2015房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)總結(jié)受理估價(jià)委托

　　第三節(jié) 受理估價(jià)委托

　　一、受理估價(jià)委托概述

　　無(wú)論是被動(dòng)接受還是主動(dòng)爭(zhēng)取，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)需求者在相互了解、溝通的基礎(chǔ)上，如果估價(jià)需求者愿意將估價(jià)業(yè)務(wù)交給估價(jià)機(jī)構(gòu)，估價(jià)機(jī)構(gòu)認(rèn)為該估價(jià)業(yè)務(wù)不屬于不應(yīng)承接的情形并愿意承接的，應(yīng)向估價(jià)需求者深入了解其真實(shí)的估價(jià)需要及擬指定估價(jià)的房地產(chǎn)，在此基礎(chǔ)上明確估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、價(jià)值類(lèi)型等估價(jià)的基本事項(xiàng)，向估價(jià)需求者介紹估價(jià)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、付費(fèi)方式、估價(jià)報(bào)告交付日期等估價(jià)的其他事項(xiàng)并予以確定，然后代估價(jià)需求者擬好估價(jià)委托書(shū)和估價(jià)委托合同，經(jīng)估價(jià)需求者認(rèn)可之后要求其出具估價(jià)委托書(shū)。在此過(guò)程中還要做好估價(jià)項(xiàng)目來(lái)源及接洽情況記錄。歸納起來(lái)，受理估價(jià)委托中的步驟一般為：①明確估價(jià)基本事項(xiàng)；②確定估價(jià)其他事項(xiàng)；③草擬估價(jià)委托書(shū)和估價(jià)委托合同；④接受估價(jià)委托書(shū)及簽訂估價(jià)委托合同。

　　需要指出的是，估價(jià)業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)以估價(jià)機(jī)構(gòu)名義統(tǒng)一受理，統(tǒng)一收取費(fèi)用；估價(jià)師不得以個(gè)人名義承攬估價(jià)業(yè)務(wù)，分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)以設(shè)立該分支機(jī)構(gòu)的估價(jià)機(jī)構(gòu)名義承攬估價(jià)業(yè)務(wù)。簽訂了估價(jià)委托合同之后，估價(jià)機(jī)構(gòu)未經(jīng)委托人同意，不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的估價(jià)業(yè)務(wù)。

　　下面對(duì)明確估價(jià)基本事項(xiàng)和簽訂估價(jià)委托合同作一介紹。

　　二、明確估價(jià)基本事項(xiàng)

　　房地產(chǎn)估價(jià)的核心內(nèi)容是根據(jù)特定目的，對(duì)特定房地產(chǎn)在特定時(shí)間的特定價(jià)值進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷并提供相關(guān)專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。因此，在分析、測(cè)算和判斷特定價(jià)值之前，必須弄清估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)和價(jià)值類(lèi)型。把估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)和價(jià)值類(lèi)型稱(chēng)為估價(jià)基本事項(xiàng)，把弄清這四者稱(chēng)為明確估價(jià)基本事項(xiàng)。在一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目中，估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、價(jià)值類(lèi)型四者之間是有著內(nèi)在聯(lián)系的，其中估價(jià)目的是龍頭。在實(shí)際估價(jià)中，一些估價(jià)師寄希望于估價(jià)委托人提出明確的估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)和價(jià)值類(lèi)型，甚至抱怨委托人不能提出明確的估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)和價(jià)值類(lèi)型。這種思想觀(guān)念是完全錯(cuò)誤的。估計(jì)基本事項(xiàng)不能明確的責(zé)任主要在估價(jià)師自己

　?。ㄒ唬┟鞔_估價(jià)目的

　　估價(jià)目的從本質(zhì)上講應(yīng)是由委托人基于其估價(jià)需要而提出并決定的。但在實(shí)際中，估價(jià)師不應(yīng)期望委托人像估價(jià)專(zhuān)家那樣提出估價(jià)目的、特別是提出符合估價(jià)要求的那種明確、具體的估價(jià)目的。因?yàn)槲腥送欢靡岢龉纼r(jià)目的，不懂得如何表達(dá)其估價(jià)目的，甚至不懂得什么是估價(jià)目的。但估價(jià)又必須明確估價(jià)目的。這就要求估價(jià)師主動(dòng)提出相關(guān)的問(wèn)題，與委托人進(jìn)行充分溝通，認(rèn)真細(xì)致地了解委托人的估價(jià)目的。在弄清了委托人的估價(jià)目的之后，估價(jià)師應(yīng)當(dāng)用符合估價(jià)要求的表述將其表達(dá)出來(lái)，然后請(qǐng)委托人確認(rèn)。

　　任何估價(jià)項(xiàng)目都有估價(jià)目的，因?yàn)槲腥瞬粫?huì)無(wú)緣無(wú)故花錢(qián)委托估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)。因此，估價(jià)目的可以通過(guò)詢(xún)問(wèn)委托人未來(lái)完成后的估價(jià)報(bào)告是作何種用途、提供給誰(shuí)使用或者由誰(shuí)認(rèn)可來(lái)明確。對(duì)估價(jià)目的的明確應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)規(guī)定，并盡可能細(xì)化，避免模糊、籠統(tǒng)，特別是要禁止為達(dá)到高估或低估的目的或者回避有關(guān)規(guī)定?而故意模糊估價(jià)目的。例如，房地產(chǎn)抵押估價(jià)目的應(yīng)當(dāng)表述為“為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值”；國(guó)有土地上房屋征收估價(jià)目的根據(jù)征收補(bǔ)償方式，可分為貨幣補(bǔ)償?shù)墓纼r(jià)目的和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償?shù)墓纼r(jià)目的。其中，貨幣補(bǔ)償?shù)墓纼r(jià)目的應(yīng)當(dāng)表述為“為確定被征收房屋貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格”；房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償?shù)墓纼r(jià)目的可表述為“為結(jié)算房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)而評(píng)估被征收房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格和所調(diào)換房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格”。應(yīng)盡量避免“了解房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值”之類(lèi)的模糊表述。如果估價(jià)項(xiàng)目背景復(fù)雜或者估價(jià)報(bào)告用途特殊，在簡(jiǎn)要說(shuō)明估價(jià)目的之后，還應(yīng)描述一下估價(jià)項(xiàng)目的背景或加以必要的解釋?zhuān)构纼r(jià)目的的表述更加準(zhǔn)確、明晰。

　　明確估價(jià)目的有助于明確估價(jià)對(duì)象，有助于明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)，還有助于明確所要評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型。例如，對(duì)于明確估價(jià)對(duì)象來(lái)說(shuō)，依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和政策，有些房地產(chǎn)不能用于某些估價(jià)目的，從而不應(yīng)作為這些估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象。例如，《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》等都規(guī)定了一些不得抵押的房地產(chǎn)，因此，屬于法律、法規(guī)和政策規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，就不應(yīng)作為抵押估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象。此外，不能獨(dú)立使用、處分的房地產(chǎn)，例如一個(gè)高爾夫球洞、一條保齡球球道、封閉使用的大院深處的一幢房屋，由于不宜作為抵押物，一般不具有抵押價(jià)值，所以不宜作為抵押估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象。

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