時評：僅靠房地產只會產生 更多“睡城”

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僅靠房地產只會產生 更多“睡城”

城鎮(zhèn)化不能單靠房地產

在戴德梁行大中華區(qū)副總裁陶汝鴻看來，與發(fā)展比較成熟的國家和地區(qū)相比，中國目前的城鎮(zhèn)化水平還很低，因此還有很多發(fā)展空間。從數據來看，美國、加拿大的城鎮(zhèn)化率現(xiàn)在已經達到一個非常高的水平，加拿大是81.6%，美國是85%。英國、歐洲也超過75%—80%左右，澳大利亞、日本、新加坡已經全部達到90%左右，而中國現(xiàn)在的城鎮(zhèn)化率只有54.77%。

陶汝鴻認為，未來中國城鎮(zhèn)化的過程，基本上全都集中在三線、四線城市，還有東北、西北地區(qū)。怎樣實現(xiàn)城鎮(zhèn)化?如果只是大幅開發(fā)房地產，建一個個房地產樓盤出來，讓人們搬進去，這樣的城鎮(zhèn)化是要打問號的。從過去這幾年的經驗來看，在大量開發(fā)房地產的同時，人口的城鎮(zhèn)化跟房地產開發(fā)是配不上的，所以造成了“睡城”。

“如果從房地產的角度去看，城鎮(zhèn)化過程不能單單靠房地產這么簡單。”陶汝鴻分析，要做好城鎮(zhèn)化，開始的時候一定又有一個很好的土地規(guī)劃和土地推廣，確定好賠償的基準，加速拆遷的過程。同時，要做好融資，房地產的供應和需求要匹配。在產業(yè)方面，要有一個協(xié)調的產業(yè)定位，避免同質化，其它如交通系統(tǒng)、配套設施、有效率的營運等也都要跟上。

產業(yè)創(chuàng)新驅動城鎮(zhèn)化

戴德梁行深圳公司副總經理李偉也認為，國家對新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃的要求中，對新城提出了新的要求，它并不是傳統(tǒng)新的新城，而是要考慮到老城區(qū)的活化。目前很多新城面臨的問題供需不對稱，過去通過行政手段對一個新區(qū)推動和發(fā)展的時代已經過去了，通過增加投資來擴大需求的時代也已經不復存在了。

在李偉看來，回歸市場化的新型城鎮(zhèn)化，就是要“以人為核心”。“以人為核心”的城鎮(zhèn)化是需要以產業(yè)為驅動的，通過產業(yè)的創(chuàng)新來帶就業(yè)的人口，因為有了就業(yè)的人口，才會產生多層次的消費以及對于房地產多層次的需求，這才是回歸市場化的城鎮(zhèn)化邏輯。具體說，城鎮(zhèn)化的過程首先是要做好頂層設計，這種設計不是去獲得政策的優(yōu)惠，而是要建立一個更好的環(huán)境。其次是形成驅動的引擎，獲得行業(yè)要素聚集的能力，構建一個平臺。同時要做好科學規(guī)劃，在綠色低碳、數字智慧城市等方面有充分的體現(xiàn)。

另外，產業(yè)驅動是新城驅動一個重要的源泉。以美國為例，它的城鎮(zhèn)化是制造業(yè)的人口逐步地轉為現(xiàn)代服務業(yè)人口的過程，傳統(tǒng)的制造業(yè)從大城市轉到中小城市，這也是中國城鎮(zhèn)化未來的趨勢。