淺談房地產(chǎn)開發(fā)過程項目管理策劃體系的實施

申請免費試用、咨詢電話：400-8352-114

房地產(chǎn)開發(fā)項目管理體系所涉及的內(nèi)容廣泛復(fù)雜，主要思路在于在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中應(yīng)重視“目標(biāo)管理”和“過程管理”，即重視“客戶需求”和“虛擬管理”，并以此為基礎(chǔ)，通過信息型的信息管理體系和學(xué)習(xí)型組織，建立一套適合現(xiàn)行市場競爭體制的房地產(chǎn)開發(fā)過程項目管理體系。
　　項目管理策劃體系是站在企業(yè)整體戰(zhàn)略的角度，在項目開發(fā)價值鏈內(nèi)建立一套項目管理的標(biāo)準(zhǔn)體系，與企業(yè)的目標(biāo)、業(yè)務(wù)流程集成在一起，形成以項目管理為核心的運營管理體系。
　　項目管理策劃體系框架
　　在房地產(chǎn)企業(yè)中，項目管理是企業(yè)戰(zhàn)略的規(guī)劃和實施中的重要組成元件，這也使企業(yè)項目管理策略成為企業(yè)整體戰(zhàn)略實施中不可缺少的重要組成部分。房地產(chǎn)企業(yè)項目管理策劃取決于開發(fā)企業(yè)的實力、資源和手段。通過戰(zhàn)略市場分析、需求識別可確定項目的核心優(yōu)勢，然后再根據(jù)這個優(yōu)勢去整合各種隱性優(yōu)勢和顯性資源，建立既符合趨勢發(fā)展又能發(fā)揮企業(yè)核心優(yōu)勢的策略，通過適當(dāng)?shù)钠髽I(yè)項目管理組織，掌握市場潮流的主動權(quán)，保持企業(yè)的競爭優(yōu)勢。
　　項目管理策劃體系應(yīng)包括四個階段、七個方面、一個平面、一個組織。對房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的工作路徑及管理方法進行粗淺的研究，明確房地產(chǎn)開發(fā)項目管理工作程序，即項目過程管理的四個階段：前期階段、設(shè)計階段、施工階段、收尾移交階段，是價值鏈虛擬管理的資源整合過程。七個方面內(nèi)容即目標(biāo)體系的質(zhì)量、進度、投資三控制、管理體系的合同、信息、安全三管理和一協(xié)調(diào)，是客戶驅(qū)動下的目標(biāo)管理體系。一個平面即重新設(shè)計的溝通界面和其上流動的集成信息，是動態(tài)信息技術(shù)下的新型項目信息管理體系。一個組織即學(xué)習(xí)型組織，是提升項目管理水平的根本保障。
　　企業(yè)項目管理策劃的目標(biāo)是管理好企業(yè)所有的項目。簡單來說，項目管理方法和業(yè)務(wù)流程相互配合，在實踐中進行優(yōu)化，將全面增加企業(yè)項目成功的機會，同時也使企業(yè)的相關(guān)部門以項目為導(dǎo)向，步調(diào)一致。
　　房地產(chǎn)企業(yè)的項目管理是一組項目的組合，從企業(yè)總體戰(zhàn)略目標(biāo)出發(fā)，需要平衡企業(yè)中多個項目間的資源和利益，識別和評估項目管理的戰(zhàn)略一致性問題。企業(yè)項目管理策略的制訂與實施，就是要在企業(yè)多項目管理時考察各項目的戰(zhàn)略一致性，充分發(fā)揮企業(yè)資源效用，組織對具體項目的綜合管理，全面完成項目目標(biāo)并為企業(yè)發(fā)展服務(wù)。
　　項目管理策劃體系的意義
　　房地產(chǎn)開發(fā)過程項目管理策劃體系使管理目標(biāo)高度統(tǒng)一，使業(yè)主、項目管理者和設(shè)計咨詢單位、供應(yīng)商、總包單位等利益相關(guān)者對工程建設(shè)成本(C)、進度(T)、質(zhì)量(Q)、安全、現(xiàn)場文明施工等各方面的目標(biāo)都得到了協(xié)調(diào)，有效改善了傳統(tǒng)模式下開發(fā)商和總包各自為政、權(quán)責(zé)劃分不清、相互推諉扯皮的局面，能保證客戶的意圖得以及時、有效、準(zhǔn)確的貫徹和執(zhí)行。
　　房地產(chǎn)開發(fā)過程項目管理策劃體系將業(yè)主、項目管理者和設(shè)計咨詢單位、供應(yīng)商、總包單位等項目的參與者整合到一起，這樣不僅在人力資源結(jié)構(gòu)上可以相互取長補短，使專業(yè)技術(shù)的配套更加齊全，同時可以有效節(jié)省資源，降低管理成本，實現(xiàn)“1+1<2”的協(xié)同效應(yīng)。
　　房地產(chǎn)開發(fā)過程項目管理策劃體系模式減少了管理層次，消除了業(yè)主、項目管理者和設(shè)計咨詢單位、供應(yīng)商、總包單位之間的溝通障礙和信息壁壘，實現(xiàn)公開、公正、公平的信息交流，及時得到所需信息，充分調(diào)動各方面的積極性。
　　房地產(chǎn)開發(fā)過程項目管理策劃體系將學(xué)習(xí)型組織的概念引入由相關(guān)者組成的團隊，在相互交流、學(xué)習(xí)的過程中不斷提升自身的創(chuàng)新能力，并形成統(tǒng)一的虛擬團隊的組織文化，更容易產(chǎn)生價值鏈上的增值創(chuàng)新，充分滿足客戶的需求。
　　項目管理實施思路
　　項目管理過程，是項目管理企業(yè)從宏觀、戰(zhàn)略角度的管理到項目微觀管理的實施過程，根據(jù)項目的性質(zhì)、定位特點，建立項目全過程管理體系，實現(xiàn)投資、進度、資源、成本、質(zhì)量等方面的綜合管理。實際上，房地產(chǎn)開發(fā)項目管理是各種價值目標(biāo)的搏弈過程，當(dāng)各個目標(biāo)的實現(xiàn)達(dá)到平衡時，價值增值就達(dá)到最大化。從這一本質(zhì)上講，項目管理工作的實施思路更主要的是體現(xiàn)價值鏈上客戶關(guān)系競爭性平衡、資源整合及縱向一體化構(gòu)建、動態(tài)信息技術(shù)運用和學(xué)習(xí)型組織建設(shè)等先進的管理創(chuàng)新思想。
　　房地產(chǎn)項目管理實施以創(chuàng)新管理思想和體系為指導(dǎo)，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)過程，運用有效的項目管理手段與方法，建立新型房地產(chǎn)開發(fā)項目運作模式及管理體系，使之高效率地實現(xiàn)項目目標(biāo)，項目管理主要實施思路有：
　　1.以客戶需求為驅(qū)動，建立項目的目標(biāo)系統(tǒng)及控制方法。對房地產(chǎn)開發(fā)項目實施全過程管理時，應(yīng)始終圍繞需求識別所確立的項目目標(biāo)而進行運作，建立項目的目標(biāo)系統(tǒng)及控制方法，做到“有的放矢”。
　　2.構(gòu)建虛擬管理，進行項目過程控制。將房地產(chǎn)開發(fā)的前期、設(shè)計、施工以及交付使用全過程納入項目管理計劃中，重視“過程管理”和“精細(xì)化管理”理念，將精品意識貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)項目管理全過程，確保項目開發(fā)成功，進行項目過程控制。虛擬管理可以使項目過程在時間、空間和組織結(jié)構(gòu)三個方面實現(xiàn)虛擬化，整合最優(yōu)秀的資源。
　　3.運用動態(tài)信息技術(shù)，通過界面重新設(shè)計，建立新型項目信息管理溝通體系。運用信息技術(shù)，加強項目信息管理，深化信息整合，進行項目界面的重新設(shè)計，在管理路徑上進行創(chuàng)新，解決溝通協(xié)調(diào)難題，使項目參與者能迅速有效地接觸到各方面相關(guān)信息，建立起新型項目信息管理體系。
　　4.建立學(xué)習(xí)型組織，促進價值鏈中各成員形成共同的企業(yè)文化和價值觀。由于現(xiàn)代項目組織的特點是由多個組織參與，因此進行客戶驅(qū)動和虛擬經(jīng)營中充滿了問題和矛盾，項目的運作、管理十分困難的。通過項目管理團隊的不斷學(xué)習(xí)，培養(yǎng)出全新的、前瞻的思維方式，形成有創(chuàng)新精神的企業(yè)核心價值觀念，真正提升項目開發(fā)的創(chuàng)新管理能力。
　　5.從房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略進行項目管理策劃。作為集團項目管理公司依托集團專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)平臺具有強大的項目管理優(yōu)勢，根據(jù)開發(fā)項目的具體情況，應(yīng)用合理的管理模式，通過高效、團結(jié)的項目管理團隊進行項目開發(fā)的具體運作和組織管理，有組織、有目標(biāo)地對房地產(chǎn)開發(fā)全過程實施矩陣式項目管理。
　　房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)是一項耗資巨大，費時費力的系統(tǒng)工程，需要調(diào)動各方面的人力、物力和財力，項目的成功實施需要諸多因素的合力支持，其中最關(guān)鍵的因素在于項目管理團隊的組織協(xié)調(diào)能力。幫助業(yè)主進行資源整合，得到價值鏈上最優(yōu)秀成員的協(xié)助，出色完成目標(biāo)任務(wù)，并得到最大化的價值增值是項目管理者的責(zé)任?？荚嚧缶庉嬚?