房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理（2）

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管理要點(diǎn)二：設(shè)計(jì)前期

房地產(chǎn)公司進(jìn)入市場(chǎng)，首要的門(mén)檻是土地，而后是資金，最后是人才。人才可以通過(guò)高薪去爭(zhēng)奪和挖掘，資金也可以通過(guò)銀行去融資，土地則較復(fù)雜，如果有良好的政府資源和當(dāng)?shù)卣闹С?，?gòu)買(mǎi)土地會(huì)簡(jiǎn)單一些，畢竟在內(nèi)地很多城市，土地市場(chǎng)依然是一張不透明的網(wǎng)，看不清，摸不透，沒(méi)有一定的政府關(guān)系很難開(kāi)展土地的擴(kuò)張、儲(chǔ)備工作。土地?cái)U(kuò)張不是簡(jiǎn)單的購(gòu)買(mǎi)和儲(chǔ)備，要與公司發(fā)展的戰(zhàn)略計(jì)劃和整體布局以及市場(chǎng)增長(zhǎng)緊密結(jié)合起來(lái)。

l  建立與當(dāng)?shù)匾?guī)劃、國(guó)土部門(mén)建立良好的工作關(guān)系。

如果在當(dāng)?shù)赜泻芎玫恼P(guān)系，那對(duì)前期土地的儲(chǔ)備和擴(kuò)張將很有幫助，在土地成本、區(qū)位和數(shù)量方面將能夠按照公司制定的發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行，為進(jìn)一步的實(shí)施開(kāi)發(fā)打下一個(gè)良好的基礎(chǔ)，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)較高的優(yōu)勢(shì)。
 
購(gòu)買(mǎi)土地前首先做好三個(gè)準(zhǔn)備：
 
1）規(guī)劃選址。

某一種開(kāi)發(fā)項(xiàng)目概念確定后，下一步的工作就是項(xiàng)目的規(guī)劃選址，首先，要了解城市規(guī)劃和用地的現(xiàn)狀，分析空地及周邊的現(xiàn)狀和發(fā)展情況，并到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地調(diào)查和核實(shí)。其次，根據(jù)項(xiàng)目的定位和對(duì)土地的具體要求，擬選5處以上的位置進(jìn)行選址和評(píng)價(jià)。評(píng)價(jià)主要考慮周?chē)袌?chǎng)、公共配套、市政基礎(chǔ)設(shè)施、周邊建設(shè)情況、本地的規(guī)劃趨勢(shì)和發(fā)展方向、交通的便利程度、基地的現(xiàn)狀和是否引起較高代價(jià)以及項(xiàng)目進(jìn)入后的市場(chǎng)反映及銷(xiāo)售預(yù)測(cè)等，評(píng)價(jià)應(yīng)結(jié)合選址和前面的調(diào)查及項(xiàng)目定位綜合考慮，必要時(shí)要對(duì)項(xiàng)目定位進(jìn)行調(diào)整。最后，根據(jù)各選址評(píng)價(jià)報(bào)告，進(jìn)行針對(duì)性分析和比較，從中遴選出有較大開(kāi)發(fā)價(jià)值的地段作為公司發(fā)展的決策依據(jù)。

比如，城市大型購(gòu)物中心，影響其規(guī)劃選址的主要因素有兩個(gè)：一是地區(qū)人口密度和流動(dòng)率。二是交通便利程度。在汽車(chē)高度發(fā)展的國(guó)家，如美國(guó)，其大型城市購(gòu)物中心大多位于城市郊區(qū)高速公路的旁邊，因?yàn)榻煌ǚ浅７奖?，而且開(kāi)汽車(chē)也非常容易到達(dá)，買(mǎi)完后就可以直接回到位于郊外的別墅了。雖然，高速公路邊的購(gòu)物中心周邊地區(qū)可能人口稀少，不比市區(qū)人口密度大，但高速公路上的較高數(shù)量的來(lái)往車(chē)輛，保證了購(gòu)物中心設(shè)置的第一個(gè)因素：人口流動(dòng)率。所以，交通便利和人口密度及流動(dòng)率，對(duì)于購(gòu)物中心的規(guī)劃選址，兩者缺一不可。

在深圳地區(qū)，私人汽車(chē)擁有率逐年提高，加入WTO后，購(gòu)買(mǎi)家庭轎車(chē)速度日長(zhǎng)，深圳去年已有50萬(wàn)輛汽車(chē)，現(xiàn)在也月售1萬(wàn)輛。而深圳戶籍人口也就120萬(wàn)，平均每家也有一輛。這樣一種情況下，在郊區(qū)設(shè)置購(gòu)物中心適合嗎？答案是否定的。因?yàn)椋钲谑且粋€(gè)特區(qū)，市區(qū)內(nèi)已基本處于飽和開(kāi)發(fā)狀態(tài)，沒(méi)有哪個(gè)地方的交通是非常順暢的地方，即便濱海大道、深南大道、北環(huán)大道交通也多處于臨界飽和狀態(tài)，另外，有車(chē)族大多居住在城市中心和密集居住區(qū)，很少一部分在城市邊區(qū)購(gòu)房，他們不大可能在下班時(shí)饒路去郊區(qū)購(gòu)物中心進(jìn)行采購(gòu)，這不符合人們順便的心理。所以，在深圳郊區(qū)設(shè)置購(gòu)物中心缺乏吸引力。

所以，在高密度的人口地區(qū)或高流動(dòng)率的道路邊上，如果交通非常方便，停車(chē)和進(jìn)出都很不錯(cuò)，可以有一個(gè)較好的市場(chǎng)前景。家樂(lè)福的規(guī)劃選址比較成功，梅林一村有7000戶居民、3萬(wàn)人口，居民多為層次較高的政府公務(wù)員和教師，對(duì)大型購(gòu)物中心的環(huán)境較重視，而且家樂(lè)福是梅林一村唯一的一家商場(chǎng)。由于家樂(lè)福位于市政道路上，將消費(fèi)者人群擴(kuò)大到整個(gè)梅林地區(qū)，并通過(guò)公共交通吸引人流，而門(mén)前連續(xù)不斷的車(chē)流又是購(gòu)物中心高人口流動(dòng)率的保證，幾個(gè)方面保證了家樂(lè)福的巨大成功。這是購(gòu)物中心和居住區(qū)共同開(kāi)發(fā)建設(shè)的良好案例。

2）  加強(qiáng)設(shè)計(jì)報(bào)批過(guò)程中的目標(biāo)管理：土地合同、用地紅線和規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)

設(shè)計(jì)報(bào)批不僅僅是批準(zhǔn)的問(wèn)題，時(shí)間上的問(wèn)題，要認(rèn)識(shí)到設(shè)計(jì)報(bào)批是將設(shè)計(jì)目標(biāo)通過(guò)政府的批準(zhǔn)加以確認(rèn)和合法化。跟蹤者要學(xué)會(huì)與管理者的溝通和協(xié)調(diào)。

l  盡管用地紅線和規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)都是規(guī)劃國(guó)土部門(mén)下達(dá)的，但我們可以通過(guò)合法的正當(dāng)途徑將公司的發(fā)展目標(biāo)和設(shè)計(jì)意圖反映給他們，去積極協(xié)商和溝通，影響他們的決策傾向。

規(guī)劃選址初步確定后，就要進(jìn)行土地的購(gòu)買(mǎi)工作。土地購(gòu)買(mǎi)時(shí)要事先與規(guī)劃土地部門(mén)將土地價(jià)格、土地面積和規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)以及開(kāi)發(fā)建設(shè)要求協(xié)商好，要做到心中有數(shù)，盡可能把今后開(kāi)發(fā)建設(shè)中遇到的問(wèn)題想清楚，并在合同中為公司的發(fā)展調(diào)整留下調(diào)整余地。所以，用地紅線和規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)是關(guān)鍵技術(shù)工作。

用地紅線要根據(jù)法定圖則或控制性詳細(xì)規(guī)劃所確定的路網(wǎng)進(jìn)行下達(dá)，地產(chǎn)公司要及時(shí)跟蹤和協(xié)調(diào)，如果在一個(gè)范圍允許選擇或規(guī)劃部門(mén)有商量的余地，地塊在一個(gè)街坊內(nèi)的區(qū)位價(jià)值，就要結(jié)合下一步的規(guī)劃設(shè)計(jì)、城市規(guī)劃以及公司的項(xiàng)目定位，作出地塊評(píng)估和判斷，比如商業(yè)，最好臨近道路和便于出入，如果住宅最好遠(yuǎn)離市政干道，選擇僻靜處，而周邊如果有好的景觀如公園、海景或水庫(kù)、山體，則對(duì)辦公和住宅的銷(xiāo)售或租賃有較大的吸引力。所以，用地紅線的跟蹤，不是一個(gè)簡(jiǎn)單的劃線問(wèn)題，而是一個(gè)重新進(jìn)行細(xì)分和目標(biāo)確定的過(guò)程。

規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，是項(xiàng)目的靈魂和技術(shù)核心，他影響著公司的一系列決策和經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略的確定，比如，3.5的容積率對(duì)于開(kāi)發(fā)住宅來(lái)講，就是高層住宅，而在某些城市，如果消費(fèi)人群還達(dá)不到可以承受電梯的管理成本和高層土建成本的情況下，茫然采用高容積率，會(huì)使公司陷入困境，而且還要交納高容積率帶來(lái)的樓面地價(jià)。所以，在簽定土地合同時(shí)，就要做好經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析，重點(diǎn)對(duì)容積率、公共配套（學(xué)校、幼兒園、商場(chǎng)等）進(jìn)行成本分析，計(jì)算建設(shè)后的單方成本，與市場(chǎng)同類(lèi)項(xiàng)目進(jìn)行比較，并作出方案判斷和選擇。因?yàn)椋?guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)在下達(dá)后就不容易調(diào)整，所以，之前一定要將開(kāi)發(fā)建設(shè)遇到的問(wèn)題在規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)中考慮進(jìn)去，為今后自我調(diào)整留出余地。