09年房地產估價師輔導：物權法解釋（十八）

　　物權法解釋：第十八條[不動產登記資料查詢、復制]

　　第十八條　權利人、利害關系人可以申請查詢、復制登記資料，登記機構應當提供。

　　[解釋]本條是關于不動產登記資料查詢、復制的規(guī)定。

　　現行法律法規(guī)對土地登記查詢問題有一些規(guī)定。擔保法規(guī)定，登記部門登記的資料，應當允許查閱、抄錄或者復印。土地管理法實施條例規(guī)定，土地登記資料可以公開查詢。

　　為了規(guī)范土地登記資料的公開查詢活動，保證土地交易安全，保護土地權利人的合法權益，國土資源部2002年制定了土地登記資料公開查詢辦法，主要內容如下：

　　1．關于查詢范圍和有權查詢的單位、個人。土地登記資料是指：（1）土地登記結果，包括土地登記卡和宗地圖；（2）原始登記資料，包括土地權屬來源文件、土地登記申請書、地籍調查表和地籍圖。對第（1）項規(guī)定的土地登記結果，任何單位和個人都可以依照本辦法的規(guī)定查詢。對于第（2）項規(guī)定的原始登記資料，有權查詢的單位和個人是：（1）土地權利人、取得土地權利人同意的單位和個人有權查詢其土地權利范圍內的原始登一記資料；（2）土地登記代理機構有權查詢與其代理業(yè)務直接相關的原始登記資料；（3）國家安全機關、公安機關、檢察機關、審判機關和紀檢監(jiān)察部門有權查詢與調查、處理案件有關的原始登記資料。

　　2．關于查詢機關?？h級以上人民政府國土資源行政主管部門（簡稱查詢機關）負責土地登記資料的公開查詢工作。查詢機關根據工作需要，可以委托有關單位具體承辦土地登記資料的公開查詢事務。

　　3．關于查詢程序。查詢人查詢土地登記資料，應當向查詢機關提供本人的身份證明，并填寫查詢申請表。查詢人為法人或者其他組織的，還應當提交單位的證明文件。查詢原始登記資料的，還應當提交其他證明材料。查詢人查詢土地登記資料，應當在查詢機關設定的場所進行。任何單位和個人不得擅自將土地登記資料帶離設定的場所。查詢人在查詢時應當保持土地登記資料的完好，不得對土地登記資料進行圈點、劃線、注記、涂改或者拆頁，也不得損壞查詢設備。查詢人可以閱讀或者自行抄錄土地登記資料。對符合本辦法規(guī)定的查詢申請，查詢機關應當當場提供查詢；因情況特殊，不能當場提供查詢的，應當在5日內提供查詢。應查詢人要求，查詢機關可以摘錄或者復制有關的土地登記資料。查詢機關摘錄或者復制的土地登記結果，查詢人請求出具查詢結果證明的，查詢機關經審核后可以出具查詢結果證明。查詢結果證明應當加蓋查詢機關印章，并注明日期。查詢結果證明復制無效。對無土地登記結果的，應查詢人請求，查詢機關可以出具無土地登記記錄的書面證明。涉及國家秘密的土地登記資料的查詢，按照保守國家秘密法的有關規(guī)定執(zhí)行。查詢土地登記資料所發(fā)生的費用由查詢人承擔。

　　此外，林木和林地權屬登記管理辦法規(guī)定，登記機關應當公開登記檔案，并接受公眾查詢。

　　不動產登記制度是建立和完善物權法律制度的基礎。但是，究竟哪些人可以查詢和復制登記資料，在立法征求意見過程中有不同的意見。有一種觀點認為，任何人都可以查詢和復制，所有的社會公眾都可以進行查詢。持這種觀點的主要基于以下三個理由：第一個理由是，物權公示的目的就是要公開登記資料，讓社會公眾都能夠知道物權歸屬的狀況。第二個理由是，如果權利人選擇進行登記，登記行為本身也就表明他并不把所要登記的內容作為個人隱私，登記的資料就是準備要公開的，因此不屬于隱私的范疇，也不屬于商業(yè)秘密。第三個理由是，如果一部分人可以進行查詢、復制，而另外一部分人不能進行查詢、復制，就需要做出一些限制性的規(guī)定，在實際操作中所需的成本比較高。還有一種觀點認為，對于享有不動產物權而不想進行交易的權利人來說，沒有必要使其不動產物權登記信息讓社會公眾都知道。對于想要受讓不動產物權的當事人來說，也無須了解所有的不動產物權登記信息，需要了解的只是對方需要出讓的不動產物權信息。因此，沒有必要規(guī)定不動產登記資料向全社會公眾開放。

　　對于這個問題，國外的規(guī)定也不一樣，有的國家、地區(qū)是允許大家都可以查詢，有的則做出某種限制。瑞士民法典規(guī)定，任何人均有權獲悉在不動產登記簿上登記的不動產所有權人為何人。經初步證據證明為有利益關系者，有權請求查閱不動產登記簿或請求就此制作內容摘要。任何人不得提出其不知不動產登記簿上登記的抗辯。日本不動產登記法規(guī)定，任何人都可以繳納手續(xù)費，而請求交付登記簿的謄本、節(jié)本或地圖及建筑物所在圖的全部或一部的副本。并且，以有利害關系部分為限，可以請求閱覽登記簿及其附屬文件或地圖、建筑物所在圖。德國法律規(guī)定，不動產權利人和相關利害關系人可以申請查詢不動產登記簿。

　　立法機關經研究，認為物權公示本來的含義或者真正目的，不是要求全社會的人都知道特定不動產的信息。物權公示雖然是針對不特定的人，但這個不特定的人不是全社會的人。登記資料只要能夠滿足合同雙方當事人以外或者物權權利人以外的人中可能和這個物權發(fā)生聯系的這部分人的要求，就達到了登記的目的和物權公示的目的了。如果不加區(qū)別地認為所有人都可以去查詢、復制登記資料，實際上是一種誤導，做了沒有必要做的事情，甚至會帶來沒有必要的麻煩。因此，本條規(guī)定，權利人、利害關系人可以申請查詢、復制登記資料，登記機構應當提供。

　　更多推薦：

　　·2015年房地產估價師考試報名時間公布

　　·2015年房地產估價師考試輔導火爆熱招

　　·2015年房地產估價師教材變化 >>

　　·2015年房地產估價師輔導課程開通