三季度中小房企爭(zhēng)相介入一級(jí)土地市場(chǎng)

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    內(nèi)容摘要：10月31日，三季度業(yè)績(jī)慘淡的萬(wàn)方地產(chǎn)公告稱，該公司下屬子公司北京萬(wàn)方天成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競(jìng)得北京一宗土地的一級(jí)開發(fā)權(quán)。該項(xiàng)目屬于北京市門頭溝區(qū)石龍高新技術(shù)用地，中標(biāo)價(jià)約為19.13億元，其中土地一級(jí)開發(fā)管理費(fèi)為中標(biāo)價(jià)的8%，定向安置房項(xiàng)目中標(biāo)價(jià)約為2.98億元。這也是該公司自地產(chǎn)調(diào)控政策后首次涉及土地一級(jí)開發(fā)。

    在萬(wàn)科、保利地產(chǎn)等標(biāo)桿房企在二級(jí)土地市場(chǎng)上“赤身肉搏”時(shí)，諸如萬(wàn)方地產(chǎn)、億城股份、大名城等一批中小房企，把目光瞄向了高利潤(rùn)的一級(jí)土地市場(chǎng)。不過，也有多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一級(jí)土地開發(fā)不定因素遠(yuǎn)多于二級(jí)開發(fā)。

    中小房企爭(zhēng)相介入

    10月31日，三季度業(yè)績(jī)慘淡的萬(wàn)方地產(chǎn)公告稱，該公司下屬子公司北京萬(wàn)方天成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競(jìng)得北京一宗土地的一級(jí)開發(fā)權(quán)。該項(xiàng)目屬于北京市門頭溝區(qū)石龍高新技術(shù)用地，中標(biāo)價(jià)約為19.13億元，其中土地一級(jí)開發(fā)管理費(fèi)為中標(biāo)價(jià)的8%，定向安置房項(xiàng)目中標(biāo)價(jià)約為2.98億元。這也是該公司自地產(chǎn)調(diào)控政策后首次涉及土地一級(jí)開發(fā)。

    10月30日，億城股份與唐山市陡河青龍河管理委員會(huì)、唐山陡河青龍河開發(fā)建設(shè)投資公司簽訂《唐山市環(huán)城水系青龍河西線土地一級(jí)開發(fā)投資合作協(xié)議》，約定公司負(fù)責(zé)投入合作資金3.6億元，兩河管委會(huì)和兩河投資公司負(fù)責(zé)對(duì)唐山市環(huán)城水系青龍河西線土地進(jìn)行一級(jí)開發(fā)整理。

    根據(jù)協(xié)議，上述地塊計(jì)劃分三期進(jìn)行整理。若三期內(nèi)目標(biāo)地塊均按照協(xié)議約定時(shí)間上市，且億城股份通過“招拍掛”取得目標(biāo)地塊，該公司將在一期、二期上市時(shí)分別拿回合作投入1.5億元及相應(yīng)收益，三期上市時(shí)再拿回合作投入6000萬(wàn)元及相應(yīng)收益。但如果億城股份未拿下該地塊，該公司則拿回全部合作投入及相應(yīng)收益。

    此外，漳州發(fā)展和大名城曾在10月27日雙雙公告參與土地一級(jí)開發(fā)。其中，漳州發(fā)展將參與漳州市詔安縣江濱新區(qū)南區(qū)1322.58畝土地的一級(jí)開發(fā)，投資收益采用保底收益加凈收益分成的方式；大名城也將參與規(guī)劃中的蘭州高新區(qū)榆中園區(qū)首期20平方公里內(nèi)的土地一級(jí)整理和二級(jí)綜合開發(fā)。

    國(guó)泰君安一位地產(chǎn)分析師對(duì)記者稱，一級(jí)土地開發(fā)僅通過拆遷、土地平整將“生地”變?yōu)?ldquo;熟地”，就可以達(dá)到出讓標(biāo)準(zhǔn)，最后通過招拍掛出讓后與政府按比例分成，而相對(duì)于二級(jí)開發(fā)投入大量建安成本，中小房企肯定愿意選擇一級(jí)開發(fā)。“而且，做一級(jí)土地開發(fā)要比二級(jí)開發(fā)利潤(rùn)大得多，可能是中小房企介入的主要原因。”他說(shuō)。

    上述分析師還稱，也有不少房企是為了拿到二級(jí)土地開發(fā)的權(quán)利，因?yàn)檫M(jìn)入一級(jí)開發(fā)意味著政府會(huì)給予相應(yīng)優(yōu)惠政策且擁有成本優(yōu)勢(shì)，招拍掛拿地相對(duì)勝算大。

    一級(jí)開發(fā)也有風(fēng)險(xiǎn)

    事實(shí)上，以土地一級(jí)開發(fā)起家的房企不在少數(shù)，典型的如云南城投、綿世股份、中天城投等地方企業(yè)。深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)中心主任宋丁對(duì)記者直言：“做一級(jí)土地開發(fā)的企業(yè)，一般與當(dāng)?shù)卣哂辛己玫年P(guān)系，否則很難拿到開發(fā)權(quán)。”

    值得注意的是，房企即便拿下土地一級(jí)開發(fā)權(quán)，也并不意味著拿到金飯碗。在宋丁看來(lái)，土地一級(jí)開發(fā)也有多方面風(fēng)險(xiǎn)，其中一個(gè)就是政府違約風(fēng)險(xiǎn)。他舉例稱，如果地塊未來(lái)只是用于儲(chǔ)備用地，政府用其自有資金償還給房企，那么一旦政府資金緊繃，欠款風(fēng)險(xiǎn)自然加大。

    “在土地一級(jí)開發(fā)過程中，地方政府的強(qiáng)勢(shì)地位是絕對(duì)的，而且一旦遇到拆遷不順利，也會(huì)推遲整個(gè)項(xiàng)目的完工時(shí)間，這會(huì)長(zhǎng)期占用房企大量資金。”他指出。

    除此之外，開發(fā)成本問題亦不容忽視。宋丁表示，近年來(lái)土地一級(jí)開發(fā)成本水漲船高，啟動(dòng)項(xiàng)目的第一期往往動(dòng)輒十?dāng)?shù)億，對(duì)普通型房企是個(gè)考驗(yàn)。他說(shuō)：“由于開發(fā)周期較長(zhǎng)，受到宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、樓市調(diào)控政策的疊加影響，地塊出讓價(jià)格和規(guī)模具有不確定性。”

    事實(shí)上，房企在一級(jí)土地市場(chǎng)受到重創(chuàng)不乏先例，香港上市公司中國(guó)新城鎮(zhèn)，是少有的以主營(yíng)土地一級(jí)開發(fā)為核心業(yè)務(wù)的民營(yíng)企業(yè)，曾經(jīng)的母公司為上置集團(tuán)。今年9月初，上置集團(tuán)一紙公告，宣布將中國(guó)新城鎮(zhèn)作為不良資產(chǎn)進(jìn)行剝離。

    上置集團(tuán)當(dāng)時(shí)的解釋道出了土地一級(jí)開發(fā)商的難處：“我們經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)主要由土地使用權(quán)拍賣次數(shù)和成交價(jià)所帶動(dòng)，但公開拍賣的次數(shù)及成交價(jià)格又非集團(tuán)所能完全控制。”
 

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