購房者二手房交易時要注意的五大重點

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　　有的房屋交易，房東因某些原因不能到場，讓別人代理。那么，代理人的情況一定要核實清楚。最重要的一點，也是代理人是否能拿出房東的委托代理書（經公證），也不能因為代理人是房東的親戚，子女等而輕信。在當前的限購形勢下，如果是賣方，也就是房東，也要注意，對方買房是否具備購房資格。如果對方因為政策所限不能在當?shù)刭徶梅慨a的，哪怕簽訂了買賣合同，合同也是無法履行的（房管局不給過戶的），那么，合同無效。

　　第二、注意“共有人”

　　在房產交易的時候，要注意看產權證上權屬人是幾個，很多時候是夫妻雙方。那么在簽買賣合同的時候，賣家夫妻雙方都應該到場，如果只來了一方，比如丈夫來了，妻子沒來，那么丈夫應該拿來妻子的委托書，并且該委托書必須經過公證，以證實其委托的真實性。否則，按照法律規(guī)定，未經共有人同意，部分共有人擅自轉讓共有財產所簽訂的買賣合同一般是無效的。這從法律專業(yè)術語上講叫審清“房屋權屬主體資格”。

　　第三、 交易房屋是否有抵押在身，是否被列入拆遷，是否農村集體土地

　　被抵押的房產不能辦理過戶，需要先還清貸款，再根據(jù)銀行出具的還款證明去房地產交易中心辦理抵押注銷后方可進行交易。房屋是否有抵押可以去房管局查。如果交易房屋被列入拆遷，那么拆遷房屋是不允許過戶的，通常拆遷區(qū)域也會提前發(fā)公告，要求停止交易。如果房屋所涉為農村集體土地，也就是我們通常所說的“小產權房”，是不允許上市交易的，買賣無效。有些人考慮到小產權房價格低，而與農民私下交易，風險很大，因為在房管局不會給予備案，一旦起糾紛，產權人還是農民。

　　目前，經濟適用房還沒有放開交易。

　　第四、不要“跳單”

　　目前，浙江房屋交易中介的傭金大約在2%左右，房價高了，傭金也動輒好幾萬。有的買賣雙方在中介的引導下聯(lián)系上了，為了“省點費用”，就約好“跳單”。法院也提醒，不要輕易跳單，一方面現(xiàn)在規(guī)范的中介公司也幫你承擔了很多有關房屋買賣審核方面的問題，自己可以省心不少。二來，跳單，一旦被發(fā)現(xiàn)，中介可告你違約，要支付違約金的。而違約金的數(shù)額基本上就是交易合同上約定的中介費。　

　    第五、房屋是否有租賃，有無物管費拖欠等

　　法律上有句話叫“買賣不破租賃”。錦繡江南的案子之所以爭議很大，官司艱難，問題也就在這里。法律人士也持兩方觀點，有部分堅持該房屋租賃在前，而且租賃有效。如果租賃有效的話，買房人必須等到租賃期滿才可以使用房屋。所以，房屋是否被第三人承租是買方必須要審查的內容。但是我國目前房屋租賃的登記制度并未完全開展，買房人無從查詢租賃情況。我們在前兩次的報道中也提到過，律師建議，在交易時簽署補充約定，或者留下部分保證金，如果沒有租賃，才全款支付給賣方。另外，交易房產的物管費、電費、煤氣費有否拖欠，也可以去物業(yè)那里查一查，如果等到房子買下來才發(fā)現(xiàn)，搞不好就要買家來承擔了。