發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)研究報(bào)告推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)綠色轉(zhuǎn)型

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中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)綠色地產(chǎn)研究中心高級(jí)顧問(wèn) 黃俊鵬

為了摸清國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)及其產(chǎn)業(yè)鏈的綠色發(fā)展情況，早在2011年中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)便啟動(dòng)了“中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與前景”的大型調(diào)研，并于2011年年底在深圳住交會(huì)上發(fā)布了《中國(guó)綠色地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)研究報(bào)告2012》。之后在每年住交會(huì)綠色地產(chǎn)論壇上都發(fā)布當(dāng)年的研究報(bào)告。

近日，2014中國(guó)綠色地產(chǎn)發(fā)展調(diào)研活動(dòng)已正式啟動(dòng)，就今年的調(diào)研思路和研究重點(diǎn)，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)綠色地產(chǎn)研究中心高級(jí)顧問(wèn)黃俊鵬發(fā)表了自己的看法。

Q：調(diào)研綠色地產(chǎn)，發(fā)布研究報(bào)告的目的是什么?

黃俊鵬：從2011年“綠色地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)”調(diào)研開(kāi)始，研究中心每年都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)、綠色地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)行業(yè)進(jìn)行梳理，按照一定的理論方法，對(duì)房企的綠色發(fā)展程度進(jìn)行評(píng)價(jià)，給出排名。

希望該排名能夠讓優(yōu)秀的綠色開(kāi)發(fā)企業(yè)獲得更多市場(chǎng)關(guān)注。同時(shí)，也希望更多的企業(yè)能夠借鑒這些先行者的發(fā)展模式、先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)從而實(shí)現(xiàn)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的綠色轉(zhuǎn)型。

每年除了對(duì)100多家涉綠房企的綠色戰(zhàn)略、項(xiàng)目實(shí)踐、綠色營(yíng)銷和技術(shù)研發(fā)等方面進(jìn)行研究、探討外，本年度研究報(bào)告還會(huì)對(duì)支持綠色地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的下游產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)袌?chǎng)發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行研討，以提供給開(kāi)發(fā)企業(yè)一份全面的、可以總攬全局的戰(zhàn)略參考手冊(cè)。

上述研究的主要目的和意義概括而言，有以下五個(gè)方面：第一，引領(lǐng)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、深入地向綠色低碳轉(zhuǎn)型;第二，探索房地產(chǎn)業(yè)在綠色低碳轉(zhuǎn)型過(guò)程中新的商業(yè)模式;第三，提升綠色地產(chǎn)先行者的品牌價(jià)值;第四，展示和強(qiáng)化房地產(chǎn)業(yè)的社會(huì)責(zé)任;第五，提升全社會(huì)對(duì)綠色地產(chǎn)的認(rèn)知。

Q：簡(jiǎn)單介紹一下調(diào)研的過(guò)程?在連續(xù)3年的累積調(diào)研中，有哪些比較有意義的調(diào)研結(jié)果?

黃俊鵬：研究中心采取文獻(xiàn)檢索、專家訪談、專家座談會(huì)、市場(chǎng)調(diào)研等方法。在綠色地產(chǎn)發(fā)展理論方面，通過(guò)對(duì)相關(guān)學(xué)術(shù)文獻(xiàn)進(jìn)行研究，對(duì)過(guò)往綠色建筑、綠色地產(chǎn)相關(guān)研究成果進(jìn)行梳理、歸納和總結(jié)，闡述了綠色地產(chǎn)最新的發(fā)展理論;在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和項(xiàng)目實(shí)踐方面，對(duì)現(xiàn)有的綠色建筑案例，特別是商業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行深入分析，探索其在技術(shù)應(yīng)用、市場(chǎng)營(yíng)銷、用戶使用等方面的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。同時(shí)，開(kāi)發(fā)了調(diào)研問(wèn)卷，對(duì)上述房地產(chǎn)企業(yè)在綠色技術(shù)應(yīng)用、綠色戰(zhàn)略選擇等方面進(jìn)行問(wèn)卷訪談，對(duì)普通消費(fèi)者購(gòu)買綠色建筑的行為進(jìn)行了隨機(jī)訪談。另外，對(duì)部分節(jié)能技術(shù)、產(chǎn)品的價(jià)格信息、市場(chǎng)應(yīng)用狀況等進(jìn)行電話調(diào)研和實(shí)地考察，盡可能在計(jì)算中采用最新、最可靠的數(shù)據(jù)。

在過(guò)去的3年中，研究團(tuán)隊(duì)取得了豐碩的研究成果，獲得了相當(dāng)多具有較強(qiáng)價(jià)值的數(shù)據(jù)和結(jié)論，并且為許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所引用。比如年度報(bào)告中對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的綠色排名、綠色標(biāo)簽的市場(chǎng)價(jià)值以及消費(fèi)者購(gòu)買綠色建筑意愿和潛在障礙等分析廣泛被引用。除此之外，報(bào)告還針對(duì)42種綠色建筑常用技術(shù)在實(shí)用性方面進(jìn)行了排名，分析了這些技術(shù)的優(yōu)缺點(diǎn)，實(shí)際應(yīng)用價(jià)值和應(yīng)用場(chǎng)合，該部分內(nèi)容對(duì)于降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在技術(shù)選用上的風(fēng)險(xiǎn)，提供最佳技術(shù)組合方面具有很大的價(jià)值。

Q：通過(guò)研究積累，您認(rèn)為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)綠色轉(zhuǎn)型的特點(diǎn)是什么?

黃俊鵬：當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在走向綠色、低碳可持續(xù)發(fā)展路途上主要的特點(diǎn)是被動(dòng)性和漸進(jìn)性，其進(jìn)入途徑則主要通過(guò)參評(píng)國(guó)內(nèi)綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)識(shí)、美國(guó)LEED認(rèn)證，或其他國(guó)際綠色建筑評(píng)估體系。此外，也有不少大型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)通過(guò)開(kāi)發(fā)生態(tài)城項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)自上而下由宏觀到微觀的綠色轉(zhuǎn)型。

研究中心分析了2005年~2013年各個(gè)涉綠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、設(shè)計(jì)咨詢機(jī)構(gòu)、節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)等綠色地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展?fàn)顩r。僅從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的角度，深入研究了萬(wàn)科、萬(wàn)通、金地、保利等數(shù)十家企業(yè)集團(tuán)的綠色戰(zhàn)略，持續(xù)跟蹤了這些企業(yè)綠色戰(zhàn)略演進(jìn)及綠色項(xiàng)目實(shí)踐。

經(jīng)過(guò)多年的數(shù)據(jù)積累，我們從房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略、管理、產(chǎn)品、營(yíng)銷、實(shí)際開(kāi)發(fā)綠色項(xiàng)目、能力建設(shè)、社會(huì)責(zé)任共7個(gè)維度對(duì)112家房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行了綜合評(píng)價(jià)，并按綜合評(píng)分的高低進(jìn)行了排序，得出各年度綠色地產(chǎn)10強(qiáng)企業(yè)。如果從涉綠程度的深淺及市場(chǎng)效益的高低等角來(lái)區(qū)分，則有洗綠、淺綠和深綠之分。

業(yè)界通常對(duì)那些僅以申報(bào)綠色標(biāo)識(shí)為目的，而不是真正以項(xiàng)目的節(jié)能降耗、提供高品質(zhì)生活體驗(yàn)為目的行為稱之為“洗綠”，也就是Green Wash。將類似項(xiàng)目稱之為“西瓜型”項(xiàng)目：外皮很綠，但內(nèi)瓤卻是紅的。在政府強(qiáng)制要求做綠色建筑的氛圍下，少部分企業(yè)缺乏技術(shù)積累，缺乏專業(yè)人才的支持，也缺乏對(duì)綠色建筑發(fā)展趨勢(shì)的正確認(rèn)識(shí)，缺乏對(duì)環(huán)境和未來(lái)的敬畏，不得已采取了“洗綠”的做法。

踐行“淺綠”策略的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)占據(jù)大多數(shù)，在研究的112家房地產(chǎn)企業(yè)中，相當(dāng)部分房企都屬于這一行列。淺綠策略大多也會(huì)以申報(bào)綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)識(shí)或國(guó)際綠色建筑認(rèn)證作為企業(yè)涉綠的標(biāo)志。但均會(huì)根據(jù)自己企業(yè)的實(shí)際技術(shù)積累提出合理的評(píng)級(jí)目標(biāo)，并制定出綠色建筑的中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，該類型企業(yè)如SOHO中國(guó)、萬(wàn)通地產(chǎn)、金都集團(tuán)、沿海綠色家園、金融街[最新消息價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]控股、恒基兆業(yè)等(詳細(xì)情況可以參考研究報(bào)告)。

Q：《中國(guó)綠色地產(chǎn)研究報(bào)告2014》調(diào)研已經(jīng)開(kāi)始啟動(dòng)，今年將有哪些亮點(diǎn)呈現(xiàn)?

黃俊鵬：2014年是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是住宅行業(yè)發(fā)展的拐點(diǎn)之年，從今年二季度起，全國(guó)大部分城市的房?jī)r(jià)開(kāi)始停止增長(zhǎng)，部分大中型城市的商品住宅項(xiàng)目售價(jià)開(kāi)始走低。與此同時(shí)，新一屆政府又提出了新城鎮(zhèn)發(fā)展戰(zhàn)略，廣大開(kāi)發(fā)商的目光從大城市轉(zhuǎn)移到小城鎮(zhèn)上。因此，未來(lái)數(shù)年，城鎮(zhèn)化將是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)。

2014年也是互聯(lián)網(wǎng)思維在房地產(chǎn)業(yè)異常活躍的一年，大佬們和大的開(kāi)發(fā)商們爭(zhēng)相推出自己的互聯(lián)網(wǎng)戰(zhàn)略。仔細(xì)考察這些互聯(lián)網(wǎng)思維下的研究成果，無(wú)一例外都將焦點(diǎn)放到了社區(qū)上，社區(qū)商業(yè)、O2O、社區(qū)自治以及綠色住區(qū)等成為房地產(chǎn)落實(shí)互聯(lián)網(wǎng)思維的立足點(diǎn)。

國(guó)內(nèi)新的綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)將于2015年1月起正式實(shí)施，美國(guó)綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)LEED V4已在去年6月份就頒布實(shí)施，舊版LEED標(biāo)準(zhǔn)也選擇在2015年7月正式退出市場(chǎng)。標(biāo)準(zhǔn)的更新無(wú)疑是一個(gè)強(qiáng)烈的信號(hào)，以LEED V4為例，新版的LEED評(píng)估體系完全改寫了材料與資源部分的技術(shù)要點(diǎn)，將材料的選擇建立在全生命周期評(píng)估(Life Cycle Assessment)的基礎(chǔ)上，并且提出了生產(chǎn)者責(zé)任延伸(Extended Product Responsibility)、企業(yè)社會(huì)責(zé)任等中國(guó)企業(yè)完全陌生的概念。這些新的環(huán)保理念無(wú)疑大大增加了房地產(chǎn)項(xiàng)目申報(bào)綠色建筑標(biāo)識(shí)的難度，但也在中國(guó)的產(chǎn)業(yè)界極大宣傳了這些在西方早已為業(yè)界所熟知的環(huán)保理念，給中國(guó)的制造業(yè)提供了更加廣闊的環(huán)保視野，更多實(shí)踐綠色轉(zhuǎn)型的方法和途徑。

作為整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的龍頭，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的選擇和執(zhí)行力能夠極大影響到整個(gè)供應(yīng)鏈，尤其是建筑材料和部品的供應(yīng)商。可以認(rèn)為新的綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，開(kāi)啟了一個(gè)嶄新的綠色建筑時(shí)代。

中國(guó)建設(shè)行業(yè)大數(shù)據(jù)應(yīng)用服務(wù)平臺(tái)，工程造價(jià)信息價(jià)、指導(dǎo)價(jià)、參考價(jià)，登錄http://查看更多……