如何做好房地產宏觀調控工作的幾點建議

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近年來，隨著經濟的發(fā)展，特別是市場化運行模式的初步形成，我國的房地產業(yè)得到了前所未有的發(fā)展，呈現出生機勃勃的景象。但在這派繁榮景象的背后也隱藏著極大的風險，特別是近幾年來，已有所表現。2008年開始的房價下滑，特別是在全球性金融危機后的急劇走低等等，都反映出我國房地產業(yè)存在的問題。住房是民生之本，是社會穩(wěn)定，人民幸福的大事，因此，既要按市場規(guī)律辦事，又要加強政府的宏觀調控，促進房地產業(yè)的健康發(fā)展。

　　一、我國房地產業(yè)發(fā)展的現狀

　　我國的房地產市場從20世紀90年代初就已經啟動，經過十幾年的發(fā)展，逐步從以單位房、集資房、福利分房為主過渡到以個人消費的商品房以及政府開發(fā)的經濟適用房、安居房為市場需求主體，市場化程度大大提高，已經成為支持我國經濟增長的重要力量。但近幾年來，房地產業(yè)出現了“過熱”現象，而這種被紅紅火火的表象掩蓋的房地產“泡沫”終于在2008年破碎，房價出現了大幅跳水回落，這并不是偶然的，而是房地產業(yè)發(fā)展過程中的必要調整，這種調整，既受國內外經濟大環(huán)境的影響，也是房地產市場本身發(fā)展的需要。房地產業(yè)在國民經濟中占有重要地位，從而在很大程度上影響到社會的穩(wěn)定、國家的發(fā)展和人民的生活，因此，有必要在借鑒國外相關經驗的基礎上，認真分析我國房地產業(yè)的發(fā)展歷程，制定符合我國國情的房地產宏觀調控政策，以保證房地產業(yè)的健康發(fā)展。

　　二、國外對房地產業(yè)進行宏觀調控的情況

　　縱觀世界，為了保持房地產業(yè)的健康發(fā)展，各國都制定了宏觀調控政策：日本房地產市場發(fā)展到今天也是經過幾輪發(fā)展和調整后逐漸形成的：為應對房地產泡沫推出了三大符合市場發(fā)展規(guī)律的改革措施：一是通過增加國債來投入建設代價昂貴的公共配套項目，恢復房地產及其他經濟部門的活力和提高房地產的附加價值；二是放寬限制，刺激經濟；三是政府調整了建筑標準以便于房地產項目的開發(fā)。美國為防止和解決經濟過熱和房地產升溫的主要方法是對美元再行加息，進行金融創(chuàng)新和進一步放寬限制。然而2008年隨著次貸危機的爆發(fā)，美國的房地產業(yè)受到了重創(chuàng)。俄羅斯在進入21世紀后，國家杜馬通過了該國新的《房地產法》。這項法律規(guī)定，從當年4月1日起俄羅斯所有房地產項目都必須在獲得房屋銷售許可后才可以上市銷售，開發(fā)商只有在獲得土地所有權和建筑許可權，并持有經批準的房屋建設方案后，才可與消費者簽定房屋銷售合同。

　　三、我國的房地產宏觀調控

　　2008年上半年，在國家調控政策主導下，中國房地產市場逐漸由2007年的過熱轉向理性回歸，各項指標高位調整，過度需求泡沫得到有效的抑制；但2008年第三季度，市場開始快速下行，并顯現出加速下滑的趨勢。為進一步貫徹落實黨中央、國務院關于進一步擴大內需、促進經濟平穩(wěn)較快增長的決策部署，根據國務院的要求，住房城鄉(xiāng)建設部會同國家發(fā)展改革委、財政部、人民銀行等十余個部門，在前期調查研究、充分聽取各方面意見的基礎上，形成了關于促進房地產市場健康發(fā)展的政策建議。12月20日，國務院辦公廳正式印發(fā)了《關于促進房地產市場健康發(fā)展的若干意見》，主要提出了六個方面政策措施：1、加大保障性住房建設力度；2、進一步鼓勵普通商品住房消費；3、支持房地產開發(fā)企業(yè)積極應對市場變化；4、強化地方政府穩(wěn)定房地產市場的責任；5、加強房地產市場監(jiān)測；6、積極營造良好的輿論氛圍。

　　四、做好房地產宏觀調控工作的幾點建議

　　1、做好多方面的考察比較工作，慎重決策

　　房地產業(yè)是關乎百姓切身利益的大事，在制定宏觀政策前，一定要以認真負責的態(tài)度探討政策的可行性，權衡利弊，慎重選擇。目前，針對政府對房地產進行宏觀調控的措施主要有以下幾個方面：給予稅費優(yōu)惠、實行購房補貼、調整公積金貸款政策、鼓勵改善性購房、保護購房者利益、實行經濟適用住房貨幣化補貼、做強房地產經濟、鼓勵定價開發(fā)、采取凈地(期地)方式出讓土地、因地制宜，適當調整容積率、科學合理定價、減緩征收部分稅負、加強金融扶持、強化招商服務、暫?；蚪档拖嚓P收費、營造競爭環(huán)境、創(chuàng)新審批服務機制、完善房地產市場預警機制、做好市場服務管理工作等，具體采取哪種方式要認真考量。

　　2、強化地方政府穩(wěn)定房地產市場的責任

　　《意見》中已明確提出“要落實地方人民政府穩(wěn)定房地產市場的職責，強調了穩(wěn)定房地產市場由省級人民政府負總責、市縣人民政府抓落實的工作責任制。”可見，各地區(qū)要在執(zhí)行中央統(tǒng)一政策的前提下，根據本地的經濟發(fā)展水平、房地產發(fā)展情況、消費結構等實際情況制定有針對性的房地產宏觀調控政策，也只有這樣才能最大程度保證政策的可操作性和針對性、靈活性，提高調控的效果。