房地產估價師考試相關知識要點解析（14）

　　§13-5 房地產拍賣

　　一、房地產拍賣及特征 掌握

　　1、含義：標的就是房地產。

　　委托人：個人、法人、司法機關、銀行、典當行、稅務、執(zhí)法機關等；

　　2、特征：

　?。?）數量多，價值高；

　?。?）法律性強；

　　（3）拍賣結束后續(xù)工作多。

　　二、房地產拍賣的條件 掌握

　　1、標的應具備的條件：合法、手續(xù)齊全，才能拍賣

　?。?）法律、法規(guī)禁止買賣、轉讓的房地產；沒房地產產權證、共有沒同意的、權屬有爭議、處分權受限、不符合轉讓條件、被查封、收回土地使用權；

　?。?）以出讓或劃撥方式取得國有土地，符合轉讓條件；

　?。?）以劃撥方式取得土地使用權的房屋拍賣：經批準、出讓金；土地收益繳國家；

　?。?）抵押的，先獲得抵押權人同意，否則承擔責任。

　　2、競買人條件：

　?。?）國內；

　?。?）國外；

　?。?）集體的：

　　A．居住房屋——房屋所在地的

　　B．非居住房屋——房屋所在地的

　　三、程序 掌握

　　1、房地產估價機拍賣保留價確定：房地產估價為參考價，最終是委托人、拍賣人確定；

　　2、產權過戶：在拍賣行的協(xié)助下于委托人簽訂拍賣房地產的轉讓合同書、取得房地產產權證。

　　四、注意事項 掌握 注意產權不明或產權有問題的

　　1、不同權屬狀況：

　　（1）抵押：抵押與非抵押——抵押優(yōu)先；非抵押人之間，誰先起訴，誰先受償；

　?。?）國有、集體的：上級許可意見；

　?。?）用途轉換的：進一步收集原始產權證辦理過程的相關文件；

　　（4）共有的：書面同意轉讓意見，共有人享有優(yōu)先購買權；

　?。?）有租賃的：告知承租人；

　?。?）分層、分套的：按分攤的建筑面積取得相應比例的土地使用權；

　?。?）附屬設施、公共部門、公用設備：說明、辦理有關規(guī)定；

　?。?）成套的不得分割拍賣。

　　2、價格評估：一般比正常市場成交價格偏低；（償債、缺陷、短期付款）

　　7、有瑕疵的房地產：指手續(xù)不全和規(guī)定不允許轉讓的，經協(xié)商、政府審批后可以拍賣的房地產。

　　[判斷題] 08年考題

　　拍賣有共有人的房地產，可由共有人出具書面轉讓意見，共有人享有優(yōu)先購買權。（ √ ）

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