中國(guó)城市化進(jìn)程與住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)

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在20世紀(jì)九十年代初，房地產(chǎn)業(yè)的投資主要集中于北京、廣州、深圳、上海等中國(guó)經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的城市，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)成為回民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在全國(guó)各大中城市已經(jīng)成為一個(gè)與人民生活密不可分的興旺產(chǎn)業(yè)。

    一、城市建設(shè)帶來(lái)住宅產(chǎn)業(yè)的機(jī)遇

    經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使新世紀(jì)中國(guó)的住宅產(chǎn)業(yè)面臨著一個(gè)巨大的變革，在中國(guó)人的傳統(tǒng)文化中“安居樂(lè)業(yè)”和“衣食住行”都將住房和家庭當(dāng)作人生的頭等大事。因此，城市化發(fā)展的進(jìn)程與城市人口的增加，促使住宅產(chǎn)業(yè)快速增長(zhǎng)，以住為核心的房地產(chǎn)業(yè)在2000年國(guó)民生產(chǎn)總值的比重達(dá)到5％左右。

    中國(guó)是世界上第一人口大國(guó)，根據(jù)2000年11月1日進(jìn)行的第五次全國(guó)人口普查登記，總?cè)丝?2.9533億，其中居住在城鎮(zhèn)的人口4.5594億人，占總?cè)丝诘?6.09％，同l 990年人口普查相比，城鎮(zhèn)人口比重上升了9.86個(gè)百分點(diǎn)，這表明90年代以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展權(quán)大地促進(jìn)了城鎮(zhèn)化水平的提高。經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)使中國(guó)的城市建設(shè)和城市規(guī)劃得到很大發(fā)展，城市建設(shè)帶動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)方面的重要環(huán)節(jié)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

    1.舊城改造

    在20世紀(jì)90年代以前，中國(guó)的城市建設(shè)基本處于停止階段，城市建筑破舊，基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重不足。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對(duì)居住環(huán)境的需求增加，舊城改造成為城市建設(shè)的重要課題，將危舊的房屋拆除，把城市里的工廠拆遷，異地重建，建設(shè)新的居民住宅區(qū)。以廣州市海珠區(qū)工業(yè)大道為例，這個(gè)20世紀(jì)五十年代建設(shè)的工業(yè)區(qū)，由于廠房破舊，設(shè)備落后，其產(chǎn)品在市場(chǎng)上已不再具備競(jìng)爭(zhēng)力。因此，廣州市政府決定將工業(yè)大道沿線10多家工廠搬遷，將這一帶改造為新的住宅區(qū)，同時(shí)也改變了受工業(yè)污染的城市環(huán)境。

    2.城市規(guī)模擴(kuò)大

    城市面貌日新月異，這是中國(guó)城市的現(xiàn)實(shí)狀況。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中，對(duì)于地段的選擇是十分重要的，尤其是一個(gè)城市相對(duì)成熟的居住區(qū)域。但是今天中國(guó)城市規(guī)模的變化是十分迅速的，拿中國(guó)西部最年輕的直轄市重慶來(lái)講，在l 982年的規(guī)劃里原有城市的“母城”區(qū)域?yàn)?10.6平方公里，劃分成14個(gè)片區(qū)，對(duì)“生活居住區(qū)”的規(guī)劃是增加20平方公里生活居住用地，平均每人達(dá)到 28平方米，但l996年的城市規(guī)劃中，在110.6平方公里“母城”的基礎(chǔ)上，規(guī)劃力“315平方公里”的主城，主城分成三個(gè)片區(qū)，12個(gè)組團(tuán)。“母城”被“主城”取代，是名稱上的，更體現(xiàn)了地域的變化。“社區(qū)”的概念取代了上一個(gè)規(guī)劃中的“生活居住區(qū)”，在這個(gè)主城的范圍內(nèi)，大量的規(guī)劃用地進(jìn)行住宅杜區(qū)開(kāi)發(fā)， 同時(shí)像“安居工程”、“國(guó)家康居工程”等一系列住宅房推向市場(chǎng)，改變城市面貌和市民的居住環(huán)境。

    3.道路交通的改善

    城市建設(shè)的另一方面是交通道路的基礎(chǔ)設(shè)施改善，北京市的三環(huán)路和四環(huán)路的開(kāi)通為城市住宅區(qū)的開(kāi)發(fā)提供了廣闊空間，使上千萬(wàn)平方米的望京新城成為北京市新的住宅區(qū)，廣州市的華南快速干道，使沿線的華南新城、華南碧桂園這些上千畝的樓盤成為城市居民選擇住宅的熱點(diǎn)，重慶市1982年規(guī)劃的城市“母城”區(qū)內(nèi)的道路只有248公里，但在1996年的規(guī)劃中，主城的快速路、主干路、次干路在2012年將達(dá)到818公里。同時(shí)，作為兩江環(huán)繞的重慶，規(guī)劃跨江特大橋梁 l6座，其中長(zhǎng)江上9座，嘉陵江上7座。道路的改善和橋梁的貫通，將這個(gè)組團(tuán)式的城市連接起來(lái)，使城市中心的輻射能力加強(qiáng)，使城市居民居住和活動(dòng)的范圍更加寬廣和便利。道路貫通和橋梁建設(shè)完成的熱點(diǎn)地區(qū)成為市民新的居住區(qū)域，如重慶長(zhǎng)江大橋的建成使重慶南岸區(qū)南坪成為重慶新的居住區(qū)域，嘉陵江黃花園大橋的開(kāi)通使江北五里店地區(qū)成為房地產(chǎn)投資熱點(diǎn)，南岸濱江路的一期8公里工程完工，四千余畝的江景寶地將供市場(chǎng)開(kāi)發(fā)高檔住宅。

    二、戶藉制度改革與城市化進(jìn)程對(duì)住宅市場(chǎng)的影響

    今年10月1日起，小國(guó)將以兩萬(wàn)多個(gè)小城鎮(zhèn)為重點(diǎn)，推行戶籍制度改革，在小城鎮(zhèn)擁有固定住所和合法收入的外來(lái)人口均可辦、理小城鎮(zhèn)戶口。中國(guó)是一個(gè)人口大國(guó)，而且是一個(gè)農(nóng)業(yè)人口大國(guó)，城鄉(xiāng)差別較大，原有戶籍制度的管理使絕大多數(shù)農(nóng)民只能一輩子固守農(nóng)村。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)改革的進(jìn)程和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，近10多年來(lái)，農(nóng)民離開(kāi)原籍外出，務(wù)工的人數(shù)逐年增加，大規(guī)模的農(nóng)村人口向城市遷移，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然規(guī)律。據(jù)第四次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)顯示，l985—1990年的 5年間，中國(guó)人口遷移總量達(dá)3413萬(wàn)人，在遷入人口中，遷入城市的有2088.4萬(wàn)人，遷入鎮(zhèn)的有679.5萬(wàn)人，遷入農(nóng)村的有616.1萬(wàn)人。

    目前，居住在鄉(xiāng)村的人口有8億多人，占全國(guó)人口的64％左右，隨著戶籍制度的改革，更多居住在鄉(xiāng)村的人遷移到城市或城鎮(zhèn)是一個(gè)必然的規(guī)律，人口的遷移必定帶來(lái)居住的需求。

    根據(jù)《中國(guó)21世紀(jì)人口與發(fā)展》白皮書的目標(biāo)，2010年全國(guó)人口總數(shù)控制在14億以內(nèi)，按世界各國(guó)的統(tǒng)計(jì)，2000年第三世界各國(guó)的城市化水平平均為 45％，而我國(guó)在2000年居住在城鎮(zhèn)的人口為4.5594億，占總?cè)丝诘?6％，如果中國(guó)在2010年城市化水平達(dá)到2000年第三世界各國(guó)城市化水平的標(biāo)準(zhǔn)，中國(guó)的城市人口將達(dá)到6.3億，比現(xiàn)在的4.5594人多1.7406億，如果按每人需住房面積20平方米計(jì)算，需要增加34.8億平方米的住房面積。

    寧波戶籍制度改革實(shí)行“農(nóng)村人口城市化，外來(lái)人口本地化”，新的戶籍制度使寧波奉化城區(qū)規(guī)劃面積從原來(lái)的22平方公里擴(kuò)大到l05平方公里。

    中國(guó)的戶藉制度改革是順應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展而頒布的，早在這一政策頒布之前，全國(guó)的許多城市已經(jīng)相應(yīng)地出臺(tái)政策對(duì)戶籍進(jìn)行改革，比如在鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資方面的購(gòu)房入戶等，像四川的樂(lè)山市，在今年初已實(shí)行對(duì)農(nóng)村人口在城市有固定住所，固定收入即可入戶的政策鼓勵(lì)農(nóng)村人口向城市遷入。

    三、崇尚自然帶來(lái)消費(fèi)觀念的改變

    過(guò)去， 的中國(guó)市民更多的愿意選擇城市居住，但今天富裕起來(lái)的市民階層已經(jīng)悄然改變居住觀念，他們更樂(lè)意于從擁擠不堪的城市到環(huán)境優(yōu)雅、生態(tài)良好的鄉(xiāng)村居住。

    注重健康的生活環(huán)境和崇尚自然的消費(fèi)觀念，使城市郊區(qū)成了住宅投資的新區(qū)域，五天在城市生活工作，兩天到郊外休閑居住的五加二的生活方式使住宅的產(chǎn)品功能呈現(xiàn)多樣化。在廣州市郊番禺地區(qū)， 出現(xiàn)了占地面積6000畝的祈福新村以及多個(gè)占地面積在千畝以上的郊區(qū)住宅社區(qū)。

    經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使中國(guó)城市的居民收入得到增加，一部份人已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)行二次、三次置業(yè)，買房已從溫飽型轉(zhuǎn)變?yōu)樾】敌停藗兏幼⒅仄焚|(zhì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，廣州市天河、海珠、番禺等區(qū)的一些大型優(yōu)質(zhì)住宅，其購(gòu)買者二次置業(yè)的比例普遍達(dá)到四成，有的更高至六成。 崇尚自然的觀念使住宅產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)拓寬了新的區(qū)域，去年“五一”節(jié)日期間，廣州就有120萬(wàn)市民到郊區(qū)看樓，其購(gòu)買熱情亦可看出這一市場(chǎng)的前景。

    中國(guó)是一個(gè)發(fā)展中的國(guó)家，還有許多的困難需要我們積極地去面對(duì)、去解決，我們正在用不斷進(jìn)取的精神，努力探索一條具有中國(guó)特色的成功之路。在2l世紀(jì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)將面臨更大的挑戰(zhàn)與機(jī)遇，中國(guó)城市化建設(shè)和住宅產(chǎn)業(yè)也將迎來(lái)巨大的變革與創(chuàng)新，走上一條健康發(fā)展的道路。