2015年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》學(xué)習(xí)資料（6）

　　6、重新購建價格：

　　⑴重新購建價格是假設(shè)在估價時點(diǎn)重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀況的估價對象所需的一切合理、必要的費(fèi)用、稅金和應(yīng)得的利潤之和。特別注意：①重新購建價格是估價時點(diǎn)的。并非總是現(xiàn)在，可也能是過去。②重新購建價格是客觀的。是社會一般的公平耗費(fèi)，是客觀成本。③建筑的重新購建價格是全新狀況下的價格，未扣除折舊；土地的重新購建價格是在估價時點(diǎn)狀況下的價格。

　?、浦亟▋r格和重置價格。①重置價格：采用估價時點(diǎn)時的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價時點(diǎn)的價格水平，重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價格。宜用于一般建筑物和因年代久遠(yuǎn)、已缺少與舊有建筑物相同的建筑材料，或因建筑技術(shù)變遷，使得舊有建筑物復(fù)原建造有困難的建筑物的估價。②重建價格：采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價時點(diǎn)的價格水平，重新建造與估價對象建筑物完全相同的新建筑物的正常價格。適宜于有特殊保護(hù)價值的建筑物的估價。

　　通常重置價格低于重建價格。

　　7、建筑物重新購建價格的求取方法：

　　①單位比較法（單位面積法和單位體積法）②分部分項(xiàng)法 ③工料測量法 ④指數(shù)調(diào)整法

　　8、建筑物折舊：物質(zhì)折舊、功能折舊、經(jīng)濟(jì)折舊。

　?、傥镔|(zhì)折舊。即物質(zhì)磨損、有形損耗。有自然經(jīng)過的老朽、正常使用的磨損、意外的破壞損毀、延遲維修的損壞殘存。

　?、诠δ苷叟f。即精神磨損、無形損耗。是由于消費(fèi)觀念變更、規(guī)劃設(shè)計更新、技術(shù)進(jìn)步等原因?qū)е陆ㄖ镌诠δ芊矫娴南鄬埲?、落后或不適用所造成的價值損失。

　?、劢?jīng)濟(jì)折舊。即外部性折舊。是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的其價值損失。包括供給過量、需求不足、自然環(huán)境惡化、噪音、空氣污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變、政策變化等。

　　9、建筑物折舊的求取方法：

　?、拍晗薹?。①自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命。建筑物的自然壽命是指建筑從建成之日起到不堪使用時的年數(shù)；后者是指建筑物從建成之日起預(yù)期產(chǎn)生的收入大于運(yùn)營費(fèi)用的持續(xù)年數(shù)。②實(shí)際經(jīng)過年數(shù)和有效經(jīng)過年數(shù)。實(shí)際經(jīng)過年數(shù)是指建筑物建成之日起到估價時點(diǎn)時的日歷年數(shù)；有效經(jīng)過年數(shù)可能短于也可能長于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)。在成本法求取折舊時，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命，經(jīng)過年數(shù)應(yīng)為有效經(jīng)過年數(shù)，剩余壽命應(yīng)為剩余經(jīng)濟(jì)壽命。

　　⑵實(shí)際觀察法。注重建筑物的實(shí)際損耗程度。建筑物的損耗分可修復(fù)的損耗和不可修復(fù)的損耗。當(dāng)修復(fù)所需的費(fèi)用小于或等于修復(fù)后房地產(chǎn)價值的增加額的，為可修復(fù)部分。其折舊額為其修復(fù)費(fèi)用；對于不可修復(fù)部分，再將其分為短壽命項(xiàng)目和長壽命項(xiàng)目，然后采用年限法或面新折扣法分別計算其折舊額，最后將修復(fù)費(fèi)用、短壽命項(xiàng)目的折舊額、長壽命的折舊額相加，即得到建筑物的折舊總額。

　?、浅尚抡劭鄯ā＿m用于同時需要對大量建筑物進(jìn)行估價的場合，尤其是進(jìn)行建筑物現(xiàn)值調(diào)查。

　?、日叟f方法的綜合運(yùn)用。常以年限法為基礎(chǔ)計算折舊，然后根據(jù)實(shí)地觀察法進(jìn)行修正。P163

　　10、估價中確定建筑物耐用年限與折舊，遇有下列情況時：

　?、俳ㄖ锏慕ㄔO(shè)期不計入耐用年限，即建筑物的耐用年限應(yīng)從建筑物竣工驗(yàn)收合格之日起計。

　　②建筑物耐用年限短于土地使用年限時，應(yīng)按建筑物耐用年限計算折舊。

　?、劢ㄖ锬陀媚晗揲L于土地使用年限時，應(yīng)按土地使用權(quán)年限計算折舊。

　?、芙ㄖ锍霈F(xiàn)于補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其耐用年限早于土地使用權(quán)年限而結(jié)束時，應(yīng)按建筑物耐用年限計算折舊。

　　⑤建筑物出現(xiàn)于補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其耐用年限晚于土地使用權(quán)年限而結(jié)束時，應(yīng)按建筑物已使用年限加上土地使用權(quán)剩余年限計算折舊。

　　11、現(xiàn)行商品房價格構(gòu)成：

　?、派唐纷≌瑑r格構(gòu)成：①成本：征地費(fèi)及拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)、勘察設(shè)計及前期工程費(fèi)、住宅建筑、安裝工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和住宅小區(qū)級非營業(yè)性配套公共建筑的建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息。②利潤；③稅金；④地段差價。不計入商品住宅價格的費(fèi)用：非住宅小區(qū)級的公共建筑的建設(shè)費(fèi)用、住宅小區(qū)內(nèi)的營業(yè)性用房和設(shè)施費(fèi)。

　?、平?jīng)濟(jì)適用住房價格的構(gòu)成：①征地費(fèi)及拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)；②勘察設(shè)計及前期工程費(fèi)；③建筑安裝工程費(fèi)；④住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費(fèi)）；⑤管理費(fèi)（以上4項(xiàng)之和的1%-3%）；⑥貸款利息；⑦稅金；⑧利潤（3%以下）。

　?、寝r(nóng)地征用費(fèi)的構(gòu)成：①土地補(bǔ)償費(fèi)（6-10倍/畝）；②安置補(bǔ)助費(fèi)（4-6倍/人）；③地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)；④新菜地開發(fā)建設(shè)基金（城市郊區(qū)菜地）；⑤耕地開墾費(fèi)（占用耕地）；⑥耕地占用稅（占用耕地）；⑦征地管理費(fèi)；⑧其它。

　?、瘸鞘蟹课莶疬w補(bǔ)償安置費(fèi)構(gòu)成：①被拆遷房屋及附屬物的補(bǔ)償；②搬遷補(bǔ)助費(fèi)；③臨時安置補(bǔ)助費(fèi)或周轉(zhuǎn)房費(fèi)；④拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)；⑤拆遷服務(wù)費(fèi)；⑥拆遷管理費(fèi)；政府規(guī)定的其他有關(guān)稅費(fèi)。

　　12、現(xiàn)行房屋折舊制度及房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)：

　　①折舊制度：4類7等：各種結(jié)構(gòu)房屋殘值率一般為：A鋼筋砼結(jié)構(gòu)0；B磚混一等2%；C磚混二等2%；D磚木一等6%；E磚木二等4%；F磚木三等3%；G簡易結(jié)構(gòu)0.

　?、谕険p等級：根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備的完好、損壞程度分為：A 完好房，十、九、八成；B基本完好房，七、六成；C一般損壞房，五、四成；D 嚴(yán)重?fù)p壞房及危險房，三成以下。

　　13、方法應(yīng)用過程中容易出現(xiàn)的問題：⑴土地取得成本包括購地款和有關(guān)稅費(fèi)；⑵土地開發(fā)成本的計算依據(jù)及取值是否正確，注意客觀成本和實(shí)際成本的區(qū)別。⑶利息計算是否正確，注意利息率、計息周期，資金以何種方式投入，需要計息的項(xiàng)目（土地取得費(fèi)，包括為購地而支付的稅費(fèi)，開發(fā)成本、管理費(fèi)用）；⑷利潤的計算是否正確，利潤率的確定是否有充分的依據(jù)，利潤率的計算基數(shù)與利潤是否對應(yīng)。⑸折舊方法的選用、折舊計算是否正確。注意經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命、有效經(jīng)過年數(shù)和實(shí)際經(jīng)過年數(shù)的區(qū)別，建筑物折舊年限的確定；⑹銷售稅費(fèi)的計算是否有誤，其計算基數(shù)應(yīng)該是銷售收入；⑺模型的選用是否正確，各種模型所對應(yīng)的開發(fā)程度，以及考慮的項(xiàng)目是否齊全；⑻計算是否有誤。

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