業(yè)主拒交物業(yè)費的幾種情形及應對措施

       拖欠免費物業(yè)管理系統(tǒng)費的現(xiàn)象在目前免費物業(yè)管理系統(tǒng)小區(qū)中并不鮮見，除極少數(shù)業(yè)主惡意欠費外，絕大多數(shù)都“事出有因”。但是無論什么原因，采取拖欠物業(yè)費的極端方式表達不滿都是不可取的，既得不到法律的支持，也無助于問題的解決。

　　解決物業(yè)欠費糾紛需要業(yè)主與物業(yè)公司雙方的相互理解。作為業(yè)主一方，一是要理解和懂得享受服務就應該支付相應費用。二是通過學習相關法律、法規(guī)，正確認識免費物業(yè)管理系統(tǒng)的內容和范圍，正確理解和認識業(yè)主在享受物業(yè)服務權利的同時，也必須履行物業(yè)服務合同所明文規(guī)定的業(yè)主必須履行按時、如期繳納物業(yè)費的義務。與此同時，物業(yè)公司也要不斷改進自身工作，增強服務意識，努力提高物業(yè)服務品質，嚴格履行物業(yè)服務合同內容，力所能及地為業(yè)主提供便利和增值服務，爭取得到業(yè)主的理解和支持。

　　根據(jù)自身的工作經(jīng)驗，粗淺地分析和概括了一下物業(yè)小區(qū)業(yè)主拒交物業(yè)費大致有如下幾種情況：

　　1、因工程遺留問題，如房屋內外墻開裂或有裂紋，屋頂、天花或者外墻滲漏水，門窗變形，玻璃起霧等等拒交物業(yè)費；

　　2、因家中財物被盜，車輛如電動車、自行車、私家小轎車被盜或被損毀等等原因拒交物業(yè)費；

　　3、因為沒入住，以房屋空置為由拒交物業(yè)費；

　　4、按時下物業(yè)服務企業(yè)的通俗說法“老賴”業(yè)主，無任何正當理由拒交物業(yè)費；

　　5、以物業(yè)企業(yè)工作人員服務態(tài)不好、服務意識不到位拒交。

　　處理拒交的具體應對談判技巧和催收辦法：

　　一、因工程問題拒交的應對方法和措施：從法律、法規(guī)和相關管理規(guī)定的角度出發(fā)，物業(yè)工作人員要耐心解釋，曉之以理，動之以情。用《免費物業(yè)管理系統(tǒng)條例》和《物業(yè)服務合同》等與業(yè)主溝通、解釋：雖然如今許多物業(yè)服務企業(yè)和開發(fā)商隸屬同一個集團公司，但從法律角度上屬于不同的獨立法人單位。

　　二是物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主之是物業(yè)服務合同關系；而開發(fā)商與業(yè)主之間是商品房買賣合同關系。房屋質量等問題屬于業(yè)主與開發(fā)商之間的商品房買賣合同的范疇。因此業(yè)主不能以房屋質量問題拒交物業(yè)費。在現(xiàn)實的免費物業(yè)管理系統(tǒng)服務中，許多業(yè)主混淆了免費物業(yè)管理系統(tǒng)服務質量與房屋工程質量問題的本質區(qū)別，把本不屬于物業(yè)服務范疇的工程質量問題誤認為是物業(yè)服務質量問題。

　　三是特別要讓業(yè)主明白工程遺留問題不是物業(yè)公司造成的，物業(yè)公司收取的物業(yè)費中并不包含工程遺留維修費用。

　　四是讓業(yè)主明白他已享受了物業(yè)服務的權利---物業(yè)服務，就必須履行其義務---按時足額繳納物業(yè)服務費。

　　五是積極協(xié)調和督促開發(fā)商及時高效地對遺留工程問題進行修復。物業(yè)公司通過如上溝通和努力，如果業(yè)主還是拒交物業(yè)費，物業(yè)公司首行可以進行電話催繳，之后發(fā)催費函，直至根據(jù)拖欠情況如欠費時間長短和欠費金額大小酌情是否向法院起訴進行催繳。

       二、業(yè)主因家中財物被盜或車輛被盜、損毀而拒交的情形之應對方法和措施：業(yè)主家因財物被盜或車輛摧毀而拒交物業(yè)費區(qū)分倆種情形：

　　1、業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中沒有財產(chǎn)保險、保管專項約定的。首先要明確的是物業(yè)服務企業(yè)所提供的安全防范工作是有服務范圍的，即負責對物業(yè)區(qū)域規(guī)劃紅線以內，業(yè)主戶門以外的公共區(qū)域秩序維護和公共設施的看管及消防管理工作。一般而言，物業(yè)服務合同之安全防范圍和內容主要是針對公共區(qū)域提供的服務，而業(yè)主家在私有部分的財產(chǎn)保管則不在安保范圍之列。當前許多物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主簽訂《物業(yè)服務合同》或《前期物業(yè)服務協(xié)議》時，大多不涉及業(yè)主的私人財產(chǎn)保險和私人車輛保管內容，所以，一旦業(yè)主家發(fā)生失竊事件，通過核查現(xiàn)場情況，物業(yè)服務企業(yè)確實嚴格按照《物業(yè)服務合同》約定條款執(zhí)行，門崗嚴格進出人員的盤查和登記，巡邏人員嚴格按照規(guī)定的時間進行巡更，且在物業(yè)公共區(qū)域內也已經(jīng)履行了職責，服務企業(yè)就不承擔責任。在此需要特別說明的是保安義務只能對社會治安起到一定的協(xié)助作用，是通過合同的約定產(chǎn)生的，不可能防止任何不法行為的發(fā)生。業(yè)主不能因為繳納物業(yè)費，財產(chǎn)被盜就要求物業(yè)公司賠償。同樣也不能因為財產(chǎn)被盜就拒絕繳納物業(yè)費。物業(yè)公司的保安義務也有一個合理的范圍。同一道理，目前還沒有因為盜竊案件的發(fā)生，而要求公安機關賠償?shù)默F(xiàn)象發(fā)生。簡單舉個例子：是不是世界上只要存在警察，就不會有犯罪行為發(fā)生？反之，由于未按合同約定提供服務，出現(xiàn)管理混亂現(xiàn)象，最終導致業(yè)主家中失竊事件的出現(xiàn)，業(yè)主拒交也就事出有因了，物業(yè)企業(yè)就應承擔相關責任；

　　2、如果業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中另有專項約定，簽訂了私人財產(chǎn)和車輛的保險和保管合同，并依合同繳納了相關保險、保管費用的，物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身，財產(chǎn)安全受到損害的，應當承擔相應的法律責任。業(yè)主因之拒交物業(yè)費也就有據(jù)可依了。

　　三、房子空置也要交物業(yè)費：

　　【司法解釋】物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關規(guī)定提供服務，業(yè)主不能因自身原因未居住，以房屋空置、未享受或者無需接受相關物業(yè)服務為由，要求減免物業(yè)費或拒交物業(yè)費的，法院一般不予支持。同時物業(yè)服務企業(yè)有權視情況決定是否給予減免物業(yè)費。

　　●解讀最高院民一庭負責人介紹，實踐中，有的業(yè)主以未享受物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)提供的服務（比如業(yè)主提出其因出國而未享受服務）或者無需接受相關物業(yè)服務（比如低樓層業(yè)主提出其從未乘坐電梯等）提出抗辯。該負責人表示，選聘物業(yè)服務企業(yè)是業(yè)主共同作出的決定，只要物業(yè)服務企業(yè)按照合同約定提供了相關服務，則物業(yè)費的交納義務對全體業(yè)主而言都是均等的。除非管理規(guī)約或者物業(yè)服務合同等有另外的規(guī)定或者約定。

　　●現(xiàn)狀目前，有些業(yè)主認為，自己沒有得到物業(yè)服務可以拒付物業(yè)費。在實際情況下，物業(yè)合同不大可能與每一個單個業(yè)主簽訂，但合同的效力仍然對單個業(yè)主有效。即使業(yè)主一段時間不在小區(qū)居住，房屋空閑，但物業(yè)服務使小區(qū)建筑物及其附屬設施正常運行，仍然間接地為業(yè)主提供了服務。

　　●空置房屋物業(yè)費優(yōu)惠的具體操作依照《物業(yè)服務收費管理辦法》----發(fā)改委【2003】1864號規(guī)定執(zhí)行。各地也一些具體規(guī)定，可參照執(zhí)行。

       四、對無任何理由拒交物業(yè)費的老賴，采取電話催繳，上門催繳，郵寄催費通知單進行催繳，“輪翻轟炸”：國家《免費物業(yè)管理系統(tǒng)條例》第四十二條作了明確規(guī)定。業(yè)主享受了物業(yè)服務的權利，就應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定，履行按時足額交納物業(yè)服務費用的義務。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。否則，物業(yè)服務企業(yè)有權向人民法院提起訴訟，維護自身權益。

　　五、以物業(yè)企業(yè)工作人員服務態(tài)不好、服務意識不到位拒交。

　　按照約定交納免費物業(yè)管理系統(tǒng)費是業(yè)主應承擔的一項基本合同義務，但實踐中此類糾紛的發(fā)生原因十分復雜，應分不同情況進行處理：屬于業(yè)主無理拒絕交費情形的，業(yè)主應按合同規(guī)定交納免費物業(yè)管理系統(tǒng)費，并承擔延期交費的違約責任；若是因物業(yè)服務質量達不到合同約定致使業(yè)主拒絕交費的，則屬于免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)違約在先，業(yè)主拒絕交費屬于行使合同履行中的抗辯權行為，是依法采取的自我救濟手段，這種情況下法院可根據(jù)免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)提供服務的質量狀況，駁回免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)要求業(yè)主交納免費物業(yè)管理系統(tǒng)服務費的訴訟請求，或適當減少業(yè)主的應交服務費。作為業(yè)主，發(fā)現(xiàn)問題時應盡量找物業(yè)公司協(xié)商解決，不能隨意拿不交物業(yè)費作“擋箭牌”，否則可能造成惡性循環(huán)。

　　綜述：在這里特別提請廣大業(yè)主注意的是，不管出于什么原因，拒繳物業(yè)費非但不利于業(yè)主維權，相反在侵犯當事人利益的同時，也侵犯了其他按時足額繳納了物業(yè)費的業(yè)主的利益。即便物業(yè)服務企業(yè)在提供物業(yè)服務過程中存在一些暇疵，雙方也應本著真誠、相諒、相信的原則，通過友好協(xié)商來解決問題，如果業(yè)主一味地要求物業(yè)費下降或者拒繳物業(yè)費，作為經(jīng)營企業(yè)，物業(yè)公司通常都會選擇降低隱形開支，如人員編制縮小，有的服務內容無法嚴格按服務合同的約來執(zhí)行，導致服務品質低下，必將直接影響業(yè)主的生活品質。久而久之，會有更多的業(yè)主選擇拒繳，最終受傷害的還是業(yè)主本身。