時評：挖掘存量住房改善空間

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挖掘存量住房改善空間

隨著我國人口拐點到來，新增住房需求逐漸萎縮，將給以滿足新增住房需求為核心的房地產業(yè)數量型增長模式提出巨大挑戰(zhàn)。適應這種形勢變化，未來房地產業(yè)必須要挖掘存量住房改善發(fā)展空間，走一條質量型發(fā)展的新道路。

人口拐點到來決定房地產業(yè)數量型增長模式將走到盡頭。居住權是人類最基本權利。住房為人服務，人口發(fā)展演變將在很大程度決定了房地產業(yè)發(fā)展模式與空間。過去十多年，我國房地產市場發(fā)展迅猛，既有被壓抑需求集中釋放的結果，也有城鎮(zhèn)化進程加快引致的新增住房需求，但從根源上分析，人口因素始終是驅動我國房地產市場發(fā)展的原動力。但隨著人口拐點到來，住房閑置將成為巨大問題。這在部分老齡化國家已經得到證實。據日本總務省發(fā)布的《住宅和土地統(tǒng)計調查》結果顯示，截至2013年10月1日，日本全國共有5240多萬個家庭，住宅總數約為6063萬套，按每戶一套計算，閑置住宅約為820萬套。閑置空置住宅占日本全國住宅總數的13.5%，創(chuàng)歷史最高紀錄。這一情況表明，房地產業(yè)數量型增長模式將面臨巨大挑戰(zhàn)。始于2013年四季度的全國性房地產周期性調整，是市場力量自發(fā)作用的結果。經過近一年半的住房去庫存過程，相當多城市的住房庫存壓力依然巨大。

存量住房改善空間發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

1998年我國住房制度改革以來，將近20年時間我國住房建筑面積成倍增長。其間，住房建筑技術和理念也在不斷進步，新建筑材料也在不斷應用，配套設施建設也在逐步完善。

但這是一個緩慢漸進并逐步加速的過程。很多上世紀蓋的房子，沒有可能拆除重建，但住房品質改善愿望又十分強烈，包括住房加固、電梯安裝與更新、外立墻面刷新、水電改造、停車位建設等等，都與原居民日常生活品質提高密切相關。過去住房裝修和布局落后，都有很大的改善余地。

此外，還有部分上世紀80年代建造的樓盤，質量問題需要引起高度關注。近一年來，住宅樓倒塌的事件有增多趨勢，城市危房改造空間巨大。

存量住房投資，從目前看，還沒有得到房地產開發(fā)企業(yè)的高度重視。2013年，上海市各類居住房屋已超過5.6億平方米，其中老舊住宅約占2.2億平方米，這些房屋由于各種原因，其結構、設施均存在不同程度的缺陷，有的設施老化甚至影響到了居住安全。上海市政府以“業(yè)主自愿、政府扶持、因地制宜、多元籌措”為原則，探索“拆、改、留、修”多種方式，多渠道、多途徑地改善廣大市民群眾的居住條件和質量，取得了很好的實效。

事實上，在個人消費難以有效啟動的情況下，將注意力放在存量住房改善上，通過政府補貼、金融支持、居民投資等，可以驅動內需增長。可見，存量住房改造，不僅可以創(chuàng)造投資，而且還可以改善民生，最主要的是為房地產業(yè)指出了一條新的發(fā)展道路。

房地產業(yè)并不意味著只有蓋樓。追求數量型擴張，不僅沒有動力，而且也缺乏利潤增長空間。因此，如果可能，房地產開發(fā)企業(yè)將眼光往存量住房領域看看，或許將會發(fā)現新的增長機遇。