淺議房地產(chǎn)項(xiàng)目投資成本

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　　房產(chǎn)項(xiàng)目投資所包含成本的內(nèi)容繁多可謂錯(cuò)綜復(fù)雜，在目前房產(chǎn)開(kāi)發(fā)形勢(shì)較為嚴(yán)峻的情況下，控制好房產(chǎn)項(xiàng)目投資成本就更為重要了。

　　一、房產(chǎn)項(xiàng)目投資成本組成

　　以江蘇省某地毛胚住宅商品房項(xiàng)目為例，其房產(chǎn)項(xiàng)目投資成本主要有以下部分組成：

　?。ㄒ唬┩恋刭M(fèi)用

　　從2001年開(kāi)始，國(guó)內(nèi)土地獲取主要是通過(guò)“招、拍、掛”形式，基本為熟地轉(zhuǎn)讓，即政府已完成“七通一平”。故土地費(fèi)用一般是指土地出讓金和相關(guān)土地契稅，已不含相關(guān)動(dòng)遷費(fèi)用。

　?。ǘ┆?dú)立費(fèi)

　　1.建設(shè)單位管理費(fèi)

　　會(huì)員工資、獎(jiǎng)金、津貼、四金、現(xiàn)金、通訊、車貼、房貼、相關(guān)福利等費(fèi)用，以及會(huì)議、培訓(xùn)、招聘、教育、房租、水電、咨詢等費(fèi)用。

　　2.辦公及生活用具的置費(fèi)。

　　3.工程監(jiān)理費(fèi)。

　　4.建設(shè)場(chǎng)地完工清理費(fèi)

　　5.施工圖編制費(fèi)

　　（三）勘測(cè)、設(shè)計(jì)費(fèi)

　　1、勘測(cè)費(fèi)：含初勘和凈堪費(fèi)用。

　　2、設(shè)計(jì)費(fèi)：

　　含方案設(shè)計(jì)費(fèi)、土建和安裝擴(kuò)初及施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、景觀設(shè)計(jì)費(fèi)、地下民防設(shè)計(jì)費(fèi)、售樓處、會(huì)所、樣板房裝修設(shè)計(jì)費(fèi)，相關(guān)設(shè)計(jì)咨詢等。

　　（四）政府規(guī)費(fèi)

　　含市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、教育附加費(fèi)、建設(shè)垃圾費(fèi)、散裝水泥、專項(xiàng)資金預(yù)收款、防空地下室易地建設(shè)費(fèi)、墻體改革發(fā)展基金、拔地訂樁費(fèi)（測(cè)量費(fèi)）、質(zhì)監(jiān)費(fèi)、寄存檔案費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)、綜合服務(wù)費(fèi)、施工圖設(shè)計(jì)審圖費(fèi)、消防設(shè)施建設(shè)費(fèi)（審圖費(fèi)）、預(yù)測(cè)面積費(fèi)和實(shí)測(cè)面積費(fèi)、房?jī)r(jià)定費(fèi)、預(yù)售許可證費(fèi)、衛(wèi)生防疫審核費(fèi)、環(huán)保測(cè)試費(fèi)、規(guī)劃?rùn)z測(cè)費(fèi)、施工驗(yàn)收費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)、房產(chǎn)交易費(fèi)、房產(chǎn)初始登記費(fèi)、入住許可正費(fèi)，“二書(shū)一征費(fèi)”、常年垃圾清理費(fèi)、住宅門牌費(fèi)、排污配套費(fèi)、污水外排費(fèi)、維修基金費(fèi)。

　　（五）房屋建安工程費(fèi)

　　1、基工程費(fèi)：含檢測(cè)費(fèi)

　　2、土建和安裝工程

　　含地下、地上主體結(jié)構(gòu)、會(huì)所、配電房、水泵房、管理用房、門衛(wèi)房、圍墻、大門等。

　　3、交通標(biāo)志和標(biāo)識(shí)

　　4、會(huì)所裝修

　　5、甲供料

　　一般含外墻面磚或涂料、外墻保溫、防水和保溫、屋面紡水和保溫、屋下、鋁合金門窗、電梯、石材、地下室防水、進(jìn)戶防盜門、防火門、民防門等。

　?。┬^(qū)公共設(shè)施費(fèi)

　　含道路、雨水管和污水管、供水、供電、燃?xì)?、照明、景觀、通風(fēng)、技防（智能化）、有線和網(wǎng)絡(luò)、消防等。

　?。ㄆ撸╀N售費(fèi)用

　　含銷售代理、策劃樓書(shū)、廣告、業(yè)主聯(lián)誼等。