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三月三十日，今年以來最大規(guī)模公租房項目在青島開工，社會投資占3/4
公租房將成為我國今后住房保障的主要形式。然而，由于租金低廉，項目回報周期長，資金沉淀時間也長，對社會資本的吸引力明顯不足。如何吸引更多社會資金參與公租房建設，以緩解財政投入壓力、加快建設進度呢？
3月30日，青島市辛安公共租賃房項目在山東青島開發(fā)區(qū)正式開工，總建筑面積24萬平方米，以公租房為主。這是今年到目前為止全國開建的最大公租房項目。參與投資建設的3家公司中，青島海西城市投資有限公司是開發(fā)區(qū)政府直屬企業(yè)，負責開發(fā)6萬平方米，占工程總量的1/4，其余18萬平方米由兩家民營公司開發(fā)建設。
穩(wěn)定回報在哪里？
租金回報+商鋪租售
以民營房地產(chǎn)開發(fā)商為代表的社會資本，近年來越來越多地參與到經(jīng)濟適用房和限價房的開發(fā)建設中，但在公租房建設中卻很少。最大的問題是公租房租金低廉，項目回報周期長，資金沉淀時間也長。相比可以通過銷售迅速回籠資金、并獲得利潤的經(jīng)濟適用房和限價房，公租房對社會資本的吸引力顯然不足。
要吸引社會資本參與公租房建設，最重要的是穩(wěn)定的回報。開發(fā)商愿意參與辛安公租房項目，顯然是對回報有較好的預期。
據(jù)其中一家企業(yè)有關(guān)負責人介紹，企業(yè)對項目的回報預期主要體現(xiàn)在以下幾個方面：該項目地處青島開發(fā)區(qū)，周邊企業(yè)眾多，住房需求量大，可獲得穩(wěn)定的租金回報。另一方面，該項目作為保障性住房，享受各種優(yōu)惠政策，建設成本相對較低，建成后，還能為本企業(yè)員工解決一部分住房問題。
辛安項目有關(guān)負責人透露，該項目體量較大，配備了較多的商業(yè)網(wǎng)點、門面房等，建成后通過出租、出售這些商鋪，可以回收較多現(xiàn)金，也能夠彌補沉淀在公租房中的資金。
“像辛安小區(qū)這樣的公租房小區(qū)，通過租金回報和出租出售商鋪，只要運作得好，是可以實現(xiàn)資金平衡的?！弊》亢统青l(xiāng)建設部副部長齊驥表示，這種吸引社會資本參與公租房建設的運作模式，值得其他地區(qū)和項目借鑒。
投資吸引力在哪里？
政策優(yōu)惠+有效激勵
據(jù)青島市住房保障中心總工程師徐志勇介紹，除了通過上述回報模式吸引社會資本，青島還將在公租房小區(qū)中增加配建經(jīng)濟適用房和限價商品房的數(shù)量，這兩種保障房獲取回報較快，能增加公租房的投資吸引力。通過這種方式，有望實現(xiàn)大多數(shù)公租房項目整體資金平衡。
萬科集團有關(guān)負責人建議，各類企業(yè)和其他機構(gòu)投資建設和經(jīng)營公租房等保障房的，應享受與政府投資相同的土地劃撥、政府貼息、稅費減免和信貸扶持政策；還應通過創(chuàng)新運行管理、融資等體制機制，充分調(diào)動各類企業(yè)和機構(gòu)投資的積極性，使保障房獲得持續(xù)發(fā)展。
但徐志勇也坦言，在實際操作中，目前地方政府還是缺乏更有力度的獎勵辦法，希望國家有關(guān)部門進一步明確吸引社會資本參與公租房建設的有關(guān)優(yōu)惠政策。
住房城鄉(xiāng)建設部有關(guān)負責人曾指出，要引導社會資金參與，關(guān)鍵是引導和鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在普通商品住房建設項目中配建一定比例的公共租賃住房。青島市也一直堅持在商品房小區(qū)中配建公租房等保障房，并作為土地出讓的附加條件寫入出讓協(xié)議。但也曾出現(xiàn)過開發(fā)商資金鏈受到影響、建設周期無法保障等情況。
“公租房建設政府主導必不可少。”徐志勇說，在市場能發(fā)揮作用的地方，政府應該少介入，但市場解決不好的，政府應該加大力度。
前不久，青島市保障性住房建設投融資平臺“公共住房建設投資中心”正式掛牌成立。該平臺將為保障性住房建設提供融資支持，將部分分散的保障房建設資金進行整合，統(tǒng)籌用于項目的征地、拆遷、建設。同時，直接參與保障性住房項目建設，也可為其他市場化配建的保障房提供示范。
摘自《人民日報》2011.03.31 記者 王煒
