時評：養(yǎng)老地產的投資邏輯

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養(yǎng)老地產的投資邏輯

自2010年開始，養(yǎng)老地產就成為社會關注的熱點話題，媒體、投資人、學術界都對這一概念表現(xiàn)出濃厚興趣。隨著國家一系列促進養(yǎng)老服務發(fā)展政策的出臺，以及房地產市場的調整，這一概念更是受到社會熱捧，尤其是投資者給予了高度關注，眾多的房地產商、保險公司、大型企業(yè)集團等紛紛行動起來，參與到對養(yǎng)老地產的直接或間接投資中，保守估計全國林林總總在建的或投入運營的養(yǎng)老地產項目已有上千個。

其實，筆者一直不喜歡“養(yǎng)老地產”這一概念，其中一個重要原因在于個人認為這一概念反映了以房地產投資為經濟社會發(fā)展動力的基本的投資邏輯，把養(yǎng)老作為地產詞語的前綴，意味著養(yǎng)老其實只是一種修飾，其投資的重點依然是地產。這其實是目前眾多養(yǎng)老投資者的基本投資理念。這應該說是一種必然，在快速回報、高額利潤的慣性投資行為之下，毫無疑問，地產的操作模式會成為養(yǎng)老投資人尤其是房地產開發(fā)商最習慣性的選擇。我們看到，北京、上海以及全國其他一些地方，養(yǎng)老成為一些地產項目的概念包裝，在項目完成銷售之后，所謂的養(yǎng)老服務就會被開發(fā)商迅速地拋擲腦后。所以，萬科總裁郁亮不得不承認萬科在杭州隨園嘉樹項目中養(yǎng)老試點的失敗。

以地產的操作模式投資養(yǎng)老，這一投資邏輯從養(yǎng)老的發(fā)展規(guī)律來看是錯誤的。養(yǎng)老的本質與核心是服務，從產品設計、運營體系搭建乃至商業(yè)模式的打造，一切都必須從服務展開，所以對養(yǎng)老的投資應該圍繞著服務價值的發(fā)掘而非地產所帶來的價值，其投資的邏輯在于以服務為核心的商業(yè)模式與盈利模式的構建。這應該成為養(yǎng)老投資者的基本共識。

當然我們也必須看到，在當下的社會背景與市場環(huán)境下，要真正做到這一點卻并非易事。這與時下養(yǎng)老市場的不成熟有著密切關系，缺乏國家保障的福利支付體系，保守的養(yǎng)老觀念與消費觀念，使得只有少數(shù)老年人愿意花錢去提高自己的養(yǎng)老生活品質，一個養(yǎng)老項目的市場培育常常會經歷一個比較長的周期，無論是北京的和熹會、將府莊園、恭和苑，還是上海的親和源、凱建、星堡，其市場去化速度都非常慢，遠遠低于投資者最初的預期。這是非常殘酷的市場現(xiàn)實，所以也使得對養(yǎng)老的投資邏輯產生了扭曲。

如何使養(yǎng)老地產的投資邏輯真正符合養(yǎng)老服務的規(guī)律與需要，筆者認為投資人首先要建立長線投資理念，服務的價值鏈是長期的，短平快的地產投資邏輯其實從長遠來看將降低養(yǎng)老服務的價值。其次是對產品的科學選擇與設計，什么樣的養(yǎng)老產品才是老年人最需要的，什么樣的產品是最符合老年人生理與生活特征的?郊區(qū)的養(yǎng)老社區(qū)和城市的老年公寓其各自服務的價值點在哪里?這些問題都是投資者在一開始就必須梳理清楚的，有價值的產品一定是能夠滿足老年人需求的產品，而非豪華的硬件設施或者說優(yōu)美的環(huán)境。再次，商業(yè)模式的有效構建與創(chuàng)新，應該說，商業(yè)模式與盈利模式是困擾目前養(yǎng)老地產投資者的關鍵問題，在看不到服務盈利模式的前提下，希望通過物業(yè)的增值而盈利就成為市場一致的選擇。從養(yǎng)老服務的發(fā)展規(guī)律來說，基于長期價值鏈而構建的商業(yè)模式是保障項目能夠成功盈利的基礎，所以，必須將產品、服務與商業(yè)模式相融合;同時，在引入互聯(lián)網思維的同時，探索商業(yè)模式中金融產品的引入，實現(xiàn)養(yǎng)老項目在盈利模式上的創(chuàng)新。第四是真正對老年人的需求進行挖掘，構建能夠產生商業(yè)價值的服務體系。老年人在生活中最關注的問題是什么?他會愿意為哪些服務支付費用?如何能夠有效引導老年人對服務的消費?在梳理這些問題之后，有效的服務體系設計將會為養(yǎng)老的投資帶來價值。

總結來說，養(yǎng)老地產的投資邏輯就是去挖掘服務的時間價值鏈，這一價值鏈的實現(xiàn)不僅需要商業(yè)模式創(chuàng)新，更重要的是在時間中的堅守與準備。