房地產(chǎn)開發(fā)報建流程

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1、土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復(fù)文件
　  土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證以及規(guī)劃要點批復(fù)文件，是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的前提。簡單說，土地證由國土部門頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限；建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點批復(fù)文件由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強(qiáng)度指標(biāo)的法律依據(jù)，如容積率、建筑密度、停車位配置要求以及現(xiàn)在對小戶型比例限制要求等，這些指標(biāo)都在這個批復(fù)文件里體現(xiàn)出來。
　一般來說，一塊地，必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證之后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。因為國土部門必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強(qiáng)度，才能計算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及使用年限。
以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)項目，在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。
　  2、立項、環(huán)境評估、
　　項目立項主要考察的是項目的投資額及可行性。目前全國各地由于市場經(jīng)濟(jì)的深度不同，所以在這方面的管理上也不盡相同。有些地方基本上不太管，有些地方則管得非常嚴(yán)。立項到底需要什么材料也沒有明確的規(guī)定。立項與其他程序的先后關(guān)系也是不確定的。譬如最近國家的政策，要求先把環(huán)境評估搞了，再回頭來立項。這是基于加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展的考慮。但在很多地方，環(huán)評的一項主要前提材料就是立項批文。立不了項根本做不了環(huán)評。目前為止，很多公司都是建設(shè)項目上馬后，基本上都是直接去這些部門，譬如去計劃部門，就讓他們給我推薦可行性研究報告的編制公司，去環(huán)保局，就讓他們給我推薦環(huán)境評估報告的編制公司，然后讓這些公司負(fù)責(zé)把這些手續(xù)辦下來。

   3、總平面圖審查
　 這個階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙，也就是審查小區(qū)的建筑物是怎么排布的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總?cè)莘e率是多大，有沒有超過規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進(jìn)出小區(qū)的道路怎么安排，是不是符合消防規(guī)范，這些東西都是與設(shè)計院對接。
總平面圖審查在整個開發(fā)報建過程中最具技術(shù)含量，它直接關(guān)系到下一步的施工、銷售、驗收等等，這個過程一般最少需要2到3個月，往往要和規(guī)劃部門反復(fù)修改，來回修改才能通過。
　　4、管線綜合審查、排水許可證
　　管線綜合審查是規(guī)劃部門的專業(yè)審查內(nèi)容之一，包括三大項：小區(qū)給排水管線、強(qiáng)電線路、弱電線路，這三項綜合起來考慮，根據(jù)各項設(shè)計規(guī)范科學(xué)統(tǒng)籌安排，放到同一張圖紙上。給排水就是怎么引自來水進(jìn)小區(qū)，然后怎么把生活污水和雨水排出小區(qū)；強(qiáng)電就是生活用電，線路從哪里進(jìn)，怎么上樓，怎么進(jìn)門；弱電的內(nèi)容則很多，如有線電視線、各類通訊線路、網(wǎng)線、內(nèi)部監(jiān)控線路等等。上述這三項線路從科學(xué)上考慮應(yīng)從地下走，從地下穿進(jìn)各棟單體再連接進(jìn)入各家各戶。
　　管線的接入或引出往往受外部環(huán)境的影響較大。比如高壓電線的接入口，一開始談好了，從某某變電站接，可等到施工完畢，要正式接的時候，突然發(fā)現(xiàn)那個變電站已經(jīng)搬走了，又或者它的容量已經(jīng)超了，不能再讓你接，你得從其他地方接。一般選擇對口的施工承包單位時應(yīng)著重考查施工單位與這些部門的社會關(guān)系。

　   5、單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證
　　規(guī)劃部門對單體設(shè)計的審查也是非常嚴(yán)格的，但相對于總平面規(guī)劃審查還是比較容易通過一點。
　  單體設(shè)計就是在總平面規(guī)劃的基礎(chǔ)上，落實單體建筑的設(shè)計方案。關(guān)鍵就是落實各空間的大小尺寸。這個階段有些東西也很麻煩，最煩的是車位。目前來說，我國各大城市在車位問題上管得都是非常嚴(yán)格的，一般要求每戶住宅配一個車位，商業(yè)一般是100平方米配一個車位。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異。車位不夠，基本上都別想通過單體審查。
　　審?fù)陠误w設(shè)計，設(shè)計公司再細(xì)化一下出建筑施工圖，就可以申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

　　6、消防和人防專項審查
　  目前基本沒有哪個小區(qū)的消防和人防設(shè)計是100%達(dá)標(biāo)的，也沒有哪個小區(qū)的消防和人防設(shè)備是100%合格。消防報建，要說難，是所有專業(yè)報建中最艱難的，但是如果說簡單，也可以很簡單。至于人防報建同理。
先從消防說起。消防部門是武警官兵，不是政府機(jī)構(gòu)，我國的消防審查在很多時候都是非常官僚的。另外開發(fā)商要完全滿足消防規(guī)范的話，投入實在太大了。另外消費者也沒這種意識。因為很多消防上的要求是非常影響使用的，比如電梯間和樓梯間之間設(shè)置個1級防火門，對業(yè)主進(jìn)進(jìn)出出來講，是非常不方便的。一般來講，消防設(shè)計絕對不可能嚴(yán)格按規(guī)范做夠做足。在這個方面，審查也是越來越嚴(yán)。一般說，各發(fā)展商都是委托消防施工企業(yè)代理報建。為什么呢？因為這些企業(yè)長期和消防部門打交道，跟消防部門之間的關(guān)系千絲萬縷，往往由他們出面才能把事情辦成。但是涉及生命安全的消防規(guī)范，基本上沒人敢動手腳。
　　人防部門屬于政府部門，不是軍隊編制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車位，但是這部分要被劃出來，不能發(fā)產(chǎn)權(quán)證。這部分停車位只有使用權(quán)。關(guān)于人防停車位的使用權(quán)問題，現(xiàn)在的爭議非常大。所有人防用途的東西，產(chǎn)權(quán)都是國家所有。國家為了鼓勵大家搞人防工程，允許你暫時使用，但是它的產(chǎn)權(quán)不可能歸屬于全體業(yè)主。

    7、節(jié)能審查、施工圖審查
　  在領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后，設(shè)計公司在建筑施工圖的基礎(chǔ)上再次細(xì)化，完成結(jié)構(gòu)施工圖、水電施工圖等全部施工圖及結(jié)構(gòu)計算書等，完成節(jié)能設(shè)計，做出節(jié)能計算書，就可以開始這兩項審查了。
我國現(xiàn)在越來越強(qiáng)調(diào)可持續(xù)發(fā)展，建筑節(jié)能擺上的位置也越來越高。這么說吧：什么360度大落地窗、全敞開式陽臺、在節(jié)能方面肯定是不達(dá)標(biāo)的。

　  8、淤泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可
這幾項工作基本都是對應(yīng)的施工單位負(fù)責(zé)辦理。
　　
9、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督
　　質(zhì)量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設(shè)部門下屬機(jī)構(gòu)。拿施工許可證之前，必須去這兩個站辦理審批手續(xù)。這幾項工作基本都是對應(yīng)的施工單位負(fù)責(zé)辦理。

　　10、施工招投標(biāo)、監(jiān)理報建
　　施工招投標(biāo)一般是由建設(shè)局指定一家招投標(biāo)公司辦理，監(jiān)理報建是在完成監(jiān)理免招標(biāo)或招標(biāo)手續(xù)之后進(jìn)行，做一個監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則，交建設(shè)部門審核，發(fā)監(jiān)理審查意見。通過了就是下一步，施工許可證。

　  11、施工許可證
施工許可證所須材料基本上是上面全部手續(xù)一個匯總，缺一不可。一般由施工單位負(fù)責(zé)整理各項資料匯總辦理?！?/p>

12、放線、驗線
　  圖紙畫出來之后，要把圖紙上的建筑物在實地上落實一個具體的位置，要測量，定坐標(biāo)。這就叫放線。放線是規(guī)劃部門下屬的測繪院放，正式放線的前提是領(lǐng)取了施工許可證。放線后，測繪院會發(fā)出一份放線冊。
　　放線完畢，施工單位照著這個邊角點施工，完了之后就做驗線。這個建筑的確是按圖紙建起來的，沒超出邊線，測繪院就出驗線冊。
　　這個驗線工作直接關(guān)系到日后的竣工驗收。
　　
　　13、預(yù)售許可證
預(yù)售現(xiàn)在的管理已經(jīng)比較嚴(yán)格了。預(yù)售許可都要求在網(wǎng)上辦理，全程公示。
　　預(yù)售許可最重要的條件是：高層建筑結(jié)構(gòu)完成3分之2，低層建筑結(jié)構(gòu)封頂。
　　現(xiàn)在辦預(yù)售許可，都要做價格公示。交易價格必須明確到套，單價必須清晰，在交易現(xiàn)場，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”。這方面政策總在調(diào)整。
在預(yù)售許可方面還有就是預(yù)測繪。房管部門下屬的房屋測量部門，根據(jù)開發(fā)商提供的圖紙，事先算一個面積。這個叫預(yù)測繪。在竣工之后，到實地測量，就是實測了。

14、規(guī)劃、消防、人防、質(zhì)量等專項驗收，竣工驗收備案，交樓
　　規(guī)劃驗收主要是驗收各項規(guī)劃指標(biāo)是否超標(biāo)。在封頂之后，竣工之前，就可以做這項驗收了。這項驗收的前提是做驗線，然后對照驗線冊來審查。
　　消防、人防和管線驗收，都是由這幾項專業(yè)的施工單位負(fù)責(zé)搞定。
　　質(zhì)量驗收就是竣工之后，施工單位、開發(fā)商、監(jiān)理單位，合在一起出驗收報告然后交給質(zhì)監(jiān)站備案。
質(zhì)量驗收和各專業(yè)驗收都完成了，規(guī)劃驗收也辦完了，就是最終的到建設(shè)局去辦竣工驗收備案。
竣工驗收備案完成，是法定的正式交樓條件。沒有這個竣工驗收備案表，業(yè)主可以拒絕收樓。
　　最后就是產(chǎn)權(quán)證辦理，先做大確權(quán)，辦理初始權(quán)屬登記，然后再分戶發(fā)證。