朱大鳴:房?jī)r(jià)同比大降是采取救市政策的根本前提

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媒體報(bào)道稱，二季度以來(lái)，全國(guó)房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)不斷加劇。全國(guó)70個(gè)大中城市中環(huán)比下降的城市數(shù)量5月份擴(kuò)至五成，而6月份更是急增至逾七成，加上持平的城市數(shù)量，70城市中房?jī)r(jià)環(huán)比“止?jié)q”的數(shù)量已有九成。在此背景下，分析人士認(rèn)為，限購(gòu)政策或迎來(lái)退出“窗口期”，目前已有呼和浩特、濟(jì)南、無(wú)錫等多個(gè)城市表態(tài)取消限購(gòu)，下半年預(yù)計(jì)將有更多非一線城市加入取消或放松限購(gòu)的陣營(yíng)。

說(shuō)來(lái)說(shuō)去還是那個(gè)問(wèn)題，即說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)拐點(diǎn)主要依據(jù)是環(huán)比下降和成交量下降，這并不能構(gòu)成房地產(chǎn)市場(chǎng)拐點(diǎn)的有效證據(jù)，也不是放松調(diào)控政策的有效依據(jù)。但是，從目前的態(tài)勢(shì)來(lái)看，很多地方已經(jīng)開始了新一輪的救市。河北省政府最近已經(jīng)發(fā)文對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅。同時(shí)，對(duì)個(gè)人購(gòu)買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。這些措施實(shí)際上都是2008年的救市措施，契稅減半以及免征個(gè)人所得稅是當(dāng)年救市的核心，他們已經(jīng)突破要不要放松限購(gòu)的界限，而是提升到了積極救市的層面。

除此之外，南寧、天津、無(wú)錫、?？?、溫州、呼和浩特、濟(jì)南等城市已明確發(fā)文或明確表示限購(gòu)政策已做調(diào)整，呼和浩特、濟(jì)南、無(wú)錫更直接表態(tài)取消限購(gòu)。上海也在瘋傳限購(gòu)取消，但官方表態(tài)稱上海不存在取消限購(gòu)問(wèn)題。這些地方還算比較明確說(shuō)明自己的態(tài)度，還有的地方猶抱琵琶半遮面，遮遮掩掩實(shí)施救市政策。

客觀地說(shuō)，救市政策并非好不好的問(wèn)題，而是時(shí)機(jī)選擇問(wèn)題。就當(dāng)前情況來(lái)看，發(fā)出救市政策負(fù)面效應(yīng)要比其正面效應(yīng)大。原因是我們多年來(lái)是想降低房?jī)r(jià)，以便減少高房?jī)r(jià)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)和老百姓生活的雙重?cái)D壓，但是，從目前來(lái)看，人們往往關(guān)注到了房?jī)r(jià)上漲對(duì)于地方財(cái)政以及經(jīng)濟(jì)數(shù)字拉動(dòng)功能。早年房?jī)r(jià)尚在相對(duì)低位時(shí)，依靠這一策略是明智的，如今房地產(chǎn)價(jià)格基本上在非常高的位置上，風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)非常大。如果再依靠救市和貨幣超發(fā)來(lái)解決這些問(wèn)題，估計(jì)不但效果不好，反而會(huì)養(yǎng)虎為患，一旦負(fù)面效應(yīng)發(fā)生鏈?zhǔn)椒磻?yīng)，引起經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩到時(shí)候徹底無(wú)良藥可治療，豈不是悔之晚矣。

對(duì)于是否應(yīng)當(dāng)放松調(diào)控政策的問(wèn)題，最高層并沒(méi)有有針對(duì)性的給出答案。但是，李克強(qiáng)總理在談到調(diào)控政策時(shí)指出，“在區(qū)間調(diào)控的基礎(chǔ)上，注重實(shí)施定向調(diào)控”。具體來(lái)說(shuō)，就是“保持定力、有所作為、統(tǒng)籌施策、精準(zhǔn)發(fā)力，在調(diào)控上不搞‘大水漫灌’，而是抓住重點(diǎn)領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)，更多依靠改革的辦法，更多運(yùn)用市場(chǎng)的力量，有針對(duì)性地實(shí)施‘噴灌’‘滴灌’。這是區(qū)間調(diào)控方式的深化。”經(jīng)濟(jì)學(xué)家們普遍認(rèn)為，不搞大水漫灌式調(diào)控，信貸全面放松的可能性較小，也就說(shuō)此前三率齊降的政策組合可能性比較小。有針對(duì)性地滴灌可能意味著針對(duì)實(shí)體企業(yè)告貸無(wú)門的問(wèn)題精準(zhǔn)發(fā)力。

政策工具本身并不存在好壞之分，我們擔(dān)心的是這些有針對(duì)性的信貸會(huì)不會(huì)轉(zhuǎn)手繼續(xù)推動(dòng)資產(chǎn)價(jià)格上漲。這是問(wèn)題的關(guān)鍵所在，因?yàn)檫^(guò)去曾經(jīng)的一段時(shí)間，信貸轉(zhuǎn)換成為高利貸資本，成為過(guò)去五六年推動(dòng)房?jī)r(jià)快速上漲的內(nèi)在動(dòng)因，其結(jié)果大家也都看到了，騎虎難下。

經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的數(shù)字固然非常重要，但是，核心問(wèn)題是發(fā)展經(jīng)濟(jì)的能力問(wèn)題更為關(guān)鍵，因?yàn)槿绻^(guò)于強(qiáng)調(diào)數(shù)字可能就會(huì)傾向于短期行為，這些短期行為反而壓制了激發(fā)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的潛力。所有的問(wèn)題都指向房地產(chǎn)市場(chǎng)到底是否存在真正的降價(jià)，如果這一點(diǎn)沒(méi)有搞清楚我們可能就會(huì)陷入老悖論上去。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)真實(shí)同比降價(jià)幅度超過(guò)10%甚至20%，各地救市無(wú)可厚非，關(guān)鍵是我們的市場(chǎng)有沒(méi)有真正的降價(jià)。過(guò)去的一年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)漲幅高達(dá)20%，我們對(duì)之并沒(méi)有采取特別的措施，如今同比尚未降價(jià)，就開始非對(duì)稱刺激，問(wèn)題可能就非常大。總而言之，救市無(wú)可厚非，但其基本前提是房?jī)r(jià)同比存在大幅度下降。如果出現(xiàn)這種狀況，請(qǐng)拿出有力的證據(jù)，這才能以理服人，而非到處制造房?jī)r(jià)暴跌的恐怖氣氛。經(jīng)濟(jì)決策畢竟不是靠感覺(jué)，而是靠理性分析以及實(shí)踐證據(jù)的支撐。