房地產項目管理初期之干系人分析

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　　房地產項目經常存在設計方案不能通過規(guī)劃局的審批，通過規(guī)劃局認可投資方又不同意，設計方案中存在諸多矛盾，方案設計改來調去。我個人認為問題應多方面分析，有針對性地開展工作，不能單純只解決規(guī)劃設計方案。
　　這就可以把項目管理中溝通管理之項目干系人分析引入實際應用。首先項目存在眾多項目干系人，項目干系人是指與項目發(fā)生利益關系的個人或團體，項目干系人從項目中獲利或受損，對項目的開展會有推進或阻礙的影響。這影響力有多大，就要對項目干系人進行分析，采取有效措施對項目干系人的利益進行平衡，并制定信息溝通等級，讓不同的項目干系人得到相應等級內容的項目信息，從而使項目順利按計劃推進。
　　以某項目為例，項目干系人有：投資人（公司股東）、政府職能部門規(guī)劃局、拆遷居民、項目周邊居民、規(guī)劃設計承包公司及其他承包商、潛在購房客戶等等，這在實際操作中需要更多的細致調查分析找出更多的項目干系人。
　　目前該項目遇到的問題就是規(guī)劃設計問題無法通過規(guī)劃審批，表面上是設計方案不能得到規(guī)劃局的認可，但要解決問題應從平衡各項目干系人的利益入手。例如以下干系人的利益所在：
　　1．投資人利益：項目可銷售面積加大，使銷售利潤最大化。
　　2．政府利益：政府職能得到突出表現(xiàn)，項目可以帶動社會效益、經濟效益，提升城市魅力。
　　3．規(guī)劃局審核人個人利益：嚴格執(zhí)法提升工作業(yè)績，同時是否有利用職權滿足個人利益不得而知（現(xiàn)實問題不得不考慮）。
　　4．拆遷居民利益：通過拆遷使自己生活品質得到大幅提升。
　　5．項目周邊居民利益：施工期間會給日常生活帶來麻煩，項目的完成會來生活上的便易。
　　6．受項目開展和完成直接受損的周邊居民：交通的不便、人車密集產生噪音、安全度降低、日照遮擋降低了生活品質。
　　還有潛在客戶的要求等等各種利益因項目的存在而存在，滿足所有干系人的利益是不可能的，但重點是要對項目干系人的利益進行有效平衡，利益得不到平衡的干系人會對項目的順利進行產生風險，風險影響程度有高有低，應進行認真分析制定風險規(guī)避和應對措施。利益平衡的方法可以是修改調整規(guī)劃設計方案，但不是唯一的方法，也可以采取其他措施，例如對損失日照而降低生活品質的居民給與經濟補償。開發(fā)公司集合工程、設計、策劃、成本、法律等人員共同分析相應領域可能帶來的風險及風險可能帶來的損失，制定應對計劃，使風險發(fā)生的可能性降到最低，使風險發(fā)生后帶來的損失降到最低。
　　明確各項目干系人的利益所在，通過談判、妥協(xié)、強制等手段使項目干系人的利益得到平衡，項目可以順利進行；如果無法達到平衡，就可能導致項目的終止，此時終止項目會把投資損失降到最低，否則盲目遞進會使項目遭受更大的損失。
　　在影響項目的不確定因素消除后，就可以明確項目的規(guī)劃設計條件，在此基礎上讓設計公司有的放矢進行設計工作，提高了工作效率，同時也避免因為設計條件反復不確定使設計人員重復勞動消耗其內在的工作積極性，對設計方案的創(chuàng)造性、經濟性、合理性有不利影響。