央行兩次降息兩次降準(zhǔn) 各地“救市”政策等利好頻發(fā)

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    當(dāng)前，央行兩次降息兩次降準(zhǔn)、各地“救市”政策等利好頻發(fā)，為樓市接下來(lái)幾個(gè)月提供了放量的“窗口期”，但就從二季度以來(lái)樓市表現(xiàn)來(lái)看，盡管“救市”政策出了四輪，市場(chǎng)就是沒(méi)有什么反應(yīng)，或者有反應(yīng)的城市僅為一線城市及少數(shù)二線城市。

    那么，什么原因?qū)е聵鞘蓄l頻不埋“救市”的單?

    原因之一：樓市規(guī)模化時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，樓市進(jìn)入“下半場(chǎng)”

    同策咨詢(xún)研究部結(jié)果顯示，2010年左右中國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭住房戶(hù)均套數(shù)已經(jīng)達(dá)到1.0套，這也就意味著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求已基本平衡，樓市開(kāi)始進(jìn)入下半場(chǎng)，未來(lái)樓市增量房增速將遞減，房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步進(jìn)入存量房時(shí)代。這對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求特征來(lái)講，就會(huì)體現(xiàn)出增速較為平穩(wěn)、需求更加差異化的市場(chǎng)特征。

    同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，當(dāng)前樓市供求已基本平衡，樓市規(guī)?；瘯r(shí)代已經(jīng)過(guò)去，市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生了明顯的變化，未來(lái)買(mǎi)方市場(chǎng)的特征會(huì)越來(lái)越明顯。此時(shí)，對(duì)于樓市“下半場(chǎng)”的樓市來(lái)講，購(gòu)房需求已經(jīng)基本得到滿(mǎn)足，市場(chǎng)需求增速?zèng)]有那么快，甚至部分城市還出現(xiàn)下滑。在這樣的市場(chǎng)背景下，盡管“救市”政策出了四輪，但是“救市”政策也很難起到促使市場(chǎng)規(guī)?；帕浚叩男Ч粫?huì)很明顯。而供地量偏大與庫(kù)存量偏大的二線城市、大部分三四線城市上述特征會(huì)表現(xiàn)更加明顯。

    原因之二：樓市“最大規(guī)模資金蓄水池”短期被股市替代

    在樓市下半場(chǎng)，房企依靠土地增值、房?jī)r(jià)上漲的時(shí)代賺錢(qián)的已經(jīng)過(guò)去，不再會(huì)有普遍性的規(guī)模化增長(zhǎng)機(jī)會(huì)，房地產(chǎn)作為“最大規(guī)模資金蓄水池”的作用在逐步降低。住宅市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)會(huì)相對(duì)平穩(wěn)，房企很難像“黃金十年”那樣在土地升值或者房?jī)r(jià)過(guò)快上漲過(guò)程中獲得比較大的利潤(rùn)空間，房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率逐漸下滑也是趨勢(shì)。

    而此時(shí)，受益于改革紅利，股市一路上漲，甚至當(dāng)前一度上漲至4400點(diǎn)。對(duì)于樓市投資客來(lái)講，短期內(nèi)投資股市的收益要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于樓市，投資客開(kāi)始轉(zhuǎn)戰(zhàn)股市，樓市“最大規(guī)模資金蓄水池”短期被股市替代。

    同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，盡管“救市”政策出了四輪，但是，投資客為了避免資金全部沉淀在市場(chǎng)還沒(méi)有完全復(fù)蘇的樓市，并沒(méi)有將資金大規(guī)模投向房地產(chǎn)，資金沒(méi)有大規(guī)模流向房地產(chǎn)，也就決定了樓市基本面尤其是半數(shù)二線城市、大多數(shù)三四線城市樓市基本面很難快速好轉(zhuǎn)，當(dāng)前這些城市樓市沒(méi)有什么明顯反應(yīng)也屬于正常。

    原因之三：大部分城市樓市仍有“去庫(kù)存”壓力

    當(dāng)前，大部分城市樓市仍有“去庫(kù)存”壓力，起碼在上半年不可能出現(xiàn)大規(guī)模漲價(jià)，甚至在年內(nèi)也難以大規(guī)模漲價(jià)。

    從2015年3月份36個(gè)大中城市存銷(xiāo)比指標(biāo)來(lái)看，庫(kù)存壓力較大、市場(chǎng)去化周期在15個(gè)月以上、市場(chǎng)基本面表現(xiàn)欠佳的城市仍然占到大多數(shù)城市，比如福州、廈門(mén)、青島、武漢、西安、長(zhǎng)沙、寧波、大連等二線城市、無(wú)錫、、溫州、蕪湖、徐州等大部分三四線城市仍然面臨較大的市場(chǎng)“去庫(kù)存”壓力，起碼在上半年不可能出現(xiàn)大規(guī)模漲價(jià)，甚至在年內(nèi)也難以大規(guī)模漲價(jià)。

    而此時(shí)，樓市上半場(chǎng)規(guī)?；l(fā)展帶來(lái)的諸多問(wèn)題仍然存在，大部分房企至今為止仍然沒(méi)有放棄規(guī)?；鲩L(zhǎng)的目標(biāo)，企業(yè)的發(fā)展陷入去庫(kù)存與利潤(rùn)率下降的困境;與此對(duì)應(yīng)的是部分二線城市、三四線城市大量的土地供應(yīng)，以及由此帶來(lái)的大量庫(kù)存仍然沒(méi)有消化。這總體上決定了，即使有“救市”政策頻頻出臺(tái)，也難以快速消化這么大量的庫(kù)存。當(dāng)前，半數(shù)二線城市、大多數(shù)三四線城市樓市基本面沒(méi)有什么明顯反應(yīng)也屬于正常。