券商資管"集合+信托" 定向輸資逾百億至一線城市房產(chǎn)

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樓市的持續(xù)低迷令多路資金退避三舍，但券商資管卻正通過“集合+信托”的方式，定向加碼向一線城市房地產(chǎn)輸出資金。目前，此類處于存續(xù)期的產(chǎn)品規(guī)模就高達100多億元。

百億資管輸血地產(chǎn)

中證協(xié)6月24日公布了最新一批證券公司資管產(chǎn)品備案信息，43只產(chǎn)品中至少有兩只產(chǎn)品資金最終投向房地產(chǎn)，分別為西藏同信證券·同心浙江長興市政建設集合資產(chǎn)管理計劃和浙商金惠來賓城投集合資產(chǎn)管理計劃。

產(chǎn)品信息顯示，同心浙江長興市政建設集合資管計劃主要用于長興石泉安置房二期工程項目的建設，預計發(fā)行規(guī)模為3000萬元；金惠來賓城投集合資管計劃則主要投資于中原財富·安益249期·來賓城投流動資金貸款項目開放式集合資金信托計劃A類信托，后者資金用于向廣西來賓市城市建設開發(fā)投資公司發(fā)放信托貸款，實質依然是投向房地產(chǎn)。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)有的存續(xù)期券商資管產(chǎn)品中，至少有近200只產(chǎn)品都是以地產(chǎn)貸款形式最終投向了房地產(chǎn)。其中，采取的最常見形式就是集合資管產(chǎn)品“套”信托產(chǎn)品，即券商資管產(chǎn)品募集資金主要投資對象為購買對應的信托產(chǎn)品，對應的信托產(chǎn)品則以信托貸款形式投向房地產(chǎn)。

從統(tǒng)計結果看，上述券商資管產(chǎn)品實際募資規(guī)模合計超過100億元，單一產(chǎn)品資金規(guī)模并不大。最大的一只產(chǎn)品實際募資才5.15億元，為國泰君安君享融通六號限額特定集合資產(chǎn)管理計劃，主要投資對象為假日酒店集合資金信托；最小的產(chǎn)品規(guī)模僅為1000萬元～2000萬元之間，此類產(chǎn)品至少有4只。

據(jù)一位券商資管銷售經(jīng)理介紹，這類產(chǎn)品之所以采取資管產(chǎn)品套著信托方式，主要是為了規(guī)避產(chǎn)品審批中的繁瑣手續(xù)，尤其是券商資管資金投向房地產(chǎn)，除了走專項資管通道外，目前小集合在政策上尚未完全放開。但如果繞道信托，則可方便實現(xiàn)。

據(jù)悉，此類集合資管套信托計劃的產(chǎn)品，多是券商事先物色的項目，因目前專項資管審批的不可預期性，而被迫走信托通道；在少數(shù)情況下，信托公司也會主動找券商合作，因為單個信托計劃的自然人人數(shù)不得超過50人，而券商集合資管計劃則寬松得多。

加碼一線城市地產(chǎn)融資

隨著全國房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，券商資管資金流向房地產(chǎn)方向正發(fā)生變化。

小楊是深圳一家私募公司銷售人員，最近她在為中部地區(qū)某省會城市舊城區(qū)地產(chǎn)項目四處尋找融資通道。但讓她沒想到的是，銀行和信托全部拒絕了，她最后只好找到券商資管和基金子公司，依然沒有成功。

“三四線城市的項目現(xiàn)在基本不做，二線城市需要看項目情況，一線城市的項目依然全力推進。”北方某券商深圳地區(qū)的一位業(yè)務經(jīng)理表示。而在此前，該公司對一二線城市的地產(chǎn)項目基本來者不拒。

“去年之前，最終投向地產(chǎn)的集合產(chǎn)品非常好銷售，一兩個億規(guī)模產(chǎn)品只要收益達到10%，兩三天就會被搶購一空，現(xiàn)在銀行理財產(chǎn)品對二線地產(chǎn)的項目都退避三舍。”某上市券商機構銷售部一位負責人說。

正因為這些原因，券商資管現(xiàn)在對一線以外城市的地產(chǎn)項目融資加大了審核力度，不僅對收益有要求，對開發(fā)商資質、項目位置、抵押率等都有嚴格的限定，任何一條不達標可能最后都無法開展。

不過，京滬廣深這些一線城市地產(chǎn)項目依然搶手。據(jù)證券時報記者了解，不少券商對這些一線城市的地產(chǎn)項目，只要開發(fā)商資質不是太差，抵押率不是太低，收益率能達到9%左右的項目還是非常歡迎的。

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