北京普通住宅市場動蕩 高端住宅地位穩(wěn)定

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摘要：據(jù)北京市業(yè)內(nèi)相關人士介紹，自房產(chǎn)新政施行以來，北京市以剛需項目為首的普通住宅市場一直都處于動蕩狀態(tài)，新政的實施以及買家的持續(xù)觀望也只是市場充滿不確定性。        據(jù)北京市業(yè)內(nèi)相關人士介紹，自房產(chǎn)新政施行以來，北京市以剛需項目為首的普通住宅市場一直都處于動蕩狀態(tài)，新政的實施以及買家的持續(xù)觀望也只是市場充滿不確定性。但是，高端住宅項目由于多數(shù)占據(jù)了獨有資源，憑借其高標準建筑要求、高投資的硬件軟件配套，使得高性價比日益清晰體現(xiàn)，地位相當穩(wěn)定。

       據(jù)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士指出，目前北京市的住宅市場成交分化可謂是2010年國十條后的市場重演，而占據(jù)核心位置豪宅項目的抗波動屬性再度被論證。


　　【豪宅銷售未現(xiàn)明顯波動】

　　據(jù)悉，隨著京版國五條細則落地，樓市金融杠桿再度發(fā)威。今年四月份，央行與公積金管理中心雙雙上調(diào)了二套房的首付比例，由原來的60%上調(diào)至70%，為樓市帶來巨大沖擊。根據(jù)偉嘉安捷提供的數(shù)據(jù)顯示，二套房首付政策執(zhí)行后一周，房貸市場交易量下降20%左右。與此同時，成交量也表現(xiàn)出明顯的變化，根據(jù)北京住建委的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計，房貸新政發(fā)布的一周內(nèi)，北京全市新建商品住宅網(wǎng)簽總量為2845套，日均網(wǎng)簽僅為406套，比3月份下跌37％，二手住宅日均網(wǎng)簽量更是較3月份大跌83.2％。

　　與此形成鮮明對比的是，二環(huán)內(nèi)豪宅市場銷售的穩(wěn)定表現(xiàn)，根據(jù)區(qū)域在售豪宅項目長安太和銷售人士透露，房貸變化對項目銷售并無明顯聯(lián)系，與新政之前相比，近期項目到訪客戶無明顯變化。據(jù)了解，長安太和入市以來，雖然歷經(jīng)市場多次調(diào)控，但始終保持穩(wěn)定成交態(tài)勢，目前項目已完成逾70%的銷售。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析表示，高端樓盤有非常明確的受眾群體，它就是為有足夠經(jīng)濟實力購房客群而設計建造的，購買人群對樓盤價格的變化敏感度較弱。因而，這類產(chǎn)品的價格和成交一般不會因為政策調(diào)整而出現(xiàn)大的浮動。

　　這一點在長安太和身上得到印證，據(jù)該項目負責人介紹，長安太和客戶多為尋求資產(chǎn)配置、圈層平臺的峰層人士，其本身實力雄厚、資金充實，大部分采用全款購置房產(chǎn)，首付幾成對他們影響幾乎為零，另外，豪宅客群的置業(yè)目的也基本不屬于改善型置業(yè)范疇，因此對房貸變化并不敏感。

　　據(jù)了解，長安太和位于長安街畔，天安門東1800米，左右紫禁城與CBD中軸之上，為金寶街、第一使館區(qū)、王府井、紫禁城等北京最具價值象征意義的建筑體所環(huán)擁，是北京底蘊最深厚的國際化高端居住區(qū)，這種頂級的生活氛圍在整個京城亦無出其右者，也造就了該項目無可替代的價值，并成為高端人士爭奪焦點。

　　“事實上，這正是豪宅之所以成為抗跌保值最佳產(chǎn)品的最大原因之一。”中經(jīng)聯(lián)盟秘書長陳云峰表示，類似的行情曾在之前的調(diào)控中多次上演。據(jù)了解，2010年“國十條”提出“二套房50%首付、1.1倍利率”之后的一個月內(nèi)，北京4萬以上公寓成交未見明顯波動，均價甚至逆市反漲4.75%。


　　【后市供應收縮，稀缺價值或持續(xù)放大】

　　“不僅成交不會有大波動，而且后市供應可能還會面臨大幅縮水。”業(yè)內(nèi)人士表示，限價令的實行，將對豪宅供應“截流”，在需求不變的情況下，高端項目的稀缺價值還將繼續(xù)發(fā)酵。

　　據(jù)了解，北京市住建委主任楊斌曾有表示，將對新建商品房價格進行管理和引導，“新盤取得預售資格的時候要報價，報價不能明顯高于該樓盤此前的成交價，也不能明顯高于周邊同類品質(zhì)商品房的價格”，否則將“不發(fā)預售許可證”。這一聲明被認為是對北京國五條細則中“加強對開發(fā)商管理，提高商品房預售門檻”一項的落地，這也是北京首次實行限價令。而這一政策的實施將對高端市場供應構成致命影響，不僅新盤入市門檻大大提高，已入市項目后期也面臨同樣難題，相反，在售豪宅項目則有望獲得巨大的市場空間，尤其是可售房源本已十分稀少的二環(huán)內(nèi)區(qū)域，需求市場對其爭奪將愈發(fā)激烈。

　　從目前二環(huán)內(nèi)高端樓盤供應來看，二環(huán)內(nèi)可供選擇的現(xiàn)房項目僅為個位數(shù)，除2012年現(xiàn)房入市的長安太和之外，其余項目均剩個位數(shù)尾盤，而長安太和也因此以一枝獨秀的姿態(tài)成為區(qū)域內(nèi)絕對亮點。
業(yè)內(nèi)人士還表示：“從今后樓市發(fā)展趨勢來看，高端樓盤供應還將受到進一步擠壓，但不能否認這一市場仍是樓市最堅挺的板塊所在。

       事實上，高端樓盤尤其是二環(huán)內(nèi)豪宅一直以來都是調(diào)控下最穩(wěn)定的市場，以長安太和這樣的產(chǎn)品和地段，無論市場如何變化，也有足夠的實力“站穩(wěn)腳跟”。