房地產(chǎn)行業(yè):政策寬松繼續(xù)可期 龍頭公司重現(xiàn)買入機(jī)會(huì)

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布的2015年4月份全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)顯示，4月份全國(guó)新開工面積仍在繼續(xù)放緩(同比下滑15%，今年1季度同比下滑18%，去年全年同比下滑11%)，拖累總在建面積增速進(jìn)一步創(chuàng)出新低，同比僅增長(zhǎng)6.2%，是自2013年4月(同比增17.2%的高位)以來連續(xù)第24個(gè)月增速放緩，也是有史以來的增速新低。4月單月的房地產(chǎn)投資增速因此僅為0.5%(導(dǎo)致前4月累計(jì)增速進(jìn)一步下降至6%，今年一季度為8.6%，2014年全年為10.5%)，這與08年底金融危機(jī)時(shí)的低點(diǎn)相差無(wú)幾，而與中國(guó)在2004-2013年間平均24%的年房地產(chǎn)投資增速相比更是難以形容的疲弱。

另一方面，銷售數(shù)據(jù)已顯現(xiàn)企穩(wěn)走勢(shì)。4月份全國(guó)新屋銷量同比增幅轉(zhuǎn)正至6%，而首季為下滑9%(1-4月累計(jì)跌幅因此收窄至5%)。這與我們此前對(duì)主要城市銷售數(shù)據(jù)的監(jiān)測(cè)所得出的市場(chǎng)正在復(fù)蘇的結(jié)論相符。同期我們看到，以全國(guó)住宅銷售額除以銷售面積得出的全國(guó)住宅銷售均價(jià)在4月份升至6963元每平米，較去年同期大增了11%(15年一季度同比下滑0.8%，14年同比增長(zhǎng)1.4%)，我們認(rèn)為這與一二線城市復(fù)蘇勢(shì)頭更強(qiáng)、對(duì)銷售的貢獻(xiàn)占比增加有關(guān)，此前在去年4季度的首輪市場(chǎng)階段性復(fù)蘇時(shí)，我們也看到全國(guó)住宅銷售均價(jià)在11和12月分別同比增長(zhǎng)5.8%和7.7%。

而就行業(yè)資金狀況而言，4月份略有好轉(zhuǎn)，但整體情況尚不容過于樂觀。4月份房地產(chǎn)到位資金同比繼續(xù)下滑，但增速?gòu)?月份的16%放緩至僅為1%(今年首季同比下滑2.9%，1-4月同比下滑2.5%)。融資端顯示4月情況較3月略有提高，其中，房地產(chǎn)貸款的同比增速?gòu)?月同比下滑31%轉(zhuǎn)為4月同比增長(zhǎng)1%，而企業(yè)自籌資金的同比下滑幅度從3月的23%收窄到4月的3%。經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金方面，與銷售相關(guān)的預(yù)付款和房屋按揭貸款因應(yīng)銷售的回暖，也在4月份呈現(xiàn)同比增幅由負(fù)轉(zhuǎn)至小正(同比增1%)的態(tài)勢(shì)。

在上市公司陸續(xù)頒布了4月份的合約銷售數(shù)據(jù)后，我們的整理顯示25家大中型上市開發(fā)商4月份平均實(shí)現(xiàn)合約銷售額環(huán)比增長(zhǎng)18%、同比增長(zhǎng)17%，但前4月的累計(jì)跌幅在略有收窄后仍有5%。此外，與全年銷售目標(biāo)相比(25家公司的平均增長(zhǎng)目標(biāo)大概在10%左右，去年實(shí)現(xiàn)17%)，截止4月底，25家公司平均只完成全年銷售目標(biāo)的23%，這預(yù)示著在接下去的5、6月份，多數(shù)公司會(huì)加速推盤計(jì)劃以爭(zhēng)取在上半年實(shí)現(xiàn)一個(gè)相對(duì)較為理想的半年度達(dá)成率(一般應(yīng)該在全年的四成左右)。

我們的觀點(diǎn):從目前的投資數(shù)據(jù)以及各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)看，更多寬松政策的出臺(tái)以支撐全年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)無(wú)疑更加刻不容緩，政策持續(xù)寬松下的行業(yè)基本面復(fù)蘇仍是今年全年的主基調(diào)，二三季度住宅銷量同比增長(zhǎng)確信可期、全國(guó)房?jī)r(jià)企穩(wěn)、核心城市繼續(xù)擔(dān)當(dāng)反彈先鋒。部分投資者擔(dān)心的核心城市房?jī)r(jià)若反彈過快帶來的政策制約以及四季度或會(huì)面臨因基數(shù)原因?qū)е落N量同比增速下降，在我們看來并不構(gòu)成近憂。

中資地產(chǎn)股自5月初的高點(diǎn)平均回調(diào)的幅度大概是12%左右，年初迄今的上漲幅度因此有所收窄到略超30%。目前板塊平均估值約為28%凈資產(chǎn)值折價(jià)，0.9倍15年P(guān)B，8.3倍15年P(guān)E，仍顯著低于A股同業(yè)。本周再融資潮襲來對(duì)市情緒有所影響，華潤(rùn)置地宣布了折價(jià)7%的總金額100億港幣規(guī)模的4億新股配售對(duì)，其后另有兩家規(guī)模較小的開發(fā)商禹州地產(chǎn)和金地商置分別折價(jià)12%和15%各融資了8億和13億港幣。未來我們不能排除陸續(xù)會(huì)有一些開發(fā)商出來再融資，但我們認(rèn)為核心開發(fā)商再融資的壓力較小，投資者不必過于擔(dān)心。日前我們看到萬(wàn)達(dá)和萬(wàn)科的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，這與我們對(duì)于行業(yè)未來進(jìn)一步整合分化、強(qiáng)者更強(qiáng)的大勢(shì)預(yù)判相符。在近期的股價(jià)回調(diào)后，我們認(rèn)為龍頭公司中海外(688HK，買入)和華潤(rùn)置地(1109HK，增持)已顯現(xiàn)出重新進(jìn)入的價(jià)值。