地產(chǎn)市場(chǎng)正不斷走向理性

深圳和北京領(lǐng)漲全國(guó)房?jī)r(jià)，它們的二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅都超過(guò)2%，折成年率超過(guò)20%，比2013年房?jī)r(jià)“瘋漲”時(shí)還高。新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市基本上都在東部地區(qū)，東部一二線城市的房?jī)r(jià)基本上都環(huán)比上漲，而三四線城市基本上都環(huán)比下跌；中部地區(qū)6個(gè)省會(huì)城市漲跌互現(xiàn)，其余城市的新房?jī)r(jià)格全部環(huán)比下跌；西部地區(qū)的新房?jī)r(jià)格幾乎是全部環(huán)比下跌。顯然，房?jī)r(jià)走勢(shì)呈現(xiàn)東部和中西部分化、一二線城市和三四線城市分化的特征。

為什么東部一二線城市的房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)跌為升？去年下半年以來(lái)，實(shí)施的一系列房地產(chǎn)政策是重要原因，但未必是主要原因。領(lǐng)漲的一線城市并沒(méi)有取消限購(gòu)。放松限貸及降低房貸首付比例，在一線城市的作用也不如三四線城市大，一線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)很高，首付降低會(huì)使月供壓力大大增加。

在一些城市，房?jī)r(jià)走勢(shì)在城市間分化的主要原因可能是貧富差距和地區(qū)分化。對(duì)于中等收入人群來(lái)說(shuō)，一線城市的房?jī)r(jià)實(shí)在是太高了，即使去年以來(lái)房?jī)r(jià)有所下降，他們也買不起。但高收入人群的購(gòu)買力非常強(qiáng)，他們主要考慮的不是能否承受，而是預(yù)期收益和資產(chǎn)配置。2013年房?jī)r(jià)漲幅太高，2014年不被看好，高收入群體將更多資產(chǎn)配置到了金融市場(chǎng)，這是股市從下半年開始大幅上漲的原因之一。而在金融市場(chǎng)大發(fā)展的過(guò)程中，高收入群體更有錢了，還有一部分人變成了“新貴”，這個(gè)群體的購(gòu)買力進(jìn)一步提高，在確認(rèn)地方政府會(huì)不斷刺激樓市之后，他們買房的熱情又上來(lái)了，這可能也是近期股指徘徊不前的原因之一。中國(guó)高收入群體的購(gòu)買力是比較強(qiáng)的。

這部分人群主要分布在一線城市，以及東部的一些二線城市，所以，東部一二線城市房?jī)r(jià)得到的支撐明顯強(qiáng)于其他城市。而且，地區(qū)之間的分化在這兩年也在擴(kuò)大。在經(jīng)濟(jì)增速放緩中，受影響更大的是中西部地區(qū)，這使中西部地區(qū)與東部地區(qū)的差距難以縮小。四個(gè)自貿(mào)區(qū)都落在東部，更增強(qiáng)了高收入群體對(duì)東部得到發(fā)展的預(yù)期。比如，深圳房?jī)r(jià)率先反彈。

當(dāng)然，一線城市的房?jī)r(jià)也難以就此開始大幅上漲，畢竟開發(fā)商庫(kù)存壓力和資金壓力仍然較大，他們不能捂盤惜售，更可能選擇優(yōu)價(jià)促銷的策略。因此，房?jī)r(jià)走勢(shì)可能是在高位波動(dòng)，暫時(shí)止跌回升，但也難以大幅上漲。對(duì)于這樣的波動(dòng)，中等收入群體目前只能觀望。不過(guò)，比起以前，房?jī)r(jià)也正在這樣一個(gè)過(guò)程中不斷走向理性和成熟。