鄭功成：“房子+老年人”不等于老齡房產(chǎn)

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中國(guó)人民大學(xué)教授 鄭功成

Q：老齡房地產(chǎn)正在成為頗受關(guān)注的新產(chǎn)業(yè)，它不是“房子+老年人”，也不是房地產(chǎn)簡(jiǎn)單地向老年群體延伸。它的意義究竟在哪里?

鄭功成：所謂老齡房地產(chǎn)，是指與“老年人”及“全體公民老年期”相關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)，它強(qiáng)調(diào)適合老年人居住的房屋的物質(zhì)形態(tài)和物理特征，同時(shí)也注重對(duì)于該類房地產(chǎn)的所有、使用、抵押、典當(dāng)、租賃等各種權(quán)利，是老年人實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的老有所養(yǎng)目標(biāo)的一個(gè)重要方面。

Q：那么，老齡房地產(chǎn)抑或老齡房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該具有哪些屬性?

鄭功成：老齡房地產(chǎn)大體可分為養(yǎng)老社區(qū)、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、老年醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)機(jī)構(gòu)、異地養(yǎng)老房地產(chǎn)項(xiàng)目、城市老年公寓、現(xiàn)有住房的適老性改造、二手老齡房地產(chǎn)、農(nóng)村老齡房地產(chǎn)等類別。

我認(rèn)為，老齡房地產(chǎn)至少應(yīng)包括四個(gè)方面的屬性，即：一是復(fù)合地產(chǎn)屬性，包括住宅、普通商業(yè)地產(chǎn)和醫(yī)療保健等;二是人文屬性，創(chuàng)造溫馨的宜居環(huán)境，讓老人感受到家的氛圍;三是服務(wù)屬性，滿足老年人核心需求和增值的需求;四是金融屬性，比如證券、基金、保險(xiǎn)、儲(chǔ)蓄性的產(chǎn)品，會(huì)在這個(gè)鏈條中得到發(fā)揮和承載，還包括客戶理財(cái)、老年理財(cái)?shù)葍?nèi)容。

Q：老齡房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，其建設(shè)、銷售、經(jīng)營(yíng)、租賃等都需要大量資金。如何做到“不差錢(qián)”?

鄭功成：調(diào)查顯示：我國(guó)老年人口中75%左右擁有住房，但相當(dāng)多的住房是按年輕型社會(huì)的需求建造的，缺乏適老性設(shè)計(jì)，不適合老年人生活居住，同時(shí)又面臨改造成本過(guò)高、不具備改造條件等一系列難題。因此，很多老年人成為“住房富人，貨幣窮人”。而通過(guò)開(kāi)發(fā)適宜的金融工具，進(jìn)行“以房養(yǎng)老”、租賃、互換，可以更好地發(fā)揮房地產(chǎn)的養(yǎng)老功能。

需要構(gòu)建多元投融資平臺(tái)。由政府主導(dǎo)，建立由政府、企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、中介組織、個(gè)人等市場(chǎng)主體共同組成的市場(chǎng)多元融資平臺(tái)，以獨(dú)資、合資、入股、聯(lián)營(yíng)等途徑融資，構(gòu)建政策性與商業(yè)性融資相結(jié)合、直接融資與間接融資相互補(bǔ)充的多元化融資體系，吸收社會(huì)資金及個(gè)人閑散資金投入老齡房地產(chǎn)業(yè)，從而擴(kuò)大市場(chǎng)供給規(guī)模。

Q：未來(lái)，哪些項(xiàng)目更適合我國(guó)老齡房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?

鄭功成：老齡房地產(chǎn)項(xiàng)目是一個(gè)多功能的集合體，房屋僅僅是實(shí)現(xiàn)這些功能的載體，其背后實(shí)際上反映的是一種生活方式和生活理念。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、社會(huì)的變遷、觀念的改變，人們對(duì)于生活品質(zhì)的要求越來(lái)越高。這些要求表現(xiàn)在老齡房地產(chǎn)項(xiàng)目上，就是要實(shí)現(xiàn)功能的多樣化、復(fù)合化。這意味著，老齡房地產(chǎn)項(xiàng)目不但要有基本的養(yǎng)老、醫(yī)療方面的良好配套和服務(wù)，而且要兼具護(hù)理、養(yǎng)生、文化、休閑等多元化、高質(zhì)量的延伸和附加服務(wù)，以滿足老年人多層次、多元化的服務(wù)需求。

Q：您認(rèn)為，應(yīng)如何培育老齡房地產(chǎn)業(yè)鏈條，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)上、中、下游的有效銜接?

鄭功成：培育發(fā)展老齡房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈，政府應(yīng)發(fā)揮積極作用。政府應(yīng)加大購(gòu)買(mǎi)社會(huì)組織老齡服務(wù)的力度，充分發(fā)揮社會(huì)組織在承接政府職能轉(zhuǎn)移和行業(yè)自律、監(jiān)督評(píng)估、溝通協(xié)調(diào)等方面的作用，積極培育發(fā)展一批知名品牌老齡服務(wù)社會(huì)組織;出臺(tái)更多操作性強(qiáng)的優(yōu)惠政策，營(yíng)造社會(huì)力量參與老齡房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的良好環(huán)境，充分發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用，逐步使社會(huì)力量成為發(fā)展老齡房地產(chǎn)業(yè)的主體;整合、利用高等院校、中等職業(yè)院校和職業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)等資源，加快老齡服務(wù)專業(yè)人才培訓(xùn);統(tǒng)籌規(guī)劃培育發(fā)展產(chǎn)業(yè)基地，增強(qiáng)老齡地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)品的研發(fā)、設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、展示等功能;定期舉辦博覽會(huì)，搭建供需對(duì)接平臺(tái)，培育市場(chǎng)快速發(fā)展。