2015年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：估價中的謹(jǐn)慎原則

　　估價中的謹(jǐn)慎原則

　　選用估價方法時，盡量將成本法作為一種方法，尤其是收益性房地產(chǎn)的收益價格較高時，應(yīng)使積算價格成為收益價格的補(bǔ)充；在有價無市或存在長期低（偏離市場）租金租約的房地產(chǎn)，則應(yīng)更加重視收益價格。

　　確定估價結(jié)果時采用兩種方法估價結(jié)果的簡單平均值還是加權(quán)平均值，應(yīng)根據(jù)市場情況決定，一般選用簡單平均值。

　　在估價中選取可比實(shí)例、確定修正系數(shù)；預(yù)測未來現(xiàn)金流、確定報(bào)酬率；預(yù)測未來開發(fā)完成后價值、折現(xiàn)率、續(xù)建費(fèi)用；確定地價水平、基準(zhǔn)地價修正系數(shù)、開發(fā)建造成本費(fèi)用、利潤率、成新率等時，保持客觀、謹(jǐn)慎的尺度，使估價結(jié)果客觀、公正、合理。

　　在運(yùn)用市場法估價時，不應(yīng)選取成交價格明顯高于市場價格的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并應(yīng)當(dāng)對可比實(shí)例進(jìn)行必要的實(shí)地查看。

　　在運(yùn)用成本法估價時，不應(yīng)高估土地取得成本、開發(fā)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤，不應(yīng)低估折舊。

　　在運(yùn)用收益法估價時，不應(yīng)高估收入或者低估運(yùn)營費(fèi)用，選取的報(bào)酬率不應(yīng)偏低。

　　在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價時，不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價值，不應(yīng)低估開發(fā)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤。

　　房地產(chǎn)估價行業(yè)組織已公布報(bào)酬率、報(bào)酬率、利潤率等估價參數(shù)值的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先選用；不選用的，應(yīng)當(dāng)在估價報(bào)告中說明理由。

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