房地產(chǎn)開發(fā)過程中工程成本的控制與管理

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　　隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控政策的逐步落實，房地產(chǎn)開發(fā)市場競爭的局面將更加激烈，如何求生存、謀發(fā)展是擺在每一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面前的一個重要課題。在相同的開發(fā)環(huán)境下，除了開發(fā)適銷對路能適應(yīng)市場需求的產(chǎn)品外，其重要的一個方面就是房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的價格，如何最大限度地降低工程建設(shè)成本，提高企業(yè)的投資收益呢？有效的控制、合理的確定工程造價是降低工程成本的關(guān)鍵。本人認(rèn)為可以從以下幾個方面開展工作。

　　一、合理的設(shè)計是有效控制工程造價的前提

　　項目一經(jīng)決策，合理的設(shè)計是控制工程造價的前提和基礎(chǔ)，設(shè)計費用一般只占建設(shè)項目全部費用1%——2%，但影響到工程造價達(dá)到75%以上，設(shè)計的質(zhì)量和功能是否滿足使用要求，不僅關(guān)系到建設(shè)項目一次性投資多少，而且影響到建成后的使用效益。當(dāng)工程項目設(shè)計一經(jīng)確定，也就確定了工程造價的主要部分，工程預(yù)算、結(jié)算只是工程計量而不能從根本上改變工程造價，因此要有效控制工程成本，就要著重抓好工程設(shè)計這個階段管理。

　　1、實行設(shè)計方案招投標(biāo)制度。通過設(shè)計招標(biāo)來選擇優(yōu)秀的設(shè)計單位，從而保證設(shè)計的先進(jìn)性、合理性、準(zhǔn)確性，避免因設(shè)計質(zhì)量問題，出現(xiàn)工程變更，增加工程成本，同時也能避免因建筑產(chǎn)品設(shè)計落后，影響銷售，造成資金長期得不到回收，經(jīng)濟(jì)效益無法保證。如：神華大廈6#樓基坑支護(hù)工程，設(shè)計方案一：基坑邊坡為錨桿支護(hù)加水泥噴粉樁止水圍幕復(fù)合基坑支護(hù)，造價為170萬元；設(shè)計方案二：水泥噴粉樁止水圍幕基坑支護(hù)，造價為70萬元。根據(jù)基坑地質(zhì)報告說明本基坑地下水位低且土質(zhì)干涸，開挖土方后對四周建筑物影響不大，故采用噴粉樁止水圍幕能保證基坑施工且工程造價低，因此選擇方案二進(jìn)行施工，這樣節(jié)省工程費用約100萬元。

　　2、開展限額設(shè)計。通過對項目多種設(shè)計方案比較、篩選，對各項造價指標(biāo)、各項經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，進(jìn)行分析、判斷，選擇技術(shù)上可行性、施工上可能性、經(jīng)濟(jì)上合理性的設(shè)計方案。通過這些工作，能動地影響設(shè)計、優(yōu)化設(shè)計，以保證有效地控制投資。

　　3、加強圖紙會審。在設(shè)計階段，克服設(shè)計方的不足或缺陷，所花費的代價最小，能取得最好的效果，重點是對圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可能性、工程造價上的經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審查，從各個不同的角度對設(shè)計文件進(jìn)行全面審核管理工作，以求提高設(shè)計質(zhì)量，避免因設(shè)計部門考慮不周或失誤給施工時帶來的困難與麻煩，以及造成的經(jīng)濟(jì)損失與不必要的浪費。

　　二、工程招投標(biāo)是有效控制工程造價的核心

　　工程的招投標(biāo)制度其目的是通過引進(jìn)市場競爭機(jī)制擇優(yōu)選定對方，促進(jìn)工程成本有效降低。在編制招標(biāo)文件時，標(biāo)書條款應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、準(zhǔn)確和合理，涉及到有關(guān)工程造價及相關(guān)費用的應(yīng)盡量包死，盡量做到少留或不留活口。工程標(biāo)底要保證質(zhì)量，造價水平要合理，把工程標(biāo)底控制在投資范圍內(nèi)。如：荊州市時代廣場改造項目中的室內(nèi)、外裝飾工程、中央空調(diào)、消防報警、電氣照明等工程，通過招投標(biāo)市場競爭方式選擇中標(biāo)單位，中標(biāo)單位的報價比標(biāo)底價平均下降約15%左右，公司的投資成本也大為降低。工程招投標(biāo)主要有以下內(nèi)容。

　　1、工程勘測、設(shè)計（包括方案設(shè)計）招投標(biāo)

　　2、工程施工（包括專業(yè)工程施工）招投標(biāo)

　　3、大型設(shè)備和主要材料的采購與供應(yīng)招投標(biāo)

　　三、工程合同管理是有效控制工程造價的法律保障

　　合同一旦簽訂，就成為維護(hù)自身權(quán)益的法律依據(jù)，合同管理的健全與否，直接影響到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益與社會效益。因此要健全合同管理的組織形式、內(nèi)容和制度，造價管理人員要積極參與建設(shè)工程合同的起草、訂立、審閱、會簽等各個環(huán)節(jié)，熟悉建設(shè)工程合同的各項條款，了解建筑行業(yè)的有關(guān)規(guī)定與一般慣例。對直接影響工程造價的有關(guān)條款，如合同價款的計價方式和條件；合同價款調(diào)整原則與條件；主要材料價格的取定方法與調(diào)整條件；不可預(yù)見費用包干的內(nèi)容等都要詳細(xì)寫明并約定好。對投標(biāo)包干的工程由承包方采購的設(shè)備和主要材料的規(guī)格、品牌、廠家和品質(zhì)要求有清單，此外還要明確國家政策性調(diào)整的內(nèi)容是否列入在承包范圍內(nèi)。充分發(fā)揮合同管理的約束與監(jiān)督職能，有效地控制工程造價。建設(shè)工程合同管理的主要內(nèi)容有以下。

　　1、工程監(jiān)理合同的管理

　　2、工程勘測、設(shè)計合同的管理

　　3、工程承包合同的管理

　　4、設(shè)備和材料購置合同的管理