建安工程費的階段成本控制

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　　建安工程費即建安成本指土地房屋開發(fā)項目在開發(fā)過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項建筑安裝工程費和設(shè)備費。主要包括：基礎(chǔ)（樁基）工程費用、土建工程費用、水電安裝工程費用、附屬室外工程費用、設(shè)備費用。建安工程費用的成本控制，分為以下幾個階段進(jìn)行控制。

　　設(shè)計階段

　　設(shè)計質(zhì)量的好壞直接影響著工程的建設(shè)質(zhì)量、投資的回報和銷售的業(yè)績。設(shè)計應(yīng)從安全、功能、標(biāo)準(zhǔn)和經(jīng)濟(jì)方面全面權(quán)衡，確定一個較合理的設(shè)計方案。在設(shè)計階段（從規(guī)劃設(shè)計到施工圖設(shè)計），開發(fā)企業(yè)一定要積極參與設(shè)計的全過程，抓住控制與管理的重點：

　　制定建設(shè)工程投資目標(biāo)規(guī)劃。工程設(shè)計人員往往偏重于設(shè)計質(zhì)量與功能，不注重設(shè)計對工程造價的影響。在條件相近的情況下，不同設(shè)計人員所采用的基礎(chǔ)及上部結(jié)構(gòu)的主要材料用量區(qū)別較大，有些設(shè)計的安全系數(shù)大大超過設(shè)計規(guī)范要求，由此而造成投資的浪費。因此，有了切實可行的建設(shè)工程投資目標(biāo)規(guī)劃，使設(shè)計人員在注重工程設(shè)計質(zhì)量與功能的同時，也將工程投資作為設(shè)計控制指標(biāo)。

　　推行設(shè)計監(jiān)理制度。加強(qiáng)對設(shè)計的監(jiān)督與發(fā)揮監(jiān)理單位技術(shù)、經(jīng)濟(jì)方面人力資源的優(yōu)勢，對設(shè)計全過程實施監(jiān)理，力爭使項目的設(shè)計方案達(dá)到最優(yōu)化，以提高設(shè)計質(zhì)量，有效控制工程造價。

　　推行設(shè)計招標(biāo)制度。推行設(shè)計招投標(biāo)，有利于促進(jìn)設(shè)計單位提高設(shè)計水平，有利于設(shè)計方案的優(yōu)化，有利于加大控制工程造價的力度。

　　實行限額設(shè)計委托。限額設(shè)計是在設(shè)計委托合同中明確要求設(shè)計單位按照批準(zhǔn)的投資估算控制初步設(shè)計，按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計控制施工圖設(shè)計，同時各專業(yè)在保證達(dá)到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設(shè)計質(zhì)量，嚴(yán)格控制施工圖設(shè)計的不合理變更，確保總投資限額不被突破。

　　開展技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析等活動，協(xié)調(diào)和配合設(shè)計單位力求使設(shè)計投資合理化。開發(fā)企業(yè)在整個設(shè)計過程中應(yīng)積極與設(shè)計單位配合，應(yīng)隨時提供有關(guān)資料，反映相關(guān)情況，使設(shè)計人員及時掌握有關(guān)資料，開展相關(guān)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析。

　　優(yōu)化設(shè)計，滿足建設(shè)工程投資的收益要求。在推行優(yōu)化設(shè)計時，必須在設(shè)計招標(biāo)及設(shè)計合同中明確設(shè)計院必須接受建設(shè)單位提出優(yōu)化設(shè)計，對于優(yōu)化的方案，在技術(shù)論證可行的條件下，設(shè)計院應(yīng)積極配合調(diào)整設(shè)計方案。

　　審核概預(yù)算，提出改進(jìn)意見。設(shè)計階段概算及施工圖預(yù)算要求全面準(zhǔn)確，并要考慮足夠的各種價格浮動因素。加強(qiáng)設(shè)計階段的工程概預(yù)算審核，確保設(shè)計階段概算和施工圖預(yù)算科學(xué)、準(zhǔn)確。概算及施工圖預(yù)算控制指標(biāo)，不得突破原投資估算。

　　招標(biāo)階段

　　建設(shè)工程招投標(biāo)制度是建設(shè)單位控制工程造價的有效手段，建設(shè)單位要充分利用招投標(biāo)這一有效競爭手段進(jìn)行工程造價控制，招標(biāo)文件編制的規(guī)范、嚴(yán)謹(jǐn)就顯得尤其重要。公開招標(biāo)工程盡量參照國家建設(shè)工程施工合同（示范文本）及當(dāng)?shù)匾恍?biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件（示范文本）編制招標(biāo)文件，其中包括：投標(biāo)人須知、合同條件的通用條件和專用條件、技術(shù)規(guī)范（包括當(dāng)?shù)匾恍┓ㄒ?guī)）、投標(biāo)書、工程量清單、資格審查資料格式、圖紙資料等。清單編制時，一定要注意清單項目的完整性，這可以通過多人復(fù)審的辦法控制缺漏項，對于一些安裝、裝飾類的主材可以暫定材料價格列入清單進(jìn)行統(tǒng)一報價，在施工中根據(jù)實際情況確定價格，但是暫定價的取定基本上不能與實際的材料價有太大的差異，以免造成控制指標(biāo)不準(zhǔn)確。清單項目的物征描述盡量具體詳細(xì)，否則易造成施工中價格的爭議。實踐表明，一份嚴(yán)密、準(zhǔn)確的招標(biāo)文件能很好地保證建設(shè)工程合同造價的合理性、合法性，減少履行合同中甲乙雙方的糾紛，維護(hù)合同雙方的利益，有效地控制工程投資造價。

　　施工階段

　　施工階段也是成本開發(fā)的重要環(huán)節(jié)，建設(shè)單位要加強(qiáng)現(xiàn)場施工管理，嚴(yán)格控制來自施工方的工程變更、材料代用、現(xiàn)場簽證、額外用工及各種預(yù)算外費用，無特殊情況堅決不作設(shè)計變更。在工程變更前，先進(jìn)行變更立項，技術(shù)部門對是否變更從技術(shù)上提出意見，工程造價人則根據(jù)擬定變更的工程進(jìn)行費用計算，兩者結(jié)合，權(quán)衡是否變更，在確定需要變更后，再通知施工單位進(jìn)行變更實施，實施完成后，由建設(shè)單位的項目管理人員、監(jiān)理對工程變更的實施情況進(jìn)行確認(rèn)，經(jīng)確認(rèn)后方可進(jìn)行簽證辦理。房地產(chǎn)企業(yè)的工程造價人員，應(yīng)建立工程成本動態(tài)表，此表應(yīng)設(shè)定計劃成本目標(biāo)值及實際成本值，將工程實施期間各種費用列入此表，隨時掌握工程造價的增減額度，成本控制的情況。現(xiàn)場簽證應(yīng)避免積壓成堆，心中無數(shù)，以免時間久了，人員流動后造成無人知情的現(xiàn)象。相關(guān)人員要督促施工方做好各種記錄，特別是隱蔽工程記錄及簽證工作，減少結(jié)算時的扯皮現(xiàn)象。

　加強(qiáng)工程進(jìn)度款的支付控制與管理，工程進(jìn)度款的支付應(yīng)根據(jù)施工合同和招標(biāo)文件，按照施工實際完成工程量進(jìn)行，做到撥款有度，心中有數(shù)；并隨時檢查進(jìn)度款運用情況，保證施工過程如期按約正常進(jìn)行。

　　結(jié)算管理

　　工程竣工結(jié)算時，應(yīng)嚴(yán)格把好審核關(guān)，同時要求相關(guān)審核人員要有深厚的專業(yè)基礎(chǔ)和良好的職業(yè)道德。工程竣工結(jié)算管理工作主要應(yīng)做好以下幾方面：

　　嚴(yán)格審核工程量，根據(jù)施工承包合同要求，對施工過程中出現(xiàn)的設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證等進(jìn)行審核，不能多算或不按規(guī)則計算，如乙方對工程變更只計調(diào)增量不計調(diào)減量，甲方完成了三通一平乙方仍計場地平整；圈梁帶過梁的，計算出過梁后卻不從圈梁中扣減等現(xiàn)象，要求審核人員對施工圖紙、現(xiàn)場情況、現(xiàn)行預(yù)算定額中的說明、規(guī)定、計算規(guī)則都很清楚，而且要有一本明帳。在工程量審核時，要求施工單位報送相應(yīng)的工程量計算式和鋼筋抽料表，同時建設(shè)單位也要編制一份完整的結(jié)算書和鋼筋抽量表，這樣比照審核，才能做到客觀、公正、合理，準(zhǔn)確進(jìn)行計量審核。不要單純在施工企業(yè)報送的結(jié)算書及鋼筋抽料表上進(jìn)行計量審核，這樣是不可取的。

　　審核分項正確性，不得重復(fù)列項，審核人員對圖紙內(nèi)容、定額項目的劃分及定額項目所包含的內(nèi)容要很熟悉，且要有說服力。如屋面工程中架空隔熱層項目中已含架空板的價格則不應(yīng)另在其他部分中又算架空板制作；民用建筑樓梯欄桿在樓地面分部已計算其制安，則不應(yīng)在部分又計其制作和運輸安裝。

　　審核項目單價，有些模棱兩可的項目，不得任意取最高值，應(yīng)符合實際情況，對定額缺項的不得任意高估，要結(jié)合現(xiàn)場的實際情況分析計算。如挖土方本為普通土，套定額就不能套三類土，鋼筋成型的運輸是否列項要依現(xiàn)場情況而定，自編補(bǔ)充定額單價應(yīng)實事求是并得到造價管理部門的認(rèn)可。

　　審核取費程序及準(zhǔn)確性，不得重復(fù)取費。審核人員必須對國家現(xiàn)行有關(guān)經(jīng)濟(jì)政策及本地區(qū)管理部門的有關(guān)規(guī)定及各項費用包含的內(nèi)容很清楚，如費用定額中，其它直接費和施工圖預(yù)算包干費包含哪些內(nèi)容一定要很清楚，如己計取包干費的，則不應(yīng)計其它直接費中的材料二次搬運費。

　　審核完后，編制符合實際的竣工結(jié)算報告，分析投資使用情況，對超支部分分析原因，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，改進(jìn)今后的工作。