黃璽慶：城鎮(zhèn)化不能夠提供住房的有效需求

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芭蕾雨國際控股有限公司總裁 黃璽慶

    “激辯房地產(chǎn)市場前景”于7月5日在北京大學(xué)舉行，多位專家學(xué)者參與論壇，共論房地產(chǎn)市場的走向。芭蕾雨國際控股有限公司總裁黃璽慶表示，城鎮(zhèn)化不能夠提供住房的有效需求，但是城鎮(zhèn)化能夠提供有效供應(yīng)。農(nóng)村的土地變成城市建設(shè)用地了，征地了，土地供應(yīng)有了。但是失去集體建設(shè)用地的那些農(nóng)民，他不是你的有效需求，他們住到安置房里去了。

    嘉賓發(fā)言實錄：

    大家好，非常高興有機會參加這個討論，前面聽了四位教授、博士精彩的講話，從年齡上講他們是我們的師弟。但是你看一個個都首席經(jīng)濟學(xué)家，都大教授，我對他們的評論是贊揚的還是拍磚呢?我是誠惶誠恐，很忐忑。

    那么我想評論就評論吧，如果說點官場上的話，我想說聽了四位教授、博士的精彩演講受益匪淺。如果回到咱們北大交流中心陽光廳里面，我可能說是我是越聽越糊涂。等我回到我們自己的房地產(chǎn)圈里，我可能會評論說經(jīng)濟學(xué)家的話只可聽之不可信之。多有得罪。

    因為我想今天他們的話不是給大家聽的，主要是給我聽的，我是房地產(chǎn)開發(fā)商。房地產(chǎn)有沒有風(fēng)險，會不會崩潰，大家買不買房那和你們有關(guān)系，應(yīng)該讓我們來聽，幾位經(jīng)濟學(xué)家言之鑿鑿針對我們市場談?wù)撨@個問題。第一次聽西南財大這個報告，咱們北大金融校友會我們也是在成都搞第一次論壇，當(dāng)時韓教授公布了他們的成果，當(dāng)時研究的是我們這個報告的真實、有效、獨家性，我當(dāng)時眼前一亮。剛才又聽甘犁教授講，我?guī)缀醵家嘈帕?。但是陸博士一說，感情海量判斷手段都不一樣，我真是糊涂了。

    但是他們談的都是房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系。泡沫是怎么產(chǎn)生的?是因為數(shù)據(jù)，如果大家不是專門搞經(jīng)濟的可能也會說糊涂了。6、7月份是很好的月份，世界杯，大家看球，必備的是干什么呢?啤酒。這個泡沫是怎么產(chǎn)生的?一瞬間倒的很快，那個啤酒沫就起來了。是不是這樣?泡沫泡沫就是這么產(chǎn)生的，中國房地產(chǎn)市場有沒有泡沫?從全局上看中國不是一個大啤酒缸，不是這樣的。中國有31個省市，中國有600多個城市，中國有3000個縣，每個縣房地產(chǎn)都不差，每個縣都是不同的啤酒杯子，我們不同的酒杯里面往里倒酒。有的地方可能倒的快了點，泡沫流出來了，比如說鄂爾多斯。有的地方倒的很慢，還沒滿呢怎么能有泡沫呢?首先我一定要提出這么一個質(zhì)疑。

    供需關(guān)系在中國它是可以創(chuàng)造的，倒的快了，如果有泡沫了怎么辦?怎么解決泡沫?問題大嗎?趕緊多喝幾口，或者往里放點東西，放點冰塊，放點話梅，一會兒怕沫就沒了。所以有泡沫你不用管他，我是一個老“運動員”了，我不是真正的運動員。房地產(chǎn)市場從2003年開始調(diào)控，以央行文件開始，長達11年的房地產(chǎn)調(diào)控，因為2013年國家沒有出調(diào)控政策。那我們就是老“運動員”了，沒有什么啊，一會兒有拐點了，一會兒說春天了，一會說冬天了，房地產(chǎn)有兩派，冬天派和夏天派，成就了很多經(jīng)濟學(xué)家，成就了很多專家。

    我個人真實的感受，2009年房地產(chǎn)市場真是出了問題了，但是放在一個比較長的周期里面，這些泡沫都會自動的消化。所以我說如果房地產(chǎn)有問題，是大家太關(guān)注這個行業(yè)了。你說一個人吃五谷雜糧，風(fēng)吹日曬哪能不傷風(fēng)感冒呢?但是如果大家老是關(guān)心這個，你怎么得吃點抗生素吧，他本來就要感冒，由于大家太多的關(guān)注，太多的關(guān)愛，他就要發(fā)生癌變了，一個感冒就要發(fā)生癌變了。所以房地產(chǎn)自身的問題遠遠小于由于大家過度關(guān)注所產(chǎn)生的問題，這個是房地產(chǎn)的真實狀況，沒有媒體，沒有經(jīng)濟學(xué)家們說的那么危言聳聽。

    當(dāng)然了，作為經(jīng)濟學(xué)家他的職責(zé)就是發(fā)盛世危言的，這是他的職責(zé)。但是我們作為投資商、開發(fā)商，我們還是要保持相對的清醒的頭腦。根據(jù)我說了，怎樣去解決這個泡沫問題?一個是快點喝，增加供應(yīng)，供應(yīng)是可以創(chuàng)造的。比如說取消現(xiàn)貨，比如在某個地方我通過土地抽緊銀根，抽緊地根，限制供應(yīng)，房地產(chǎn)的供需是完全可以創(chuàng)造出來的，這就是一個現(xiàn)實。比如說我往里加點東西，加點冰糖、話梅是什么?我豐富這個地區(qū)的功能，我不要緊緊是住宅，我配套一些商業(yè)資源，配套一些產(chǎn)業(yè)資源，配套一些公共服務(wù)職能，配套學(xué)校，配套醫(yī)院，這個城市宜居了，這個泡沫就沒了，需求就上來了，供需是可以創(chuàng)造的。

    另外稍微的說兩個和大家不太一樣的常識問題，大家都關(guān)心房價上漲和房子漲價不是一個概念。如果你已經(jīng)買了房子了，房價上漲與否與你無關(guān)，你關(guān)心房子是否漲價。什么叫房子漲價?我買了這個東西之后，我一百塊錢買的，一百二十賣掉的，我的房子漲價了，我賺了。全世界只有房子沒有一個產(chǎn)品，作為一種商品的話只有房子沒有一個是一樣的。戶型一樣樓層不一樣，朝向也不一樣。所以你的價格永遠是你自己的價格，你不是我的價格。就好象我買了一個42寸的電視，5千塊錢，你買了個44寸電視，你是5500塊錢，你能說電視漲價了嗎?我是42寸的，你是44寸的，不一樣，沒有一個房子是一樣的。所以它是否漲價，只在于我買的房子進入二手房市場之后，是否能夠賣出去，房子漲價了。房價上漲那是經(jīng)濟學(xué)家們的事情，是哪套房子上漲了，不知道，是整體大概的一個趨勢。

    那房價上漲他要為我結(jié)存宏觀經(jīng)濟環(huán)境，投資手段的配置，很復(fù)雜的一個原因。但是我相信，如果已經(jīng)買了房子的人，如果你不是想做投資的人，房價上漲與大部分人沒有關(guān)系，你關(guān)注的只應(yīng)該是房子是否漲價。

    另外剛才也提到了城鎮(zhèn)化的問題，幾位教授都提到了。城鎮(zhèn)化不是靈丹妙藥，不是解決房地產(chǎn)所謂一些供應(yīng)的問題，一些需求問題，不是的。城鎮(zhèn)化不能夠提供住房的有效需求，但是城鎮(zhèn)化能夠提供有效供應(yīng)。什么叫城鎮(zhèn)化?農(nóng)村的土地變成城市建設(shè)用地了，征地了，土地供應(yīng)有了。但是失去集體建設(shè)用地的那些農(nóng)民，他不是你的有效需求，他干嗎去了?住到安置房里去了。你房地產(chǎn)開發(fā)商把農(nóng)村的集體建設(shè)用地，征地變成了國有建設(shè)用地，你有土地供應(yīng)了，這是城鎮(zhèn)化給你的貢獻。但是你購房者不是那些失地的農(nóng)民，是其他的人口。所以說我們說多少年城鎮(zhèn)化率如何如何，反估我們房地產(chǎn)市場高枕無憂了，不是這樣。

    為什么去年中國三、四線城市房地產(chǎn)普遍出現(xiàn)了問題?去年城鎮(zhèn)化非常厲害，去年大多數(shù)開發(fā)商退回一線城市，離開三線城市，就是城鎮(zhèn)化出的問題。2013年供應(yīng)出的房子基本上是2010年開始拿地，開始建設(shè)，兩三年把房子建完了。那時候大家都知道習(xí)要上臺了，大家預(yù)知了，在經(jīng)濟學(xué)家的鼓動下去三四線城市拿著額地。在這樣高歌猛進的情況下呈現(xiàn)了這樣的餡餅，那我們發(fā)現(xiàn)這不是餡餅了，是一個巨大的陷井，沒有有效的需求。房地產(chǎn)目前所存在的問題，我覺得就是發(fā)展中行業(yè)自身存在的問題。