山東省濟(jì)南多個(gè)小區(qū)涉及超規(guī)劃建設(shè) 業(yè)主被“坑”

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房產(chǎn)在法律意義上，必須是有房有房產(chǎn)證，才算屬于真正的業(yè)主。但現(xiàn)在，有很多業(yè)主會(huì)遭遇到的問(wèn)題是:樓盤(pán)因?yàn)槌?guī)劃建設(shè)致使業(yè)主的房產(chǎn)證遲遲辦不下來(lái)，而其開(kāi)發(fā)商也是一拖再拖。在近日，有記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，省城有類似問(wèn)題的小區(qū)不在少數(shù)，業(yè)主遇到類似問(wèn)題時(shí)維權(quán)存在不少困難。

　　徐先生是嘉匯環(huán)球廣場(chǎng)的一名業(yè)主，這座物業(yè)位于山東濟(jì)南北園大街548號(hào)，是由山東嘉匯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的，其中1至3層是商鋪，4至12層為酒店式商務(wù)公寓，產(chǎn)權(quán)為50年。2007年3月他與開(kāi)發(fā)商簽訂了購(gòu)房合同，以25萬(wàn)的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了14樓的一套公寓，并于2008年下半年收房。當(dāng)時(shí)購(gòu)房合同中約定，交房后360日內(nèi)開(kāi)發(fā)商為業(yè)主辦理房產(chǎn)證，但讓徐先生沒(méi)想到的是，這一等就是4年多。

　　“原來(lái)的設(shè)計(jì)規(guī)劃中，這棟樓本來(lái)只有12層，但在建設(shè)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商又超規(guī)劃建設(shè)了兩層。”徐先生告訴記者，“當(dāng)時(shí)看到開(kāi)發(fā)商五證俱全，以為沒(méi)什么問(wèn)題。”

　　“12層及以下樓層的業(yè)主都拿到了房產(chǎn)證，只有我們13、14層的162戶業(yè)主還在苦苦等待。”徐先生說(shuō)，“按照約定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任，賠償業(yè)主的損失。損失包括已交房款和同期銀行利息，同時(shí)還有合同約定的1%的違約金。”

　　“現(xiàn)在我們不可能退房，只希望開(kāi)發(fā)商盡快將房產(chǎn)證辦下來(lái)。最近聽(tīng)說(shuō)契稅可能會(huì)上調(diào)，上調(diào)后增加的交易費(fèi)用會(huì)不會(huì)讓業(yè)主來(lái)承擔(dān)呢?”對(duì)此，徐先生有點(diǎn)擔(dān)心。

　　記者致電山東嘉匯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，工作人員稱以前曾組織過(guò)業(yè)主集體簽名到規(guī)劃局申請(qǐng)，至于何時(shí)能有結(jié)果還不清楚。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，徐先生的遭遇并不鮮見(jiàn)，由于超規(guī)劃建設(shè)造成房產(chǎn)證辦理延期的小區(qū)不在少數(shù)。

　　濟(jì)微路30號(hào)豐潤(rùn)·怡鄰居的業(yè)主辦理房產(chǎn)證的過(guò)程也可謂一波三折。豐潤(rùn)·怡鄰居小區(qū)一共有8棟樓674戶。按照規(guī)劃，該小區(qū)本來(lái)應(yīng)該是在2010年8月交房，后拖至2010年9月份。開(kāi)發(fā)商答應(yīng)在2011年將房產(chǎn)證辦下來(lái)，但直到2012年7月份，只有2號(hào)樓和5號(hào)樓兩棟樓取得房產(chǎn)證，其他幾棟樓因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商擅自將原本復(fù)式的十一層改作兩層分別銷(xiāo)售而一直沒(méi)有通過(guò)驗(yàn)收。直到最近，業(yè)主才拿到難產(chǎn)的房產(chǎn)證。

　　因超規(guī)劃建設(shè)而導(dǎo)致房產(chǎn)證延期的小區(qū)還有他山花園、錦繡泉城、鴻苑·雅士園小區(qū)、青蘋(píng)果時(shí)代公寓等新建小區(qū)。

　　業(yè)主遇到這樣的問(wèn)題應(yīng)該怎么辦呢?記者咨詢了山東眾成仁和法律事務(wù)所王業(yè)華律師。

　　“開(kāi)發(fā)商擅自更改規(guī)劃是不應(yīng)該的。”王律師告訴記者，“國(guó)有土地管理部門(mén)在出讓國(guó)有土地時(shí)，按照城市總體規(guī)劃，對(duì)所出讓國(guó)有土地范圍內(nèi)的建筑物，已明確了最高的規(guī)劃建筑容積率。如果開(kāi)發(fā)商更改規(guī)劃，增加了建筑容積率，導(dǎo)致通不過(guò)審核，房產(chǎn)證辦理不下來(lái)，開(kāi)發(fā)商要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”

“如果想通過(guò)審核，開(kāi)發(fā)商要向有關(guān)部門(mén)提交變更規(guī)劃申請(qǐng)、補(bǔ)交土地出讓金，而這個(gè)周期一般都比較長(zhǎng)。因?yàn)閷儆诜钦３绦?，里面也充滿了各種不確定性。”王律師說(shuō)。

現(xiàn)在，大部分購(gòu)房合同中一般都對(duì)房產(chǎn)證延期有著明確的規(guī)定。如嘉匯環(huán)球廣場(chǎng)規(guī)定“買(mǎi)受人不退房，出賣(mài)人按已付房?jī)r(jià)款的1%向買(mǎi)受人支付違約金”，豐潤(rùn)·怡鄰居規(guī)定:“如因出賣(mài)人的責(zé)任，導(dǎo)致買(mǎi)受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)的，出賣(mài)人按買(mǎi)受人已付房?jī)r(jià)款的千分之一向買(mǎi)受人支付違約金”。錦繡泉城規(guī)定:開(kāi)發(fā)商應(yīng)在房子交付720個(gè)工作日內(nèi)為業(yè)主辦理房產(chǎn)證，逾期一日，將按照購(gòu)房總金額的萬(wàn)分之零點(diǎn)五賠付。

有人會(huì)問(wèn)：“為什么開(kāi)發(fā)商甘愿冒著賠付違約金的風(fēng)險(xiǎn)也要超規(guī)劃建設(shè)呢? ”某資深地產(chǎn)人士分析：“開(kāi)發(fā)商一般都是為了獲得最大的利益才會(huì)違規(guī)建設(shè)。與獲得的利潤(rùn)相比，違規(guī)建設(shè)導(dǎo)致房產(chǎn)證逾期所賠付的違約金根本不算什么。”

　　記者以嘉匯環(huán)球廣場(chǎng)為例，計(jì)算了一下，徐先生當(dāng)時(shí)購(gòu)買(mǎi)房屋花了25萬(wàn)，其他業(yè)主的購(gòu)房款大體都在這個(gè)數(shù)額左右。13、14層共計(jì)有162戶業(yè)主，這樣購(gòu)房款總計(jì)有4050萬(wàn)左右。而如果按照購(gòu)房款1%的違約金來(lái)算，那么開(kāi)發(fā)公司只須賠付40.5萬(wàn)。除去建設(shè)成本，開(kāi)發(fā)商還有相當(dāng)大的利潤(rùn)空間。

　　記者還從其它方面了解到，《山東省城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》中規(guī)定：“開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中不得擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)和項(xiàng)目性質(zhì)”，未經(jīng)批準(zhǔn)擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)和項(xiàng)目性質(zhì)的，由城市開(kāi)發(fā)、規(guī)劃行政主管部門(mén)責(zé)令其限期改正，并可處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款。

《濟(jì)南市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》中也明確規(guī)定:未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)，無(wú)法采取改正措施消除對(duì)規(guī)劃實(shí)施的影響的，城市管理行政執(zhí)法部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期拆除，不能拆除的，沒(méi)收實(shí)物或者違法收入，可以并處建設(shè)工程造價(jià)百分之十的罰款。

濟(jì)南市房屋產(chǎn)權(quán)登記中心工作人員表示：“徐先生說(shuō)當(dāng)初曾經(jīng)查看了預(yù)售許可證等五證，所以就認(rèn)為該樓盤(pán)不存在問(wèn)題，但他很可能對(duì)證件的具體內(nèi)容沒(méi)有仔細(xì)查看。預(yù)售許可證等證件上對(duì)預(yù)售樓盤(pán)的樓號(hào)、樓的具體層數(shù)，以及面積和套數(shù)等都有載明。如果預(yù)售許可證上載明樓房共計(jì)12層，而開(kāi)發(fā)商賣(mài)給你的是14層，肯定屬于超規(guī)劃建設(shè)，這樣就需要謹(jǐn)慎了。”所以，他也建議購(gòu)房者盡量在購(gòu)買(mǎi)前了解該樓盤(pán)的詳細(xì)信息，防患于未然。