地王不再跟政策對(duì)著干拿地仍是09樓市關(guān)鍵詞

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上海證券預(yù)計(jì)，萬(wàn)科2009年會(huì)由于之前拿到的高價(jià)地，而出現(xiàn)毛利率下降。但萬(wàn)科作為行業(yè)龍頭，善于經(jīng)營(yíng)，公司也提出會(huì)在一些原來(lái)占有率不高的地方擴(kuò)大規(guī)模，也有可能在調(diào)整期間市場(chǎng)占有率會(huì)提高，展現(xiàn)整合優(yōu)勢(shì)。

萬(wàn)科是不缺地的

從2005年開(kāi)始，隨著房?jī)r(jià)的一路飆升，“地王”也應(yīng)運(yùn)而生，最瘋狂的時(shí)候，拿地價(jià)甚至高于同一地塊的商品房均價(jià)。

萬(wàn)科的名字，頻繁出現(xiàn)在高價(jià)拿地的房地產(chǎn)公司名錄里。2007年10月25日，萬(wàn)科以17億元的“地王”價(jià)格奪得了朝陽(yáng)區(qū)西大望路27號(hào)住宅用地的開(kāi)發(fā)權(quán)。按照中標(biāo)價(jià)格計(jì)算，該地塊的樓面地價(jià)為11409元/平方米，這一價(jià)碼創(chuàng)下了2007年京城出讓土地樓面價(jià)新高。

高價(jià)地塊帶來(lái)的高成本開(kāi)發(fā)，在2008年一年的樓市調(diào)控中顯露了猙獰面貌。房地產(chǎn)公司也有“差錢(qián)”的時(shí)候，萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石坦承，到處拿地王是個(gè)錯(cuò)誤，宣布萬(wàn)科“再也不跟政策對(duì)著干”。

盈利低于預(yù)期

不久前公布的萬(wàn)科集團(tuán)的年報(bào)顯示，公司2008年全年實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入409.9億元，同比上升15.4%，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)40.3億元，合每股收益0.37元，同比下降16.7%。

上海證券金融地產(chǎn)研究小組的沈莉認(rèn)為，主要原因是公司計(jì)提了12.49億的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，其影響了凈利潤(rùn)8.9個(gè)億、每股收益0.08元。此次計(jì)提是萬(wàn)科根據(jù)項(xiàng)目目前售價(jià)，計(jì)算盈利為負(fù)時(shí)進(jìn)行減值準(zhǔn)備，提前消化了高地價(jià)給未來(lái)業(yè)績(jī)帶來(lái)的壓力。萬(wàn)科在年報(bào)中也明確表示，在其進(jìn)行計(jì)提減值準(zhǔn)備的13個(gè)項(xiàng)目中，拿地成本偏高。

高價(jià)地今年面世毛利率下降在所難免

根據(jù)2008年1月份發(fā)布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，土地閑置滿2年的，依法應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回的要堅(jiān)決予以執(zhí)行；而土地閑置滿1年不滿2年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)，尤其是對(duì)閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià)。

對(duì)于2007年10月拿下大望路地塊的萬(wàn)科而言，“地王”已經(jīng)不是一個(gè)褒義詞了，它剩下的閑置時(shí)間并會(huì)太多。況且，土地閑置造成的成本壓力并不容忽視。一位業(yè)內(nèi)人士介紹，包括銀行利息、管理費(fèi)用等，也是一筆較大的投入，“萬(wàn)科應(yīng)該不會(huì)繼續(xù)等待下去”。

對(duì)一個(gè)樓面地價(jià)高達(dá)11409元/平方米的項(xiàng)目而言，在周邊低地價(jià)項(xiàng)目的競(jìng)逐之下，其市場(chǎng)推廣的阻力不言而喻。據(jù)業(yè)內(nèi)人士指出，該項(xiàng)目建安費(fèi)用估計(jì)在4000元/平方米左右，另外加上稅收、管理費(fèi)用以及地價(jià)，萬(wàn)科的開(kāi)發(fā)成本預(yù)計(jì)在1.6萬(wàn)元/平方米左右。

環(huán)顧該項(xiàng)目周邊的幾大樓盤(pán)，比如緊靠西大望路的禧福匯在經(jīng)過(guò)近一年的調(diào)整之后，銷(xiāo)售均價(jià)已經(jīng)由1.8萬(wàn)元/平方米回調(diào)至14500元/平方米左右，這一銷(xiāo)售價(jià)格比萬(wàn)科項(xiàng)目預(yù)估的成本價(jià)還要低。還有就是位于西大望路與廣渠路交匯處的珠江帝景，日前該項(xiàng)目宣布銷(xiāo)售價(jià)格由2萬(wàn)元/平方米降至15500元/平方米。至于其周邊四環(huán)外的一些項(xiàng)目，比如金都杭城、沿海賽洛城，價(jià)格降得更低，主打產(chǎn)品單價(jià)在11500元/平方米左右。

因此，上海證券預(yù)計(jì)，萬(wàn)科2009年會(huì)由于之前拿到的高價(jià)地，而出現(xiàn)毛利率下降。沈莉同時(shí)說(shuō)，而且面臨保障住房的沖擊，未來(lái)普通住房是否能回復(fù)原有的毛利也是個(gè)問(wèn)題。

2009年，“拿地”仍是關(guān)鍵詞

萬(wàn)科在年報(bào)中表示，由于公司在2008年初很及時(shí)地降價(jià)銷(xiāo)售，且減少開(kāi)工面積，公司的流動(dòng)性情況好于同類(lèi)公司。公司2009年雖然大幅降低了開(kāi)工面積，但公司認(rèn)為2009年會(huì)有很多的購(gòu)置性?xún)r(jià)比高的土地機(jī)會(huì)，公司在適當(dāng)時(shí)機(jī)就會(huì)出手。

對(duì)此，沈莉認(rèn)為，萬(wàn)科作為行業(yè)龍頭，善于經(jīng)營(yíng)，公司也提出會(huì)在一些原來(lái)占有率不高的地方擴(kuò)大規(guī)模，也有可能在調(diào)整期間市場(chǎng)占有率會(huì)提高，展現(xiàn)整合優(yōu)勢(shì)。

安信證券房地產(chǎn)行業(yè)研究員陶學(xué)明表示，萬(wàn)科“船大”卻能快速調(diào)整，銷(xiāo)售和經(jīng)營(yíng)策略調(diào)整及時(shí)，化解了市場(chǎng)壓力。她認(rèn)為，萬(wàn)科2008年的業(yè)績(jī)下降幅度稍微超出預(yù)期，受對(duì)13個(gè)項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備12.3億元影響凈利潤(rùn)出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，但這為2009年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)留足了空間?？紤]到萬(wàn)科在2008年末仍然有273.4億已銷(xiāo)售資源未竣工結(jié)算，陶學(xué)明也認(rèn)為，在調(diào)低2008年利潤(rùn)的情況下，會(huì)相應(yīng)提高2009年業(yè)績(jī)的確定性，有利于實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)的后續(xù)表現(xiàn)。

長(zhǎng)江證券研究員蘇雪晶還格外重視萬(wàn)科的預(yù)收賬款，他認(rèn)為2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)成交萎縮，預(yù)收賬款方面很多公司都出現(xiàn)了下降，萬(wàn)科下降不足為奇。但萬(wàn)科的每股預(yù)收賬款下降幅度要小于許多其他的房地產(chǎn)公司，說(shuō)明萬(wàn)科在銷(xiāo)售方面較其他房地產(chǎn)企業(yè)出色，也體現(xiàn)其快速周轉(zhuǎn)的戰(zhàn)略。

對(duì)于萬(wàn)科的存貨結(jié)構(gòu)，蘇雪晶認(rèn)為此存貨類(lèi)型構(gòu)成較健康，已售未結(jié)算的有273.4億，占到了32%，為萬(wàn)科2009年的業(yè)績(jī)打下了一個(gè)堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。同時(shí)2008年末貨幣資金同比上升近10個(gè)百分點(diǎn)，現(xiàn)金狀況較好。
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