降息！--------樓市復蘇的綠燈？

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    11月21日周五的晚上，是地產界的狂歡夜。央行降息的消息，讓地產人欣喜若狂。許多的經濟學家、分析師幾乎眾口一詞，不止地產股要大漲，房價也將迎來量價齊升。今年以來，國務院8次提出要降低企業(yè)融資成本。11月21日央行不對稱降息（貸款利率降低0.4%，存款利率降低0.25%），可以視為降低企業(yè)融資成本迄今最有力的舉措。降息，真的能成為未來我國樓市復蘇的指示綠燈嗎？

北京銀行人民幣儲蓄存款基準利率調整水平表

    備注：5萬元以上（含）三年定期整存整取執(zhí)行利率為4.4%，20萬元以上（含）五年定期整存整取執(zhí)行利率為4.95%。

    從北京銀行的表述看，五年期是在三年期基準利率之上上浮12.5%。對于20萬以上的五年期存款，4.95%的利率則相當于在三年期基準利率上浮到23.75%！對于樓市開發(fā)商來說，獲得低息銀行融資的能力在加大，也會緩解資金壓力，降低降價走量的動力。房地產作為資金密集行業(yè)，是降息的直接受益者。因此，房地產上市公司周一股價上漲，在情理之中。降息后，房貸利率相當于打了94折，貸款100萬20年，每月節(jié)省200多元云云，得從明年1月1日開始。

內容選自產業(yè)信息網發(fā)布的：《2014-2019年中國房地產業(yè)行業(yè)競爭格局及投資方向研究報告》

    根據泛普軟件數據顯示：房地產投資在過去很漫長的時間里，一直跟著銷售數據走。而房地產銷售，跟貨幣政策息息相關。向前看，明年最重要的任務就是保7%，在美元加息風暴的惡劣環(huán)境下，為了實現任務，降低實際住房按揭貸款利率以及降低實體企業(yè)融資成本將成為宏觀調控政策的焦點。如果商業(yè)銀行繼續(xù)惜貸的話，央行總量寬松政策無法傳遞到住戶部門和企業(yè)部門，持續(xù)不對稱降息也不是天方夜譚。

2005年—2014年我國房地產開發(fā)銷售比率

    降息有利于地產銷售，緩解投資下行趨勢。今年以來地產銷售持續(xù)下行至9月份的-8.6%，雖然10月份二、三線城市限購放開之后整體銷量回升，但銷量累計同比仍然在-7.6%的低位。降息一方面降低購房者貸款月供，提升購房需求；另一方面降低地產商融資成本，緩解投資下行趨勢。

    但是，本人認為目前的房地產市場，不會因為這次降息迅速逆轉。第一，降息通道是否已經開啟？現在下結論為時尚早。一次完整的降息通道，需要三次降息或兩次降息、兩次降準，貨幣政策方轉為寬松。現在的貨幣政策仍然是中性穩(wěn)定，只是已經表現出了偏寬松的跡象。第二，此次開啟降息通道，大約需要6-9個月的時間。距離現在最近的一次降息通道是2012年2月到6月，兩次降息、兩次降準，用時5個月。第三，此輪降息并不必然帶來樓市重現2009年或2012年的大幅增長。

    所以，綜上研究得出結論：房地產市場復蘇的真正起始時間，可能是2015年5-6月。下一輪樓市進入上升通道所持續(xù)的時間周期，要短于上一輪。而近期的降息成為本輪樓市回暖的只是綠燈也只是暫時猜想罷了。

泛普軟件分析師：鄭明偉