買賣二手房不要想偷稅小心得不償失

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　　部分市民建議用遠低于市場成交價來簽訂購房合同，即可避稅。但記者從太原市地稅局了解到，稅務(wù)部門現(xiàn)在采用“太原市存量房價格評估計稅系統(tǒng)”來計稅，這套系統(tǒng)自動計算出的二手房評估價與市場價很接近，成交雙方很難大額逃稅。尤其需要提醒的是，二手房買家不按實際成交價納稅并逃稅的話，可能會造成自家固定資產(chǎn)縮水，并且逃稅事實一經(jīng)稅務(wù)部門查實，還會面臨處罰。

　　1 二手房交易 陰陽合同曾遍地二手房交易，主要繳納的有契稅、營業(yè)稅、個人所得稅、印花稅、土地增值稅等幾大類。在2010年4月之前，太原地稅局對二手房交易征收稅款，按房屋單價不低于稅務(wù)部門公布的分片基準(zhǔn)價來計稅。二手房買賣雙方簽訂的交易合同中所顯示的成交價格，若高過分片基準(zhǔn)價，則依“就高不就低”的原則來計稅。

　　據(jù)了解，太原市于2009年出臺了《城區(qū)二手住宅交易計稅基準(zhǔn)價》，按地理位置的優(yōu)劣將太原分為A、B、C、D、E五類地區(qū)，A類地區(qū)的二手房基準(zhǔn)價最高，E類地區(qū)的基準(zhǔn)價最低。這個二手房分片基準(zhǔn)價標(biāo)準(zhǔn)，僅為市場實際成交價的50%甚至30%。這意味著，二手房成交雙方按照基準(zhǔn)價來簽購房合同，即可比按市場價簽合同省出一半甚至更多的納稅款。

　　于是，為了逃稅，大批二手房成交者都會簽訂“陰陽”兩份合同，一份是為逃稅的低價合同，另一份則是按實際成交價簽訂的合同。以地處省城A類地區(qū)的青年路某高層住宅為例，舊基準(zhǔn)價標(biāo)準(zhǔn)為3600元/平方米。一套100平方米的兩居房按基準(zhǔn)價簽約，如是購房業(yè)主的首套住宅，應(yīng)繳納的契稅款僅為五六千元。而按市場價7000元/平方米計算，購房業(yè)主則需要繳納10500元的契稅。

　　有著多年二手房經(jīng)營管理經(jīng)歷的米學(xué)東先生證實說，兩年前大部分的二手房成交雙方，均會按稅務(wù)部門公布的五類地區(qū)二手房分片基準(zhǔn)價來簽訂成交合同，以此避稅。

　　2 新評估系統(tǒng) 房屋信息無遺漏   不過，當(dāng)記者今年6月24日再次來到太原市地稅局房地產(chǎn)交易稅收大廳后，了解到，現(xiàn)在二手房交易全部按“太原市存量房價格評估計稅系統(tǒng)”自動計算出的評估價來計稅、征稅。二手房買賣者已很難再通過“陰陽合同”方式避稅。

　　據(jù)介紹，太原市地稅局于2010年4月1日起，開始運行更加科學(xué)的“太原市存量房房屋價格評估系統(tǒng)”。在此之前，太原地稅局會同我省權(quán)威的房屋價值評估公司，對全市六城區(qū)的15000棟50余萬套、有合法產(chǎn)權(quán)的住宅進行了數(shù)據(jù)采集。

　　在太原市地稅局直屬二分局，記者看到工作人員點擊進入“太原市存量房房屋價格評估系統(tǒng)”，錄入某房屋的土地丘地號及地址，電腦屏幕隨即彈出這套房屋的基本信息。房屋基本信息內(nèi)容包括：房子的地理位置、建筑結(jié)構(gòu)、朝向、樓層、建筑年代、面積、有無電梯、產(chǎn)權(quán)人姓名及身份證號、住宅樓外觀照片、歷次交易的時間和價格等數(shù)十條房屋的基礎(chǔ)信息。如果這套房子成交，系統(tǒng)會按上述條件計算出此房的市場評估價格。工作人員輸入購房雙方的身份證號，即可查出成交雙方的購房記錄。根據(jù)購房人的購房次數(shù)、國家規(guī)定的二手房納稅標(biāo)準(zhǔn)，自動計算出房屋的評估價及納稅總款額。

　　此系統(tǒng)計算稅款時，仍按“就高不就低”原則來計稅，即二手房買賣雙方簽訂的購房合同中所顯示的成交價格，若高于電腦系統(tǒng)計算的評估價，稅務(wù)部門將按高價來計稅；若購房合同成交價低于評估價，則按評估價來計稅。

　　3 評估價格 隨市場行情定期調(diào)整“太原市存量房價格評估計稅系統(tǒng)”自動計算的房屋評估價，比原來的分片基準(zhǔn)價標(biāo)準(zhǔn)更接近市場成交價，并隨著樓價的變動定期上下浮動，以減少房產(chǎn)交易過程中的納稅爭議。

　　以平陽路建于1989年的某小區(qū)6層磚混樓為例，該棟樓2單元三層中戶的57平方米兩居房，在2009年10月的首次評估期價格為4878元/平方米。至2011年12月31日，這套房子的評估價上調(diào)至5709元/平方米。記者在太原搜房網(wǎng)、住在龍城網(wǎng)站查詢到此地段同結(jié)構(gòu)、相似的兩居房報價為6200元至6500元/平方米。

　　太原市地稅局直屬二分局工作人員介紹，評估公司及稅務(wù)部門已將太原市6城區(qū)50余萬套存量住宅的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)錄入了評估系統(tǒng)。眼下，相關(guān)部門正在采集錄入全市具備合法產(chǎn)權(quán)的商鋪、寫字樓基礎(chǔ)信息。將來，稅務(wù)部門和評估公司還會將新建商品住宅、新建商鋪、新建寫字樓等房屋基礎(chǔ)信息全部錄入到系統(tǒng)之內(nèi)。今后，數(shù)據(jù)庫內(nèi)的樣本點會越來越多、數(shù)據(jù)信息也會更加準(zhǔn)確科學(xué)。

　　2011年10月，我省11個設(shè)區(qū)市地稅部門的“存量房價格評估計稅系統(tǒng)”全部上線運營。配合此項工作的山西瑞友房地產(chǎn)估價有限公司的估價師張云峰透露，全省進行如此龐大、繁雜、細致的工作，是為將來的房產(chǎn)稅征收打好信息采集基礎(chǔ)工作。

　　4 一時逃稅 資產(chǎn)縮水麻煩多“購房人的心理是很矛盾的，想貸款，希望房子的評估價越高越好；面臨納稅，又想讓房子的評估價越低越好?！碧械囟惥种睂俣志值墓ぷ魅藛T稱，按照稅收征收管理法規(guī)定，納稅人不如實申報繳稅款將面臨處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。另外，購房者為避稅，按低價來納稅，還可能會帶來資產(chǎn)縮水的后果。

　　2011年夏天，太原市地稅局直屬二分局就曾接待過一位急著補交稅款的女士。這位女士于2009年在省城購買了一套二手三居房，市場實際成交價高達63萬元。為了避稅，這位女士按當(dāng)時的分片基準(zhǔn)價標(biāo)準(zhǔn)、30萬元簽了購房合同。2011年，該女士的兒子準(zhǔn)備自費出國留學(xué)。按照留學(xué)國家的政策，需要家長提供具有法律效力、且有一定額度的家庭固定資產(chǎn)和合法收入證明。而他們家的房產(chǎn)只能按30萬元寫入證明，達不到對方的要求。這位女士只好到稅務(wù)局補稅，她不但得接受逃稅處罰，還得按每日欠稅款額的萬分之五繳納了欠稅滯納金。

　　無獨有偶，省城五一路某房產(chǎn)中介門店店長吳宇帆告訴記者，他的一位客戶為了避稅也按低價簽訂了購房合同。但在2010年離婚時，法院按低價成交的房屋買賣合同作為分割夫妻財產(chǎn)的依據(jù)，引起雙方激烈紛爭。“房子無論判給哪一方，都是一頓口舌?！眳怯罘Q，直至法院委托評估公司對房屋價值做了重新評估，此事才告一段落。

　　太原市地稅局房地產(chǎn)交易稅收大廳工作人員介紹，按照現(xiàn)行的二手房交易相關(guān)稅收政策，成交的二手房是成交雙方惟一住房，而且在90平方米以下，成交已滿5年的，需要繳納稅款的比例和金額是最少的。擁有多套住房、購房不滿五年再次交易、及購房面積超過90平方米的任何一種情形，成交雙方所要繳納的稅款會增加不少。國家正在通過差別化稅收，來調(diào)控成交過熱、價格不斷走高的樓市，并鼓勵首次購房者購房。

　　隨著房產(chǎn)信息采集數(shù)據(jù)的健全，今后購房者的購房記錄、擁有房產(chǎn)的數(shù)量，及每套房子的基礎(chǔ)信息全部有案可查，想逃稅、避稅的空間會逐漸縮小。而個人購房貸款、向相關(guān)機構(gòu)提供資產(chǎn)證明時，將會依托稅務(wù)及房管系統(tǒng)的房產(chǎn)數(shù)據(jù)網(wǎng)來自動計算出房屋評估價，避免一套房子有多個成交價的混亂局面。

　　
　　分片基準(zhǔn)價、現(xiàn)行評估價計稅差別二手房交易主要稅項：

　　營業(yè)稅及附加稅費：不滿5年，按成交額5.675%稅率征稅；購買成交已滿5年的143平方米以下普通住房，可減免。

　　契稅：90平方米以下，且為購房家庭惟一住宅，按成交額1%計稅；90至143平方米普通住宅，且是家庭惟一住宅，按成交額1.5%計稅；143平方米以下普通住宅，或不是家庭惟一住房的，按成交額3%計稅；143平方米以上的住宅，無論是否為家庭惟一住宅，都按成交額4%計稅。

　　個人所得稅：銷售家庭自住未滿5年，按成交額1%計稅；銷售家庭自住滿5年的惟一住房，可以減免。