09年房地產估價師輔導：物權法解釋（七十二）

　　物權法解釋：第七十二條[業(yè)主對專有部分以外的共有部分權利義務]

　　第七十二條　業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。

　　業(yè)主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。

　　[解釋]本條是關于業(yè)主對專有部分以外的共有部分權利義務的規(guī)定。

　　業(yè)主專有部分以外的共有部分通常是指，除建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分以外的部分，既包括建筑物內的走廊、樓梯、過道、電梯、外墻面、水箱、水電氣管線等部分，也包括建筑區(qū)劃內，由業(yè)主共同使用的物業(yè)管理用房、綠地、道路、公用設施以及其他公共場所等，但法律另有規(guī)定的除外。目前我國城鎮(zhèn)居民住房情況復雜，僅所有權就有不同的情形。有的是在住房制度改革后，將原租住的公有住房，依照房改價購買為自己所有；有的是按照市場價格購買的商品房；有的是享受國家優(yōu)惠政策購買的經濟適用房；還有集資建房的。而農民因征地遷人高層或者多層建筑物居住的情況就更為復雜，因此，建筑區(qū)劃內哪些部分為業(yè)主共有，還須根據(jù)具體情況具體確定。

　　業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有權利，承擔義務包括兩部分內容。一是業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有共有權；二是業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有共同管理的權利。

　　業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有共有權，即每個業(yè)主在法律對所有權未作特殊規(guī)定的情形下，對專有部分以外的走廊、樓梯、過道、電梯、外墻面、水箱、水電氣管線等共有部分，對物業(yè)管理用房、綠地、道路、公用設施以及其他公共場所等共有部分享有占有、使用、收益或者處分的權利。但是，如何行使占有、使用、收益或者處分的權利，還要依據(jù)物權法及相關法律、法規(guī)和建筑區(qū)劃管理規(guī)約的規(guī)定。例如，物權法第八十條規(guī)定，建筑物共有部分的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。業(yè)主對專有部分以外的共有部分的共有權，還包括對共有部分共負義務。同樣，業(yè)主對共有部分如何承擔義務，也要依據(jù)物權法及相關法律、法規(guī)和建筑區(qū)劃管理規(guī)約的規(guī)定。例如，依據(jù)物權法第八十三條的規(guī)定，業(yè)主對共有部分承擔的義務有，不得在共有部分任意棄置垃圾、違章搭建，不得隨意侵占通道等。又如，《物業(yè)管理條例》第五十五條規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設施進行經營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。

　　業(yè)主對專有部分以外的共有部分不僅享有共有的權利，還享有共同管理的權利，有權對共用部位與公用設備設施的使用、收益、維護等事項行使管理的權利，同時對共有部分的管理也負有相應的義務。

　　由于業(yè)主對專有部分以外的共有部分既享有權利，又負有義務，有的業(yè)主就可能以放棄權利為由，不履行義務。對此，本條明確規(guī)定，業(yè)主不得以放棄權利為由不履行義務。例如，業(yè)主不得以不使用電梯為由，不交納電梯維修費用；在集中供暖的情況下，不得以冬季不在此住宅居住為由，不交納暖氣費用。

　　業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權是一個集合權，包括對專有部分享有的所有權、對建筑區(qū)劃內的共有部分享有的共有權和共同管理的權利，這三種權利具有不可分離性。在這三種權利中，業(yè)主對專有部分的所有權占主導地位，是業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有共有權以及對共有部分享有共同管理權的前提與基礎。沒有業(yè)主對專有部分的所有權，就無法產生業(yè)主對專有部分以外共有部分的共有權，以及對共有部分的共同管理的權利。如果業(yè)主喪失了對專有部分的所有權，也就喪失了對共有部分的共有權及對共有部分的共同管理的權利。因此本條規(guī)定，業(yè)主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。

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