任志強(qiáng)唱衰樓市業(yè)內(nèi)人士言新的購(gòu)房窗口期已出現(xiàn)

摘要：有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,隨著以價(jià)換量項(xiàng)目的增多,北京樓市的購(gòu)房窗口期已經(jīng)出現(xiàn)。今年,房地產(chǎn)的秋天似乎早就開(kāi)始了。年初,著名地產(chǎn)預(yù)言家、華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)就提醒同行今年的日子不

新的購(gòu)房窗口期已出現(xiàn)

9月中旬,任志強(qiáng)再一次表達(dá)對(duì)今年行業(yè)前景的不樂(lè)觀,認(rèn)為經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)下滑時(shí),房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展一定也會(huì)下滑,同時(shí)值得擔(dān)心的還有房企資金到位情況、市場(chǎng)供應(yīng)壓力等。

來(lái)自全國(guó)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字顯示,1-8月,全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積為64987萬(wàn)平方米,同比下降8.3%,其中住宅銷(xiāo)售面積下降10.0%。北京作為一直被認(rèn)為“最一線”、市場(chǎng)相對(duì)最堅(jiān)挺的城市,在整個(gè)樓市下行的趨勢(shì)中也未能獨(dú)善其身。無(wú)論從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看,還是從市場(chǎng)現(xiàn)象看,2014年的北京樓市鮮見(jiàn)亮點(diǎn)。不過(guò)對(duì)于眾多買(mǎi)房人而言,樓市下行至此,也已經(jīng)出現(xiàn)了一個(gè)購(gòu)房窗口期。

銷(xiāo)售量“降”字當(dāng)頭

官方統(tǒng)計(jì)顯示,1-8月,北京全市商品房銷(xiāo)售面積為774.4萬(wàn)平方米,同比下降33%;住宅銷(xiāo)售578.6萬(wàn)平方米,同比下降31.7%。

北京市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字表明,全市商品房銷(xiāo)售面積同比增速?gòu)娜ツ觊_(kāi)始進(jìn)入下行通道,在去年底開(kāi)始出現(xiàn)銷(xiāo)售面積同比下降(去年1-12月同比下降2.1%),今年初(1-2月)懸崖式來(lái)到同比下降39.1%的水平,此后一直保持在同比下降30%以上的水平。

而在價(jià)格方面,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)字顯示,北京8月,新建商品住宅環(huán)比下降1.2%,二手住宅價(jià)格環(huán)比下降0.9%。北京新房?jī)r(jià)格已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月下跌,二手房?jī)r(jià)格則連續(xù)5個(gè)月下跌。同時(shí),雖然同比價(jià)格仍然是上漲,但漲幅已經(jīng)在收窄。

相對(duì)于銷(xiāo)售數(shù)據(jù)上的下降,全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資則是上漲的。1-8月,全市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資2261.8億元,同比增長(zhǎng)13.9%;住宅投資完成1167億元,同比增長(zhǎng)26.8%。

從土地市場(chǎng)看,截至9月中旬,全市已經(jīng)成交120宗土地,土地出讓金超過(guò)1532億元,同比增長(zhǎng)38.8%。

樓市遭遇多重壓力

對(duì)于樓市銷(xiāo)量的下行,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為首先與北京樓市政策壓力密不可分。和其他多個(gè)城市相繼放松或取消限購(gòu)不同,作為嚴(yán)厲程度首屈一指的北京,限購(gòu)政策卻沒(méi)有松動(dòng)。

在整個(gè)房地產(chǎn)降溫的背景下,6月底,呼和浩特在全國(guó)率先明文取消限購(gòu)。隨后,越來(lái)越多的城市開(kāi)始跟進(jìn)。截至9月21日,在南京取消限購(gòu)后,全國(guó)40多個(gè)限購(gòu)城市,只有京滬廣深四個(gè)一線城市和珠海、三亞未取消限購(gòu)。

北京會(huì)不會(huì)取消或者適度放松限購(gòu)?雖然不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為限購(gòu)是遲早要退出的,在今年這種淡市退出,對(duì)市場(chǎng)影響不至于太大,但北京還是看不出限購(gòu)放松的跡象。

7月底,北京市市長(zhǎng)王安順在上半年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析會(huì)上表示,北京不會(huì)輕易放松限購(gòu)等措施,否則會(huì)削弱結(jié)構(gòu)調(diào)整的動(dòng)力,影響城市可持續(xù)發(fā)展。

不過(guò),相對(duì)于限購(gòu)政策,限貸政策的從緊,更被業(yè)內(nèi)人士視為影響樓市銷(xiāo)售的最大因素。

華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)就在最近表示,去年開(kāi)始出現(xiàn)房地產(chǎn)交易量下滑,而房地產(chǎn)交易量的下滑就在于金融市場(chǎng)的不開(kāi)放,銀行大幅提高了個(gè)人消費(fèi)信貸利率,增加了購(gòu)房成本。

易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱也曾結(jié)合全國(guó)市場(chǎng)談到,限購(gòu)放松只是說(shuō)買(mǎi)房人可能有了購(gòu)房資格,但是購(gòu)買(mǎi)力還是問(wèn)題,樓市最核心的問(wèn)題是剛需購(gòu)買(mǎi)力不足。

除限購(gòu)、限貸政策影響外,北京樓市在今年還面臨的一個(gè)獨(dú)有情況是,自住房影響開(kāi)始蔓延。自住房一方面降低了許多購(gòu)房人的入市門(mén)檻,但同時(shí)也分流了普通商品住宅市場(chǎng)的需求,并帶來(lái)了強(qiáng)烈的觀望情緒,最終導(dǎo)致許多樓盤(pán)降價(jià)促銷(xiāo)。

自住房沖擊區(qū)域市場(chǎng)

類(lèi)似金隅匯星苑、匯景苑,一個(gè)自住房項(xiàng)目就能鎖定20多萬(wàn)買(mǎi)房人,這也間接導(dǎo)致許多樓盤(pán)蓄客與可售房源比明顯下降。

9月中旬,有網(wǎng)站釋放了“朝陽(yáng)東壩精裝學(xué)區(qū)現(xiàn)房均價(jià)30000”的消息。這個(gè)學(xué)區(qū)現(xiàn)房就是首開(kāi)旗下常青藤項(xiàng)目。

在今年,首開(kāi)常青藤成為北京在售老項(xiàng)目降價(jià)的代表。6月底,常青藤推出特價(jià)房,均價(jià)在34000-35000元/平方米,相對(duì)于此前一度在42000元/平方米水平的價(jià)格下調(diào)明顯。8月中,根據(jù)記者了解,常青藤的現(xiàn)房售價(jià)約為33000元/平方米。

對(duì)于首開(kāi)常青藤的降價(jià),市場(chǎng)分析人士就談到,常青藤所在的朝陽(yáng)東壩板塊,本身就有金隅匯景苑等自住房項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)。這給常青藤這樣的商品住宅樓盤(pán)帶來(lái)不小的壓力。

自住商品房2013年開(kāi)始推出,其價(jià)格低于周邊商品房30%(實(shí)際可能更多)的優(yōu)勢(shì),去年底就開(kāi)始引起其他一些房企人士的擔(dān)心。北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉還認(rèn)為,北京兩年7萬(wàn)套自住房的供應(yīng)量,對(duì)于年成交量在12萬(wàn)上下的新房市場(chǎng)來(lái)說(shuō),無(wú)疑是個(gè)很巨大的數(shù)字。

而從記者前期采訪了解看,眾多買(mǎi)房人開(kāi)始申購(gòu)自住房,從而暫停在普通商品住宅市場(chǎng)出售,形成了濃重的觀望情緒,也間接導(dǎo)致許多樓盤(pán)蓄客與可售房源比明顯下降。

房?jī)r(jià)出現(xiàn)“點(diǎn)狀”松動(dòng)

在上述情況下,包括朝陽(yáng)東壩、通州臺(tái)湖、大興亦莊、房山等區(qū)域,均出現(xiàn)了不同程度的降價(jià),房企促銷(xiāo)的手段也愈發(fā)靈活。

例如在通州臺(tái)湖,東亞旗下印象臺(tái)湖、尚品臺(tái)湖均下調(diào)了售價(jià)。最明顯的是在8月中旬,印象臺(tái)湖辦公類(lèi)產(chǎn)品從每平方米2.1萬(wàn)元降到1.49萬(wàn)元,降幅達(dá)6000元/平方米,住宅類(lèi)產(chǎn)品降價(jià)也達(dá)4000元/平方米。

東亞新華營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)賈玉鵬曾對(duì)記者表示,降價(jià)主要是公司為了加速回款、尋求拿地,目前不少地塊底價(jià)成交,是一個(gè)拿地?cái)U(kuò)張的好時(shí)機(jī)。

但接近東亞新華的人士也透露,印象臺(tái)湖也感受到自住房分流的市場(chǎng)需求,加上區(qū)域其他樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)壓力,因此選擇了降價(jià)。

同在臺(tái)湖板塊,首開(kāi)萬(wàn)科聯(lián)合開(kāi)發(fā)的臺(tái)湖新城·公園里項(xiàng)目,今年上半年入市,成交均價(jià)約2.7萬(wàn)元/平方米,相對(duì)于去年底預(yù)期超過(guò)3萬(wàn)元/平方米的售價(jià),實(shí)際推盤(pán)價(jià)格下調(diào)了。而這背后也有萬(wàn)科因應(yīng)市場(chǎng)走勢(shì)和限價(jià),將精裝房改為毛坯房的原因。

今年,采取諸如特價(jià)房、零首付之類(lèi)靈活促銷(xiāo)手段的房企和項(xiàng)目還有很多,諸如北京城建在亦莊的海梓府,京投萬(wàn)科在豐臺(tái)的西華府,合景在房山的合景領(lǐng)峰,合生在通州的濱江帝景,等等。

萬(wàn)科集團(tuán)高級(jí)副總裁、北京萬(wàn)科總經(jīng)理毛大慶在接受記者采訪時(shí)表示,現(xiàn)在是非常典型的市場(chǎng)狀態(tài),已經(jīng)沒(méi)有或者說(shuō)找不到太多投資性需求,剛需占非常大的比重,價(jià)格是很重要的決心因素。價(jià)格只要合理,定位準(zhǔn)確,還是有不少賣(mài)得不錯(cuò)的項(xiàng)目。因此,房企平價(jià)或者以某種方式促銷(xiāo)推盤(pán),已經(jīng)是常態(tài)。

土地市場(chǎng)感受“冰桶挑戰(zhàn)”

9月4日,北京豐臺(tái)南苑和麗澤商務(wù)區(qū)各有一宗土地成交,兩宗地出讓金合計(jì)超過(guò)43億元,也將北京今年土地出讓金金額拉高到1500億元。

截至9月中旬,北京今年土地出讓金達(dá)到1532億元,同比增幅達(dá)到38.8%。雖然整體數(shù)據(jù)很好看,但實(shí)際上北京土地市場(chǎng)在今年也經(jīng)歷了一個(gè)高峰墜石的變化,不啻于也接受了一次“冰桶挑戰(zhàn)”。

在今年前4月,北京土地出讓金就突破了千億大關(guān)。豐臺(tái)西局、大興黃村地塊競(jìng)爭(zhēng)尤為激烈。龍湖、泰禾進(jìn)駐西局,該區(qū)域樓面價(jià)漲到6萬(wàn)元/平方米水平,泰禾剛在黃村以2萬(wàn)元/平方米的高價(jià)拿地,恒大隨后就將黃村土地樓面價(jià)推高到3萬(wàn)元/平方米。

整體來(lái)看,在今年前4月,北京土地市場(chǎng)熱鬧非凡,房企拿地積極性高漲。在北京接近4年沒(méi)拿地的遠(yuǎn)洋地產(chǎn),在今年1月,8天的時(shí)間拿下3宗土地,出讓金合計(jì)超過(guò)73億元。

不過(guò)從5月開(kāi)始,樓市低迷開(kāi)始影響到土地市場(chǎng)。北京5月、6月兩個(gè)月沒(méi)有宅地成交。隨后,底價(jià)成交、低溢價(jià)率成交開(kāi)始成為土地市場(chǎng)主流。7月底,更是出現(xiàn)了朝陽(yáng)區(qū)孫河兩宗優(yōu)質(zhì)宅地流拍。對(duì)于優(yōu)質(zhì)地塊流拍,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,一方面由于政府確定的底價(jià)太高,另一方面也因?yàn)榉科笤谙滦袠鞘兄虚_(kāi)始謹(jǐn)慎拿地。

近幾個(gè)月,北京土地市場(chǎng)難得一見(jiàn)競(jìng)爭(zhēng)激烈的地塊是西城區(qū)華嘉胡同地塊,該地塊最終以74.6億元成交,溢價(jià)率超過(guò)100%。不過(guò)該宗地塊由于地處金融街核心區(qū)域,特殊性較強(qiáng)。

對(duì)于接下來(lái)土地市場(chǎng)的走勢(shì),業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì),北京土地價(jià)格依然會(huì)處于高位,房企拿地積極性相比之前總體還在降溫。

8月底,此前流拍的孫河BCDE地塊重新掛出,起始價(jià)從46億元降到42.3億元。有孫河區(qū)域開(kāi)發(fā)商預(yù)判,該地塊應(yīng)有接手企業(yè),但仍將是低溢價(jià)率成交。