李建國：新常態(tài)下的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的七大趨勢

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中國房地產(chǎn)學會副會長、陜西省房地產(chǎn)研究會副會長 李建國

新常態(tài)既帶來經(jīng)濟下行的嚴峻挑戰(zhàn)，也蘊含產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的重大機遇;既是轉(zhuǎn)折點，也是新起點;既需要攻堅克難，又需要持續(xù)用力。對此我們既要深入理解統(tǒng)一認識，又要精準謀劃主動適應，主動作為，引領新常態(tài)。新常態(tài)是中國經(jīng)濟發(fā)展進入更高階級的主要表現(xiàn)，是當前和今后一個時期中國經(jīng)濟發(fā)展的大邏輯。所以我們應化挑戰(zhàn)為機遇，牢牢地把握轉(zhuǎn)型發(fā)展主動權(quán)，不斷激發(fā)和挖掘發(fā)現(xiàn)新動力，追求全面效益，注重發(fā)展質(zhì)量，提高經(jīng)濟增長的質(zhì)量。

隨著中國經(jīng)濟進入新常態(tài)時期，也就是進入一個中速增長期，對企業(yè)來說，這意味著市場各方面經(jīng)濟環(huán)境增長都將有所放慢放緩，企業(yè)再想快速發(fā)展，快速成長，就必須尋找新的強勁動力。我們要主動適應經(jīng)濟新常態(tài)，加強自主創(chuàng)新，開拓國際市場，在提高經(jīng)濟增長質(zhì)量方面下功夫，拓寬產(chǎn)業(yè)鏈條，加大產(chǎn)業(yè)鏈上整合，調(diào)整優(yōu)化產(chǎn)業(yè)鏈，優(yōu)化商業(yè)模式，尋求更強勁贏利模式。

2015年政府工作報告不再提樓市調(diào)控，反映我國房地產(chǎn)市場進入新常態(tài)，政府對樓市政策更加理性，將更加注重市場的調(diào)節(jié)。

新常態(tài)下房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出七大趨勢，2015年房地產(chǎn)政策方面除一線城市外限購、限貸行政手段將退出舞臺，同時受不同城市市場分化的影響，地方的樓市政策將更趨現(xiàn)實和靈活，作為國家層面的房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制將進一步孕育和建立完善成熟。

(一)去行政化，以市場調(diào)節(jié)為主導房地產(chǎn)政策將會使房地產(chǎn)市場經(jīng)過市場調(diào)整后步入平穩(wěn)增長的新常態(tài)階段。因調(diào)控政策淡化，市場主導作用、住房制度改革完善和人口發(fā)展紅利帶來的需求爆發(fā)期已經(jīng)結(jié)束，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展將步入理性發(fā)展階段。

(二)房地產(chǎn)市場經(jīng)過十多年的長足發(fā)展，大部分城市房地產(chǎn)市場供應達到了很大規(guī)模，需求也得到了較大程度的滿足。各個城市因其經(jīng)濟發(fā)展水平、居民收入水平、人口增長以及產(chǎn)業(yè)定位、城市功能等多種因素影響，城市房地產(chǎn)市場逐漸呈現(xiàn)出明顯分化。更因市場調(diào)節(jié)市場主導的政策層面調(diào)控、引導加劇房地產(chǎn)市場的區(qū)域分化和功能性分化，出現(xiàn)大城市需求強勁，中小城市需求疲軟，形成城市房地產(chǎn)市場區(qū)域分化成為新趨勢。

(三)新型城鎮(zhèn)化國家戰(zhàn)略是房地產(chǎn)發(fā)展的新動力，新型城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略是催生人口大轉(zhuǎn)移，就業(yè)范圍擴大的大動作?；A設施配套更加完善，社會公共服務大量投入會對當前房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深遠影響，擴大引發(fā)新一輪房地產(chǎn)市場剛性需要。新型城鎮(zhèn)化將成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新機遇新動力。

(四)經(jīng)濟運行和發(fā)展速度放慢。中速的新常態(tài)在房地產(chǎn)行業(yè)利潤不斷被壓縮，房地產(chǎn)企業(yè)對創(chuàng)新越來越重視，房地產(chǎn)行業(yè)在追求質(zhì)量品質(zhì)的前提下，更加注重產(chǎn)品細化、產(chǎn)品分類、產(chǎn)品多元化、綜合功能和綜合效益，更加注重市場需求分化，去主動完善優(yōu)化提高產(chǎn)品市場競爭力，不斷創(chuàng)新尋找新的利潤點。房地產(chǎn)企業(yè)將不斷加強產(chǎn)品質(zhì)量，采用新的競爭模式，引進新概念、新技術，結(jié)合不同產(chǎn)業(yè)特點，融合新的行業(yè)需求，如健康、養(yǎng)老、社區(qū)服務、互聯(lián)網(wǎng)、職能服務、金融業(yè)與行業(yè)整合聯(lián)姻。在房地產(chǎn)行業(yè)進入新常態(tài)后，創(chuàng)新發(fā)展將成為行業(yè)發(fā)展的新特征和新趨勢。

(五)住房需求隨著社會發(fā)展和意識形態(tài)、文化因素、人口結(jié)構(gòu)等方面的影響，住房需求的總量已不再是問題，關鍵問題在于結(jié)構(gòu)。從住房市場上看，中國自住房改革制度實施，房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，無論從形態(tài)和時間上，剛性需求擔當著市場主力軍的角色，未來住房市場主力軍將是改善性需求和剛性需求并存，改善性需求將逐漸超出剛性需求的量，改善性住房將占據(jù)房地產(chǎn)市場主導地位，住房需求結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)向改善性需求。

(六)房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的時期，中國房地產(chǎn)行業(yè)獲取利潤主要是依靠銷售實現(xiàn)利潤，開發(fā)建設商業(yè)住宅、辦公作為銷售型物業(yè)，而不是通過租金回收經(jīng)營模式實現(xiàn)利潤。與國際上發(fā)達國家相比，缺少經(jīng)營思想，容易產(chǎn)生項目配套重復、產(chǎn)品單一、綜合服務能力不夠、社會貢獻不大、解決區(qū)域配套公共配套功能不全，浪費、重復建設、規(guī)劃不合理現(xiàn)象不斷發(fā)展。同時產(chǎn)品質(zhì)量功能低下，不利金融化、市場化，失去了商業(yè)物業(yè)是貿(mào)易經(jīng)營活動的空間載體的作用。隨著新常態(tài)下經(jīng)濟的發(fā)展、房地產(chǎn)社會屬性、服務屬性、經(jīng)營商業(yè)屬性將增強，商業(yè)物業(yè)回歸經(jīng)營活動空間載體的本性。

(七)城市發(fā)展的主線和思路不斷清晰，城市功能定位、區(qū)域特點、地域文化、歷史文脈、地域經(jīng)濟不斷強化和完善，逐步形成具有特點特色城市群和區(qū)域化城市帶，城市功能特征帶有明顯標志，將促使房地產(chǎn)行業(yè)分化顯明、分工細化，進一步完善房地產(chǎn)多元化、多樣性、多種類產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，如養(yǎng)老地產(chǎn)、健康地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、娛樂地產(chǎn)、辦公服務地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)地產(chǎn)等多門類、多種類發(fā)展趨勢。豐富房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈、延長房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈。

中國經(jīng)濟新常態(tài)的外部特征是經(jīng)濟增長放緩，發(fā)展速度放慢，由過去高速增長轉(zhuǎn)入中速增長，其根本的要求是實現(xiàn)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級，由過去粗放型、外延性增長轉(zhuǎn)為內(nèi)涵型、集約型高質(zhì)量增長。

經(jīng)濟新常態(tài)標志和內(nèi)涵表現(xiàn)為低投入，中速度，高質(zhì)量，優(yōu)結(jié)構(gòu)，好效益，新動力。

企業(yè)的發(fā)展應緊緊圍繞高質(zhì)量標準，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)鏈，優(yōu)化經(jīng)營模式，優(yōu)化贏利模式，不斷創(chuàng)新，創(chuàng)造新的發(fā)展動力，把企業(yè)管理創(chuàng)新，企業(yè)經(jīng)營創(chuàng)新，技術創(chuàng)新，觀念創(chuàng)新作為突破口，激發(fā)挖掘發(fā)展動力形成新動力。實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展經(jīng)濟效益好，社會效益好，生態(tài)環(huán)境效益好，文化建設效益好的綜合效益，運用新技術高科技新興產(chǎn)業(yè)提高投入水平，節(jié)約投資，降低投入，從而創(chuàng)造新常態(tài)下企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的強勁動力。還要是從優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)鏈來調(diào)整經(jīng)營模式，調(diào)整贏利模式。在優(yōu)化和調(diào)整過程中不斷創(chuàng)新，在創(chuàng)新的過程中提高產(chǎn)品質(zhì)量，管理質(zhì)量。