2015房估經營與管理要點：寫字樓租金的確定

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　　租金常常以每平方米可出租面積為計算基礎。如果租戶初次裝修其承租部分面積時的費用由業(yè)主墊付，租金內還可能包括業(yè)主墊支資金的還本付息。物業(yè)的一些運營費用（如房產稅、保險費、公共面積和公共設施的維護與維修）可以包括在租金內，也可以根據(jù)事先的協(xié)議另收。租戶的電費，可以根據(jù)其用電量由供電部門直接收取或由物業(yè)服務企業(yè)代收代繳。物業(yè)服務企業(yè)在確定寫字樓租金時，一般要認真考慮以下三個方面的因素。

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　　準確地量測面積非常重要，它關系到能否確保物業(yè)的租金收入和物業(yè)市場價值的最大化。

　　應該注意的是，不同國家對上述各類面積的計算方法是有差別的，但區(qū)別主要在可分攤公用建筑面積的范圍上。例如，美國大廈業(yè)主及物業(yè)管理經理協(xié)會（BOMA）的規(guī)定與我國的規(guī)定不同的是：垂直穿越各層樓面的電梯井、樓梯間、通風豎井和建筑物外墻水平投影面積的一半不計人可分攤公用建筑面積，更不計入出租單元內建筑面積。

　?。ǘ┗A租金與市場租金

　　租金一般是指租戶租用每平方米可出租面積需按月或年支付的金額。

　　在一定的市場條件下，某宗寫字樓物業(yè)的整體租金水平，主要取決于物業(yè)本身的狀況及其所處的位置。但寫字樓建筑內某一具體出租單元的租金，則依其在整棟建筑內所處的位置有一定差異，尤其是對高層建筑而言。

　　（三）出租單元的面積規(guī)劃和室內裝修

　　租戶選擇寫字樓時非常關心其承租部分的有效使用和能否為其雇員提供一個舒適的工作環(huán)境。

　　室內裝修的費用由誰來支付，經常是租約談判過程中的焦點問題。通常業(yè)主要就某些標準化的裝修項目支付一些費用，例如每15㎡安裝一個電話插孔的費用、每30㎡安裝一個門的費用等。也可能由業(yè)主籠統(tǒng)地提供一筆按每平方米單元內建筑面積計算的資金，來補貼租戶初次裝修需支付的費用。

責任編輯：亮亮

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