09年房地產估價師輔導：物權法解釋（七十三）

　　物權法解釋：第七十三條[建筑區(qū)劃內的場所歸屬]

　　第七十三條　建筑區(qū)劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。

　　[解釋]本條是關于建筑區(qū)劃內的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房歸屬的規(guī)定。

　　在物權法起草、審議和征求意見中，多數意見反映，目前建筑區(qū)劃內的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房的所有權歸屬不明，導致業(yè)主與開發(fā)商、業(yè)主與物業(yè)公司糾紛多，矛盾大，物權法應當對建筑區(qū)劃內的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房的歸誰做出明確規(guī)定。但在物權法中如何規(guī)定，存在著不同意見。有的認為，道路是市政設施，應當屬于國家所有，業(yè)主享有使用權。有的認為，綠地是土地的一種使用功能，其實質就是土地，城市土地屬于國家所有，業(yè)主只有使用權，沒有所有權。有的認為，城市的土地是國有的，無論是道路還是綠地，所有權只能歸國家。有的認為，現實中，業(yè)主購房通常不支付物業(yè)管理用房的價款，對物業(yè)管理用房沒有權利。有的認為，業(yè)主購房后對所購房屋擁有的所有權包括兩部分：一部分是對建筑物內住宅、經營性用房等專有部分享有的專有的、獨立的所有權；另一部分是對專有部分以外的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房等共有部分以及建筑物的附屬設施享有的共有權。有的認為，建筑區(qū)劃內的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房所有權的歸屬，應當本著誰投資歸誰所有的原則確定。開發(fā)商在售樓時明確將小區(qū)的綠地、道路、物業(yè)管理用房等費用分攤給買房人的，就歸業(yè)主共有。沒有分攤，歸開發(fā)商所有。

　　現實的情況是，建筑區(qū)劃內的綠地基本歸業(yè)主所有。道路有的歸業(yè)主所有，有的歸市政所有。例如，有的地方規(guī)定，建筑區(qū)劃內四米以下寬的道路歸業(yè)主，四米以上寬的道路歸市政。有些大的建筑區(qū)，如北京的天通苑，主干線道路產權歸政府。物業(yè)管理用房的歸屬，《物業(yè)管理條例》第三十八條規(guī)定，物業(yè)管理用房的所有權依法屬于業(yè)主。未經業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。

　　立法部門經調查研究認為，道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房作為建筑物的附屬設施原則歸業(yè)主共有。因此本條規(guī)定，建筑區(qū)劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。需要說明的是，本條規(guī)定的綠地、道路歸業(yè)主所有，不是說綠地、道路的土地所有權歸業(yè)主所有，而是說綠地、道路作為土地上的附著物歸業(yè)主所有。

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