潘軍：“養(yǎng)老地產(chǎn)”遇拐點(diǎn)必死無(wú)疑

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花樣年控股董事局主席 潘軍

花樣年控股董事局主席潘軍向養(yǎng)老地產(chǎn)猛烈開(kāi)炮，直言房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入拐點(diǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)必死無(wú)疑。

深圳房?jī)r(jià)不會(huì)跌

在分析未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)走勢(shì)時(shí)，潘軍從行業(yè)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)出發(fā)，作出了“謹(jǐn)慎樂(lè)觀”的判斷。他分析，盡管政策放松，但房地產(chǎn)行業(yè)確實(shí)已到拐點(diǎn)，整個(gè)樓市的供需關(guān)系在今年發(fā)生了一次調(diào)整。而整體產(chǎn)能過(guò)剩，促使金融政策出現(xiàn)積極的變化，正表明經(jīng)濟(jì)沒(méi)有想象中牢靠。

“一線城市，尤其最近深圳，非常明顯地看到了‘日光盤(pán)’，消費(fèi)被極大地激發(fā)了，但是在其他三、四線城市，四季度并沒(méi)有感受到這樣的暖意。”潘軍認(rèn)為，只在一線城市和極個(gè)別二線城市會(huì)受經(jīng)濟(jì)政策影響而比較積極，大部分中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于過(guò)剩經(jīng)濟(jì)當(dāng)中。

具體到深圳，潘軍表示，經(jīng)濟(jì)實(shí)力是帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力，而創(chuàng)業(yè)者現(xiàn)在傾向于選擇“沒(méi)有門(mén)檻的”深圳，只有有頭腦、有創(chuàng)業(yè)精神的人才能在這個(gè)城市生存下來(lái)，這保證了深圳的潛力。他發(fā)現(xiàn)，深圳是世界創(chuàng)客的目的地，已經(jīng)從一個(gè)制造中心變成了一個(gè)創(chuàng)造中心，“所以深圳的房?jī)r(jià)會(huì)像舊金山一樣。三年前我在講，我今天仍然會(huì)講，五年后深圳的房?jī)r(jià)有可能比北京還高”。

靠資源生存的房企一定會(huì)完蛋

而對(duì)于房企的未來(lái)，潘軍稱，快周轉(zhuǎn)模式將告別，而精細(xì)化、專業(yè)化的代建加基金模式已經(jīng)成為行業(yè)的主流，花樣年正在轉(zhuǎn)型。此外，在大多數(shù)發(fā)展商還在關(guān)注增量市場(chǎng)的情況下，花樣年將注意力放在接近300億平方米的各類型住宅存量市場(chǎng)，所以才選擇關(guān)注社區(qū)。

潘軍認(rèn)為，靠資源生存的企業(yè)一定會(huì)完蛋，即使占有最核心的資源，但也有失去價(jià)值的時(shí)間點(diǎn)。他提出，開(kāi)發(fā)商的核心競(jìng)爭(zhēng)力不應(yīng)該是土地，而關(guān)鍵在于找客戶的能力，所以專業(yè)化是未來(lái)趨勢(shì)。

“如果你只有制造能力沒(méi)有應(yīng)用能力就沒(méi)戲，你說(shuō)我只有應(yīng)用能力沒(méi)有制造能力也沒(méi)戲。”潘軍表示，花樣年提出的基金加代建模式轉(zhuǎn)型，就是將研究產(chǎn)品、研究服務(wù)的專業(yè)和錢(qián)結(jié)合起來(lái)，未來(lái)持續(xù)的升值和服務(wù)能力是關(guān)鍵。

關(guān)于花樣年未來(lái)是否會(huì)繼續(xù)買地的追問(wèn)，潘軍回答稱，以后都會(huì)以基金的形式多家聯(lián)合買地，而不會(huì)再出現(xiàn)花樣年地產(chǎn)集團(tuán)100%去拍下一塊地的情況。

再推“解放區(qū)”輸送品牌

圍繞社區(qū)，花樣年一直致力于成為一個(gè)社區(qū)綜合平臺(tái)運(yùn)營(yíng)者，而其正在通過(guò)旗下的物業(yè)服務(wù)板塊，對(duì)社區(qū)服務(wù)的四個(gè)細(xì)分領(lǐng)域打造專業(yè)化服務(wù)團(tuán)隊(duì)。

花樣年將社區(qū)劃分為居住社區(qū)、商務(wù)社區(qū)、商業(yè)社區(qū)和養(yǎng)老社區(qū)四種，并依據(jù)這一劃分開(kāi)發(fā)了他們認(rèn)為未來(lái)最有價(jià)值的四類應(yīng)用，包括社區(qū)金融、社區(qū)文化旅游、社區(qū)教育和社區(qū)制造。“我們一是在建立服務(wù)平臺(tái)，二是在開(kāi)發(fā)社區(qū)平臺(tái)上的這四項(xiàng)應(yīng)用。”潘軍稱，他們希望在這四個(gè)細(xì)分領(lǐng)域成為行業(yè)領(lǐng)先者，而其他垂直應(yīng)用，“會(huì)選擇比較成熟的企業(yè)來(lái)合作。”

另外，花樣年透露，在彩生活之外，近期又推出了一個(gè)被稱為“解放區(qū)”的新平臺(tái)，用于輸出管理和品牌給“不愿意被彩生活兼并”的企業(yè)，成為彩生活的補(bǔ)充。

投資百億建養(yǎng)老地產(chǎn)不人道

對(duì)于花樣年旗下已經(jīng)在成都、南京、深圳試運(yùn)行的養(yǎng)老板塊業(yè)務(wù)，潘軍強(qiáng)調(diào)，其與所有同行最大的不同是，“基于社區(qū)，不花一分錢(qián)去建房子”。

中國(guó)人壽投資400億元打造養(yǎng)老社區(qū)、綠城投資100億元打造養(yǎng)老社區(qū)，潘軍直斥狹義的養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不人道，今后都必死無(wú)疑。他認(rèn)為，老人需要自己熟悉的生活環(huán)境，最怕的是無(wú)聊，喜歡和子女住得比較近，常被探望，而非“被設(shè)計(jì)在山清水秀環(huán)境里的生活模式”。“現(xiàn)在的養(yǎng)老地產(chǎn)模式未來(lái)非常有可能對(duì)中國(guó)城市帶來(lái)災(zāi)難。中國(guó)不應(yīng)該搞養(yǎng)老地產(chǎn)，中國(guó)的養(yǎng)老應(yīng)該用另外的方法來(lái)解決。”在潘軍看來(lái)，目前國(guó)內(nèi)只有福泰年模式是基于原有社區(qū)、不改變老人生活狀態(tài)的模式。