014年，市場依然存在缺口。當然，這里面也有一個很現(xiàn)實的問題，就是一邊是一床難求，一邊是大量的空置。一床難求的往往是公辦的、福利性醫(yī)院，空置的往往是偏遠的或是民辦的、市場化的。這是政策和體制上的問題。我們很多公辦的養(yǎng)老院其實很多是自理的老人在里面住，背后的問題是政府的公辦的養(yǎng)老機構要履行政府的責任，是兜底嗎？這個問題要值得大家思考。

一個養(yǎng)老院，類似于一些公辦的，補貼很多，可以花2000~3000元享受到5000~6000元的服務，在北京的養(yǎng)老機構達到6000元是中檔偏上的養(yǎng)老機構的收費標準。這說明政府貼錢給這些公辦養(yǎng)老機構。由于價格便宜、服務到位，大家都排隊去這些公辦的養(yǎng)老機構。這里是一個體制、機制的調整和轉型的問題。

另外，從市場潛力來看，到2015年，按老年人口3%計算，入住養(yǎng)老機構的人數(shù)將達到663萬人。到2030年，全國老年人口達到4.42億，按照老年人口的5%計算，入住養(yǎng)老機構的人數(shù)將達到2210萬人，增量可期。這只是機構養(yǎng)老的市場前景。居家養(yǎng)老跟房地產(chǎn)的關系也十分密切，老人需要適老化社區(qū)，或者對已有的住宅社區(qū)進行適老化改造。

可以期待的是，當我們老齡化人口達到35%以上，整個社會就變成了一個老齡型社會。三個人里面如果有一個老人，養(yǎng)老住宅和其他的養(yǎng)老消費都是需要的。在這樣一種社會形態(tài)之下，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的市場前景是勿庸置疑的。

但是目前的問題很多。從老齡化的角度來看，中國老齡化迅猛發(fā)展有5個特點：基數(shù)大、速度快、區(qū)域差別大、三化并舉、未富先老。

基數(shù)大，到目前中國是惟一的老齡人口過億的國家。我國的老齡化速度很快，1999年進入老齡化社會，2011年全面老齡化社會，2027年老齡型社會。區(qū)域差別大，最早的是上海，從1979年開始進入老齡化社會，最晚的是寧夏，到2012年才進入老齡化社會，區(qū)域相差33年。三化并舉是老齡化、高齡化、空巢化同時到來。此外，未富先老也出現(xiàn)在我國了。老齡化是一個全球性的問題。

從中國的養(yǎng)老情況來看，當前的主要問題是供給嚴重不足。如果從整個養(yǎng)老行業(yè)來看，是需求大于供給。但是從產(chǎn)業(yè)角度來看，有效需求是遠遠不足的。這里面有政策問題，更重要的問題是我們的收入分配結構、老年人的可支配收入結構不合理，背后還有一個很大的問題就是社會保障體系不健全。目前，由國家統(tǒng)籌的有兩部分：養(yǎng)老金、醫(yī)保?？墒侨藗兝狭艘院笮枰o理。德國、日本都推出了護理保險，就是介護保險體系。美國的健康保險里含有養(yǎng)老保險。中國的健康保險只有1113億元，美國健康保險是我們的十倍以上。所以美國的體系是靠商業(yè)的健康保險來支撐的，而德國和日本是靠國家統(tǒng)籌的介護保險體系來支撐的，中國沒有。

從“地產(chǎn)+養(yǎng)老”的角度來看，需要思考5個問題：第一是賺多錢賺少錢的問題，背后是房地產(chǎn)公司定位的問題；第二是賺快錢還是賺慢錢的問題，是投資與退出方式的問題；第三是輕資產(chǎn)還是重資產(chǎn)的問題，是開發(fā)模式和產(chǎn)品結構的問題；第四是走高端還是走大眾問題，是市場定位與切入點的問題；第五是自己做還是用外包，是運營模式的問題。

筆者認為，核心問題是房地產(chǎn)公司是做地產(chǎn)還是做養(yǎng)老，是賣房子還是賣服務。深層次的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營觀念、思維方式和路徑依賴的問題。過去蓋房子、賣房子，房地產(chǎn)就是房地產(chǎn)。現(xiàn)在是“房地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)”，但加出來是什么？“房地產(chǎn)+養(yǎng)老”等于房地產(chǎn)嗎？還是“房地產(chǎn)+養(yǎng)老”等于養(yǎng)老呢？這是經(jīng)營觀念、思維方式和路徑依賴的問題。醫(yī)療地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)也一樣，一旦加上加號后面的，并不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擅長的。

如何解決這個問題？需要房地產(chǎn)企業(yè)改變觀念、調整定位、創(chuàng)新模式。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，要插上互聯(lián)網(wǎng)和金融兩個翅膀。金融加出來的業(yè)態(tài)，比如“互聯(lián)網(wǎng)+金融”當然就是互聯(lián)網(wǎng)金融，還有保險機制的創(chuàng)新，甚至以房養(yǎng)老的問題，甚至養(yǎng)老的信托、老年的理財，必須在金融這方面有所創(chuàng)新。金融產(chǎn)品的創(chuàng)新和地產(chǎn)的結合，要把研究的重點放在金融上面，然后把地產(chǎn)耦合起來。房地產(chǎn)跟金融的結合，物聯(lián)網(wǎng)、智慧社區(qū)等，需要先跳出地產(chǎn)的小格局，從地產(chǎn)跳到養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)上，再從養(yǎng)老和互聯(lián)網(wǎng)、金融協(xié)同來考慮問題，不能只是拿地、蓋房、賣房，那是破不了局的。

不同客群對住宅和養(yǎng)老服務的需求不同，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可從高端客群入手，租售結合，打造養(yǎng)老主題社區(qū)，機構為基地、社區(qū)為支撐，輻射居家。從養(yǎng)老的角度來看，養(yǎng)老是事業(yè)，是政府該干的事，筆者不贊成政府又出錢又出力。政府可以出錢購買服務。但是政府有監(jiān)管的責任，可以推動立法、設計標準，營造一個良好的社會氛圍，這是政府該干的事情。

居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和頂級機構養(yǎng)老，針對不同的人群，需要與之配套的政策。如果在沒有大范圍的養(yǎng)老介護保險制度推出的情況下，筆者建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇高端客群。道理很簡單，付費方式單一，如果沒有保險體系在后面做支撐，老百姓無法承擔高昂的費用。

進入老齡化社會之后，介入的機構重點應從老人的核心需求出發(fā)，打造充分體現(xiàn)大健康和老人生活需求的“醫(yī)養(yǎng)康結合”的社區(qū)。立足大健康談養(yǎng)老，創(chuàng)新商業(yè)模式。統(tǒng)籌全產(chǎn)業(yè)鏈條的產(chǎn)品、服務、設施、金融等。

房地產(chǎn)的主要目的是造物理空間。物理空間里面住的是人，要做人的生意，而不是做房子的生意。養(yǎng)老服務是跟著人走，不是跟著地走的。通過“互聯(lián)網(wǎng)+”，將互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、服務網(wǎng)整合為一體，建設智慧的房子。打造O2O社區(qū)服務平臺，家家戶戶接入智能終端，變成虛擬養(yǎng)老院，開展智慧養(yǎng)老，積累健康養(yǎng)老大數(shù)據(jù)，創(chuàng)新商業(yè)模式和盈利方式。

如果把物聯(lián)網(wǎng)、互聯(lián)網(wǎng)和服務網(wǎng)整合起來、線上線下整合起來，社區(qū)就是虛擬的空中養(yǎng)老院。其中有健康的大數(shù)據(jù)、老年的大數(shù)據(jù)，可做的文章還有很多。

□作者王穎 系大健康產(chǎn)業(yè)研究院院長