房地產估價師《經營與管理》重點要點（8）

　　4．概念分析的步驟與概率確定方法

　　概念分析的思路

　　通過分析不確定性因素的變化情況和發(fā)生的概率，計算在不同概率條件下房地產項目的財務評價指標，就可以說明房地產項目在特定收益狀況下的風險程度

　　概率分析的步驟

　　列出需要進行概率分析 不確定性因素

　　選擇概率分析使用的財務評價指標

　　分析確定每個不確定性因素發(fā)生的概率

　　計算在規(guī)定的概率條件下財務評價指標的累積概率，并確定臨界點發(fā)生的概率

　　概率的確定方法

　　確定各因素發(fā)生變化的概率是風險分析的第一步，也是關鍵的一步

　　概率類型

　　客觀概率－在過去長期歷史數據基礎上進行統(tǒng)計歸納得出的

　　主觀概率－人們的主觀估計

　　5．概念分析中的期望值法

　　5.1 期望值法分析的步驟

　　選用凈現值作為分析對象，并選定不確定因素

　　確定各個不確定性因素可能發(fā)生的狀態(tài)或變化范圍

　　分別估算各不確定性因素每種情況下發(fā)生的概念

　　分別計算各可能發(fā)生情況下的凈現值，計算各年凈現值的期望值

　　計算三個指標，

　　各年凈現值標準差

　　整個項目壽命周期凈現值的標準差

　　標準差系數

　　計算凈現值大于或等于零時的累積概率，累積概率越大，項目所承擔的風險越小

　　對以上分析結果進行綜合評價，說明項目是否可行及承擔風險大小

　　5.2 五個重要指標

　　各年凈現值期望值=∑（各種情況發(fā)生的概率×各種情況下的凈現值）

　　整個壽命周期凈現值的期望值=各年凈現值期望值折現之和

　　凈現值標準=

　　整個項目壽命周期的標準差=各年凈現值標準的平和的折現和，再開方

　　項目壽命周期的標準差系數=

　　【2008年真題】

　　某房地產開發(fā)項目，經過測算得出以下數據：如果市場前景好，凈現值為5680萬元，如果市場前景一般，凈現值為2450萬元，如果市場前景不好，凈現值為負的3680萬元．經分析市場前景為：好的概率45％；一般的概率35％；不好的概率20％，則該項目凈現值 期望值為（ ）萬元．
　　A．2677.5
　　B．3680.60
　　C．4003.50
　　D．5356.80

　　【答案】A
　　【解析】5680*45%+2450*35%－3680*20%＝2677.5

　　【2008年真題】

　　與凈現值標準差相比，凈現值標準差系數能更好地表明項目風險的大小。（ ）

　　【答案】對

　　【解析】凈現值標準差是絕對數，而凈現值標準差系數是相對數，更準確。

　　5.3 判定標準

　　實質

　　凈現值期望值－收益，越大收益越大

　　凈現值標準差－收益的離散程序，越小風險越小

　　單一方案判定原則

　　整個項目壽命期凈現值期望值大于零，項目可行，否則不可行

　　項目凈現值期望值大于或等于零時的累積概率越大，風險越小

　　多方案選擇原則

　　期望值相同 ，標準差小的方案為優(yōu)

　　標準差相同，期望值大的方案為優(yōu)

　　標準差系數小的方案為優(yōu)

　　【典型例題】

　　某投資者以25萬元購買一商鋪兩年的經營權，第一年凈現金流量可能為22萬元、18萬元、14萬元，概率分別為0.2、0.6和0.2，第二年凈現金流量可能為28萬元，22萬元和16萬元，概率分別為0.15、0.7、0.15，若折現率為10%，判斷投資是否可行

　　【2008年真題】

　　下列關于凈現值標準差的表述中，正確的有（ ）。
　　A．凈現值期望值相同、凈現值標準差小的方案為優(yōu)
　　B．可以完全衡量項目風險性高低
　　C．凈現值標準差相同、凈現值期望值大的方案為優(yōu)
　　D．凈現值標準差系數大的方案為優(yōu)
　　E．可以反映項目年度凈現值的離散程度

　　【答案】ACE
　　【解析】凈現值期望值－收益，越大收益越大；凈現值標準差－收益的離散程序，越小風險越小。B受凈現值期望值大小的影響，不能完全衡量風險高低，用標準差系數。D凈現值標準差反應離散程序，越散風險越大。

　　【2007年真題】

　　在利用預期收益的期望值和標準差進行項目比選時，下列表述中正確的有（ ）。
　　A．期望值相同、標準差小的方案為優(yōu)
　　B．標準差相同、期望值小的為優(yōu)
　　C．標準差相同，期望值大的為優(yōu)
　　D．標準差系數大的為優(yōu)
　　E．標準差系數小的為優(yōu)

　　【答案】ACE
　　【解析】判定標準。

　　【2007年真題】

　　某房地產開發(fā)項目有甲、乙、丙三個方案，經測算，三個方案凈現值的期望值分別為E甲=1500萬元，E乙=1800萬元，E丙=2200萬元，凈現值的標準差分別為δ甲=890萬元，δ乙=910萬元，δ丙=1200萬元，則該項目投資方案的風險從小到大排列順序正確的是（ ）。
　　A．乙<丙<甲
　　B．甲<乙<丙
　　C．丙<甲<乙
　　D．乙<甲<丙

　　【答案】A
　　【解析】計算并比較標準差系數，該系數越小風險越小

　　【2006年真題】

　　利用概率分析中的期望值法進行投資項目風險分析時，下列表述中正確的有（ ）。
　　A．項目凈現值期望值大于零，則項目可行
　　B．凈現值標準差能準確說明項目風險的大小
　　C．凈現值標準差越小，項目的相對風險就越小
　　D．凈現值大于等于零時的累積概率越太，項目所承擔的風險就越大
　　E．凈現值期望值相同時，標準差小的方案為優(yōu)

　　【答案】ACE
　　【解析】凈現值大于等于零時的累積概率越太，項目所承擔的風險就越小。

　　6．蒙特卡洛模擬法

　　步驟

　　分析每一可變因素的可能變化范圍及其概率分布

　　通過模擬試驗隨機選取各隨機變量的值，并使選擇的隨機值符合各自的概率分布

　　反復重復以上步驟，進行多次模擬試驗，即可求出開發(fā)項目各項效益指標的概率分布中其他特征值

　　要點

　　需要準確估計各因素的變化范圍以及各因素變化的概率

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