2015房地產估價師理論與方法考點總結：搜集交易實例

　　第二節(jié) 搜集交易實例

　　一、搜集大量交易實例的必要性

　　運用市場法估價需要擁有大量的交易實例。只有擁有了估價對象所在地的大量的房地產交易實例，才能把握估價對象所在地的正常的房地產市場價格行情，從而保障評估出的估價對象價值不會超出合理的范圍；才能選擇出符合一定數(shù)量和質量要求的可比實例，從而保障根據(jù)這些可比實例評估出的估價對象價值更加精準而不會出現(xiàn)較大誤差。因此，估價機構和估價師應盡力搜集較多的交易實例。

　　搜集交易實例盡管是市場法中的一個步驟，但對于估價機構和估價師而言，是一個不斷積累的過程，平時就應留意搜集，不能等到需要采用市場法估價時才去做。這樣，一旦需要采用市場法估價時，就已經(jīng)有了足夠多的交易實例可供選取，從而可以較快地完成估價工作。當然，在需要采用市場法估價時，也可以根據(jù)估價對象、估價時點等情況，有針對性地搜集一些交易實例。

　　二、搜集交易實例的途徑

　　交易實例不會自己跑到估價師手中。估價師應當視為自己要買賣、租賃房地產那樣去調查、了解市場行情，去了解當?shù)厮鸭灰讓嵗耐緩?，掌握相應的搜集技巧，盡力地搜集交易實例。

　　搜集交易實例及相關參考資料的途徑主要有：

　　（1）走訪房地產交易當事人，了解其房地產成交價格及有關交易情況。

　　（2）訪問房地產經(jīng)紀人、相關律師、注冊會計師及向房地產交易當事人、四鄰了解其促成交易的房地產成交價格資料和有關交易情況?，F(xiàn)在，越來越多的房地產交易是通過專業(yè)的房地產經(jīng)紀機構和房地產經(jīng)紀人促成的。通過房地產經(jīng)紀機構和房地產經(jīng)紀人，可以獲得大量及時、真實的交易實例。

　?。?）查閱政府有關部門的房地產交易資料。例如，房地產權利人轉讓房地產時向政府有關部門申報的成交價格資料，政府出讓建設用地使用權的價格資料，政府或者其授權的部門確定、公布的基準地價、標定地價、房屋重置價格及房地產市場價格資料。

　?。?）向專業(yè)房地產信息提供機構購買房地產價格資料?，F(xiàn)在，出現(xiàn)了一些以營利為目的專門從事房地產價格等信息搜集、整理、分析和提供的機構。

　　（5）同行之間相互提供。估價機構或估價師之間可以建立某種協(xié)作關系，相互提供其搜集的交易實例和經(jīng)手的估價案例資料。

　?。?）與房地產出售者或者其代理人，如業(yè)主、房地產開發(fā)商、房地產經(jīng)紀人等洽談，獲得房地產的要價等資料；查閱報刊、網(wǎng)絡資源上有關房地產出售、出租的廣告、信息等資料；參加房地產交易展示會，了解房地產市場價格行情，索取有關資料，搜集有關信息。要價、標價、掛牌價、報價等雖然不是成交價格，一般不能反映真實的市場價格行情，不應作為交易實例，但與成交價格之間有一定的關系，在一定程度上可以作為了解市場行情的參考。

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