2014年樓市上半場(chǎng)在一片低迷中走向尾聲

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    庫(kù)存高、去化緩、房?jī)r(jià)跌、觀望濃……2014年樓市上半場(chǎng)在一片低迷中走向尾聲。伴隨著市場(chǎng)下行，2014上半年樓市調(diào)控政策也有了新的變化。3月初，中央提出“分類(lèi)調(diào)控”大思路;之后，地方政府頻頻微調(diào)政策以救市，“限購(gòu)松綁”成為熱門(mén)話題;5月底，央行“喊話”力挺首套房貸款需求，貸款政策被稱(chēng)定向?qū)捤?6月上旬，央行宣布定向降準(zhǔn)，業(yè)內(nèi)預(yù)期或波及房地產(chǎn)……

    與十余年來(lái)不斷翻新“國(guó)幾條”的樓市調(diào)控不同，今年上半年中央并沒(méi)有出臺(tái)具體的調(diào)控政策，只是針對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)采取了一些“微刺激”措施。而在“分類(lèi)調(diào)控”思想指導(dǎo)下，地方政府自主性加大，“限購(gòu)松綁”等調(diào)控動(dòng)作頻繁，但成效并不明顯。專(zhuān)家預(yù)測(cè)，如果經(jīng)濟(jì)層面繼續(xù)下滑，下半年中央在微刺激方面調(diào)控力度將會(huì)加大。

    政策空窗

    地方成樓市調(diào)控新主角

    3月5日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在兩會(huì)政府工作報(bào)告中提出了“針對(duì)不同城市情況分類(lèi)調(diào)控”的指導(dǎo)思想，這是10年來(lái)政府工作報(bào)告中首次沒(méi)有強(qiáng)調(diào)“房地產(chǎn)調(diào)控”。之后，也并未有相關(guān)具體調(diào)控政策出臺(tái)。有業(yè)內(nèi)分析，與以往動(dòng)輒出世的“國(guó)幾條”相比，今年上半年中央調(diào)控可謂處于“空窗期”。

    大調(diào)控政策不見(jiàn)，地方樓市政策微調(diào)卻不斷。在進(jìn)入馬年連續(xù)幾個(gè)月的樓市低迷行情后，不少開(kāi)發(fā)商開(kāi)始降價(jià)跑量，多地政府也開(kāi)始坐立不安。在“分類(lèi)調(diào)控”趨勢(shì)下，多個(gè)二三線城市“限購(gòu)松綁”的傳聞不斷涌現(xiàn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，已有安徽、杭州、無(wú)錫、天津、沈陽(yáng)、廣州等至少16個(gè)城市采取或直接放松限購(gòu)條件、或放寬落戶(hù)條件、或采取調(diào)整公積金貸款等方式促進(jìn)樓市走量。近日，沈陽(yáng)、廣州、福建等地，更被報(bào)道已事實(shí)上放開(kāi)限購(gòu)，但“只做不說(shuō)”。

    值得注意的是，與過(guò)去兩年一有地方試探放松限購(gòu)就被叫停不同，這一次中央在一定程度上給予了默許。不過(guò)，不少限購(gòu)松綁的城市仍在媒體追問(wèn)中予以否認(rèn)，沈陽(yáng)限購(gòu)放開(kāi)緊維持一日便是其中一例。“地方政府即使有微調(diào)的意愿和政策，但也是遮遮掩掩的，一方面是社會(huì)輿論的壓力，另一方面在前兩年中央政府對(duì)限購(gòu)松綁約談、問(wèn)責(zé)、叫停時(shí)有發(fā)生，地方政府不敢拿自己的政治生命開(kāi)玩笑。” 原社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所所長(zhǎng)牛鳳瑞對(duì)中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道說(shuō)。

    針對(duì)上半年樓市調(diào)控政策，中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)顧云昌在接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道采訪時(shí)表示，今年上半年中央政府已提出進(jìn)行‘分類(lèi)調(diào)控’，并沒(méi)有再出臺(tái)具體政策，之后無(wú)論是5月央行“喊話”力挺首套房貸，還是6月上旬定向降準(zhǔn)，都主要針對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)大層面，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言屬于“微刺激”。

    顧云昌認(rèn)為，上半年更多的是一些地方城市政策的調(diào)整，而這也是上半年樓市調(diào)控政策不同于往年的全新轉(zhuǎn)變。的確，回顧十余年來(lái)不斷翻新“國(guó)幾條”的樓市調(diào)控歷程，像2014年上半年這樣的中央調(diào)控出現(xiàn)“空窗期”、地方政策調(diào)整活躍的情形還是首次。

    成效微弱

    樓市下行周期延長(zhǎng)

    經(jīng)歷了上半年多地政策的微調(diào)，樓市仍以多項(xiàng)數(shù)據(jù)下滑落定：前5月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積、金額均同比下降，降幅環(huán)比擴(kuò)大;庫(kù)存面積同比增加近兩成;新房、二手房?jī)r(jià)格70城中半數(shù)城市下跌。

    “部分地方政策調(diào)整的微刺激被過(guò)度解讀了，這種政策性刺激心理作用更強(qiáng)，但市場(chǎng)作用并不會(huì)很明顯。”北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)(財(cái)苑)在接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道采訪時(shí)表示。住建部政策研究中心綜合研究處處長(zhǎng)趙路興也認(rèn)為，限購(gòu)放松的市場(chǎng)效應(yīng)，仍然需要較長(zhǎng)的反應(yīng)期和消化期。

    顧云昌向中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道指出，在上半年宏觀政策層面變化不大，定向降準(zhǔn)以及保障首套房貸款到位等都還有待落實(shí)的情況下，樓市調(diào)控效果并不會(huì)很明顯。

    事實(shí)上，在央行“喊話”支持首套房貸款一個(gè)多月后，銀行首套房貸政策并無(wú)明顯松動(dòng)，利率優(yōu)惠難尋蹤跡，多以執(zhí)行基準(zhǔn)利率或上浮5%為主，個(gè)別銀行房貸利率不降反升。而定向降準(zhǔn)更被多數(shù)業(yè)內(nèi)認(rèn)為：對(duì)樓市沒(méi)多大影響。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，目前房地產(chǎn)下行趨勢(shì)明確，樓市已經(jīng)開(kāi)始周期性調(diào)整，而本次樓市變化是歷史上首次出現(xiàn)的因?yàn)?ldquo;非政策因素”導(dǎo)致的市場(chǎng)蕭條。在此背景下，分析人士指出，樓市調(diào)整將會(huì)耗時(shí)更久。援引北京福盛德經(jīng)濟(jì)咨詢(xún)有限公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家馮建林分析稱(chēng)，與往年相比，此次樓市調(diào)整幅度可能更大，調(diào)整時(shí)間可能要2年或更長(zhǎng)時(shí)間。

    業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)

    下半年政策走向看市場(chǎng)

    談及2014下半年樓市調(diào)控政策走向，中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)顧云昌指出，這要看宏觀經(jīng)濟(jì)及樓市發(fā)展如何。“要看整個(gè)經(jīng)濟(jì)層面的情況，經(jīng)濟(jì)走穩(wěn)房地產(chǎn)便不會(huì)采取更大的措施，如果經(jīng)濟(jì)層面繼續(xù)下滑，中央在微刺激方面調(diào)控力度還會(huì)加大。”

    顧云昌認(rèn)為，目前決定房地產(chǎn)走向?qū)嶋H上是兩方面政策：一是中央的貨幣政策，一是地方的政策，兩方面要結(jié)合起來(lái)。

    “今年以來(lái)，中央還未出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，但一些部門(mén)的政策已陸續(xù)發(fā)布，比如六個(gè)城市作為共有產(chǎn)權(quán)房試點(diǎn)、不動(dòng)產(chǎn)信息登記等。”在原社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所所長(zhǎng)牛鳳瑞看來(lái)，這些也是房地產(chǎn)政策的一個(gè)組成部分，也會(huì)對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展產(chǎn)生一定影響。

    6月23日，保監(jiān)會(huì)宣布，從7月1日起將在北京、上海、廣州、武漢四個(gè)城市開(kāi)展為期兩年的“住以房養(yǎng)老” 試點(diǎn)。諸如此類(lèi)非調(diào)控政策對(duì)樓市所起的作用，還需假以時(shí)日進(jìn)行觀察。

    “不要把很多希望寄托在中央出臺(tái)宏觀調(diào)控上，松綁也好，出手救市也好，這個(gè)口號(hào)要慎用”，牛鳳瑞認(rèn)為，以后市場(chǎng)將在住房資源的配置上發(fā)揮決定性作用。“要減少政府的不必要干預(yù)。限價(jià)、限貸、審批、限購(gòu)之類(lèi)，可以逐步退出調(diào)控政策的范疇。” 

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