2015房地產估價師《制度與政策》沖刺復習（2）

2.0.1本條強調了房地產包括房地產的物質實體和依托于物質實體上的房地產權益。

房地產是物質實體與權益的結合，依托于物質實體上的權益主要有所有權、使用權、抵押權、租賃權等。物質實體是權益的載體，而最終體現房地產價值的是其權益。同一物質實體的估價對象房地產，如果附著于其上的權益不同，評估出的客觀合理價格或價值也會有所不同。

本條所稱土地是指地球的表面及其上下的一定空間。本條所稱建筑物包括房屋和構筑物。房屋是指能夠遮風避雨并供人居住、工作、娛樂、儲藏物品、紀念或進行其他活動的空間場所，一般由基礎、墻、門、窗、柱、梁和屋頂等主要構件組成。構筑物是指建筑物中除了房屋以外的東西，人們一般不直接在內進行生產和生活活動，例如煙囪、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等。

本條所稱其他地上定著物是指與土地、建筑物不能分離，或雖然能夠分離，但分離后會破壞土地、建筑物的功能或完整性的物。

2.0.2本條所稱專業(yè)估價人員是指經房地產估價人員執(zhí)業(yè)資格考試合格，由有關主管部門審定注冊，取得執(zhí)業(yè)資格證書后專門從事房地產估價的人員，目前有注冊房地產估價師和房地產估價員兩種。

2.0.3在實際估價中，估價對象的物質實體可能既有土地也有建筑物，也可能只是它們中的某一部分，例如是土地、房屋、構筑物、附屬設施、在建工程等各種房地產物質實體的某一部分；但估價對象同時必須包括依托于該物質實體上的具體權益。

2.0.4估價結果的期望用途，也即估價是為了滿足何種涉及房地產的經濟活動或何種政府行為、民事行為的需要。各種涉及房地產的經濟活動或政府、民事行為的需要主要包括：土地使用權出讓，房地產轉讓（包括買賣、贈與、抵債等）、租賃、抵押、典當、保險、課稅、征用拆遷補償、分割析產、拍賣底價、司法訴訟、糾紛仲裁、公證、資產價值證明或記帳，企業(yè)合資、合作、聯營、合并、兼并、分立、出售、改制、上市、破產清算，住房制度改革、商品房預售和估價結論復核等。

2.0.5估價時點不是隨意給定的，也不完全與估價作業(yè)日期相同，它需要估價人員根據估價目的來確定。在估價之前，它說明了估價中需要估算和判定的是哪個具體日期的客觀合理價格或價值；當估價結果作出后，它說明了該估價結果是在哪一個時間上的客觀合理價格或價值，以便于應用。估價時點應采用公歷表示，并應精確到日。

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