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回遷安置房轉(zhuǎn)讓征營業(yè)稅

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      無論是有償轉(zhuǎn)讓還是無償轉(zhuǎn)讓都會(huì)視同銷售要求上繳營業(yè)稅。但計(jì)稅依據(jù)不會(huì)照同該地段商品房市場進(jìn)行價(jià)格制定,而是以該房的工程成本加利潤的方式予以征收。  
     據(jù)國家稅務(wù)總局網(wǎng)站消息,稅務(wù)總局專門下發(fā)公告,進(jìn)一步明確納稅人開發(fā)回遷安置房有關(guān)營業(yè)稅問題。相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,納稅人向他人無償轉(zhuǎn)讓回遷安置房所有權(quán)的行為,應(yīng)視同銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營業(yè)稅。
  公告規(guī)定,納稅人以自己名義立項(xiàng),在該納稅人不承擔(dān)土地出讓價(jià)款的土地上開發(fā)回遷安置房,并向原居民無償轉(zhuǎn)讓回遷安置房所有權(quán)的行為,應(yīng)按規(guī)定視同銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營業(yè)稅,但其計(jì)稅營業(yè)額不包括回遷安置房所處地塊的土地使用權(quán)價(jià)款。
  稅務(wù)總局貨物勞務(wù)稅司相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,按照營業(yè)稅條例細(xì)則有關(guān)規(guī)定,單位將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)送其他單位或個(gè)人的行為,應(yīng)視同銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營業(yè)稅。因此,納稅人向他人無償轉(zhuǎn)讓回遷安置房所有權(quán)的行為,應(yīng)視同銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營業(yè)稅。
  該負(fù)責(zé)人表示,鑒于回遷安置房與商品房性質(zhì)不同,房地產(chǎn)公司也未向居民收取回遷安置房房款,計(jì)稅依據(jù)不宜按照同地段商品房市場價(jià)進(jìn)行核定,應(yīng)按照營業(yè)稅細(xì)則規(guī)定以工程成本加利潤的方式予以核定;同時(shí),由于回遷安置房所處地塊的土地款由回遷居民委員會(huì)支付,該地塊的土地使用權(quán)實(shí)質(zhì)上不屬于上述房地產(chǎn)公司,因此,核定的計(jì)稅依據(jù)中不包含土地成本。
  公告明確,相關(guān)規(guī)定自2014年3月1日起施行,公告生效前未作處理的事項(xiàng),按照公告規(guī)定執(zhí)行。
      根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》、《國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》(國稅函發(fā)[1995]549號(hào))、《國家稅務(wù)總局關(guān)于以房屋抵頂債務(wù)應(yīng)征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》(國稅函[1998]771號(hào))的規(guī)定,納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)過程中給予拆遷戶補(bǔ)償或安置的房屋,不論其以何種方式結(jié)算價(jià)款,以及拆遷人取得房屋作何用途,均應(yīng)屬于營業(yè)稅的征稅范圍,應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅?;诓疬w房屋行為的特殊性,在營業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)的確定上,區(qū)分以下兩種情形:  (1)對(duì)償還面積與拆遷建筑面積相等的部分,由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營業(yè)稅,對(duì)最終轉(zhuǎn)讓時(shí)未作價(jià)結(jié)算的住宅區(qū)配套公共設(shè)施(如居委會(huì)用房、車棚、托兒所等),凡轉(zhuǎn)讓收入已包含在住宅房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格中并已征收營業(yè)稅的,不再征收營業(yè)稅。   (2)對(duì)超出拆遷建筑面積的部分,則應(yīng)按《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十條規(guī)定的順序確定計(jì)稅營業(yè)額,一是可以按納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定;二是可以按其他納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定;三是按下列公式核定:營業(yè)額=營業(yè)成本或者工程成本×(1+成本利潤率)÷(1-營業(yè)稅稅率)。
        注釋:上述規(guī)定可以理解為:(1)與先直接支付給拆遷戶貨幣補(bǔ)償,拆遷戶再向房地產(chǎn)公司購買商品房相比,直接對(duì)拆遷戶進(jìn)行回遷安置可以使房地產(chǎn)公司節(jié)約營業(yè)稅金,因?yàn)閷?shí)際的銷售行為下公司需按銷售金額繳納營業(yè)稅,回遷安置下償還面積與拆遷建筑面積相等的部分,只需按房屋的成本價(jià)計(jì)征營業(yè)稅,超出拆遷建筑面積的部分按公允價(jià)值計(jì)征營業(yè)稅;(2)實(shí)際的銷售行為下商品房銷售后即須繳納營業(yè)稅及預(yù)繳土地增值稅,回遷安置下企業(yè)需樓盤竣工,工程結(jié)算完成,房屋成本可以可靠計(jì)量或移交回遷房產(chǎn)權(quán)時(shí)才繳納營業(yè)稅及預(yù)繳土地增值稅。
      對(duì)于回遷安置房的各個(gè)稅務(wù)處理問題,國家稅務(wù)局都有明細(xì)規(guī)定,除征營業(yè)稅外,國家還對(duì)征收土地所得稅和個(gè)人所得稅也都有明細(xì)規(guī)范。
發(fā)布:2007-03-19 10:14    編輯:泛普軟件 · xiaona    [打印此頁]    [關(guān)閉]
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